김 재 만 주택관리사

3. 장기수선충당예치금의 귀속
☞ 지난 호에 이어

2)판결 검토
(1)서울중앙지방법원 판결 검토
위 서울중앙지방법원(2014. 2. 6. 선고 2013가합32517 판결)은 장충금의 귀속주체를 분명하게 밝히지 않고 있으면서 재건축조합의 장기수선충당예치금의 반환청구권을 인정하지 않고 있다. 즉 위 법원 판결은 이 사건 규약에는 아파트 매매 또는 재건축의 경우 장충금을 어떻게 처리하는지에 대한 규정이 없고 장충금을 원고(재건축정비사업조합)에게 승계시키기로 하는 입대의의 결의도 존재하지 않으므로 재건축조합의 장기수선충당예치금의 반환청구권을 인정할 수 없다고 하고 있다.
그렇다면 반대 해석에 의해 입대의 결의가 있는 경우에는 처분할 수 있다는 입장인데 장기수선충당예치금은 관리단에 귀속되므로 입대의는 법정위탁에 의해 장충금을 부과·징수하고 공사비에 사용은 할 수 있으나 그 사용목적이 소멸된 경우 그에 대한 처분행위는 할 수 없다고 봐야 한다. 따라서 입대의는 장기수선충당예치금의 귀속주체가 아니므로 위 서울지방법원 판결은 법리적 타당성이 결여된 판결이라고 할 수 있다.
(2)서울고등법원 판결 검토
위 서울고등법원(2015. 6. 26. 선고 2014나19440 판결)은 입대의가 장충금의 부과·징수에 있어서는 공동주택 관리단의 성격을 갖는 경우라고 하고 있어서 입대의와 관리단의 법적 성격을 분명하게 구별하지 않고 있으나 장충금의 납부의무자인 공동주택 전유부분의 소유자와 그 징수·관리주체인 관리단 사이의 법률관계는 금전위탁계약의 체결이 법으로 강제된 법정 위탁관계로 봐야 한다면서 장충금의 귀속주체가 위탁자인 전유부분 소유권자임을 밝히고 있다.
그러나 위 서울고등법원 판결은 관리단이 구분소유권자 전체를 구성으로 해 성립된 단체(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항)인데도 관리단이 구분소유권자와 별개로 존재하는 것으로 파악해 법정위탁관계에 있다고 하는 것은 법리적으로 수긍할 수 없다. 또한 입대의와 관리단은 전혀 다른 단체며 다만 아파트의 경우에는 일정한 경우 입대의가 관리단의 기관인 관리인의 기능과 역할을 하는 경우가 있더라도 입대의가 곧 관리단이라고 볼 수 없다. 따라서 구분소유권자가 입대의가 아니라 관리단과 법정 위탁관계가 있다고 하는 것은 타당하지 않다.
또한 장충금은 공동주택 멸실·철거 시의 전유부분 소유권자에게 반환해야 한다고 하는 점은 너무 형식적인 판단이고 따라서 철거를 하기 전이라도 이주가 완료된 시점에서는 장기수선충당예치금의 목적이 소멸돼 반환 청구할 수 있다고 봐야 한다.
특히 장충금은 공동주택 멸실·철거 시의 전유부분 소유자에게 반환해야 한다고 하면서 관리단에 대한 관계에서 재건축조합이 공동주택 전유부분의 소유자임은 명백하기 때문에 재건축조합에 반환해야 한다고 판단한 점은 여러 가지 면에서 납득하기 어렵다.
생각건대 위 서울고등법원 판결은 장충금의 부과 징수 등에 있어서 전유부분 소유자와 관리단의 관계를 법정 위탁관계라고 하면서도 재건축조합과 구분소유권자(조합원)의 관계가 신탁관계에 있음을 간과하고 있다. 즉 재건축정비사업의 목적을 원활하게 달성하기 위해 해당 조합의 정관에 근거해 부동산등기법(제81조, 제82조)에 따라 조합 명의로 소유권 이전 및 신탁등기를 하고 있으나 그 소유권 행사는 제한돼 있기 때문이다. 따라서 조합 명의로 소유권이전등기를 한 경우에도 장기수선충당예치금은 특별한 사정이 없는 한 관리단에 귀속되고 결국 관리단은 그 구성원인 구분소유권자에게 반환하는 것이 타당하다.
☞ 다음 호에 계속