김 재 만 주택관리사

장충금은 목적과 용도 특정돼 승계 불가
아파트 철거 시 전유부분 소유자에게 반환해야
관리단과 재건축조합 간 장춤금 승계는 '위법' 

2. 재건축 관련 장기수선충당예치금 처리절차 질의
☞ 지난 호에 이어

(4)○○구청
○○구청은 “재건축사업 시행 시 장충금 잔액 사용방법 및 절차, 귀속 여부에 대해 공동주택관리법령에서는 구체적으로 정하는 내용이 없다. 장충금의 요율 및 사용절차 등에 대해 공동주택의 관리규약 등으로 정하도록 하고 있으므로 장충금 잔액에 대한 사용절차 등에 대해 귀 아파트 관리규약으로 정해 사용하기 바란다. 만약 관리규약에 관련 내용이 없다면 입대의와 재건축조합이 주민 총회 등에서 정하는 것이 타당할 것이라는 서울시 질의회신이 있었음을 알리니 참고하기 바란다”고 회신하고 있다.
○○구청 관내에는 재건축을 하는 아파트 단지가 많이 있으므로 감독행정청으로서 법률전문가의 자문을 받아 행정지도 차원에서 적절한 회신을 해야 함에도 불구하고 각 질의사항에 대해 구체적이고 명확한 답변을 하지 않고 있다.

3. 장기수선충당예치금의 귀속

1)법원 입장
(1)서울중앙지방법원 판결 요지
서울중앙지방법원(2014. 2. 6. 선고 2013가합32517 판결)은 “장충금이란 공동주택에 대해서 내구연한이 경과한 건물 및 설비의 공용부분과 입주자 공동소유인 부대시설 및 복리시설을 수선 및 교체하는 데 필요한 경비를 충당하기 위해 미리 그 비용을 적립하는 적립금을 의미하는데 이 사건 규약에는 아파트 매매 또는 재건축의 경우 장충금을 어떻게 처리하는지에 대한 규정이 없고 장충금을 원고(재건축조합)에게 승계하기로 하는 입대의의 결의도 존재하지 않으므로 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 기존 구분소유자들에 의해 적립된 장충금을 당연히 승계한다고 보기 어렵고, 달리 원고에게 장충금이 귀속돼야 하는 사정을 인정할 증거가 없다. 따라서 원고에게 장충금이 승계됨을 전제로 한 장충금 부분에 대한 부당이득반환 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다”고 판결하고 있다.
(2)서울고등법원 판결 요지
서울고등법원(2015. 6. 26. 선고 2014나19440 판결)은 “주택법이 장충금의 징수와 적립·사용을 강제하므로 장충금의 납부의무자인 공동주택 전유부분의 소유자와 그 징수·관리주체인 관리단 사이의 법률관계는 금전 위탁계약의 체결이 법으로 강제된 법정 위탁관계로 봐야 한다. 따라서 장충금은 그 목적과 용도가 특정돼 관리단에 위탁된 독립재산인 만큼 그 징수·적립의 목적이 소멸하는 때는 위탁계약관계 역시 종료해 그 수탁자인 관리단은 위탁자인 전유부분 소유자에게 장충금을 반환할 의무가 있다”고 한다.
또한 위 서울고등법원은 “원고(재건축정비사업조합)가 이 사건 아파트의 소유권을 모두 취득하고 이 사건 아파트를 철거함으로써 이 사건 아파트 전유부분 소유자와 이 사건 입대의(공동주택 관리단의 성격을 갖는 경우를 의미한다, 이하 같다) 사이의 장충금의 위탁관계가 그 목적의 소멸로 말미암아 종료했으므로 이 사건 입대의는 원고에게 이 사건 장충금을 반환할 의무가 있다”고 판결하면서 “이 사건 입대의가 2013. 6. 26. 장충금을 재건축을 이유로 이주한 총 ○○○가구의 개인 입주자에게 반환하기로 결의했더라도 이러한 결의 내용이 이 사건 관리규약에 반할 뿐만 아니라 원고가 이 사건 아파트의 소유권을 모두 취득하고 이 사건 아파트를 철거함으로써 이 사건 아파트 전유부분 소유자와 이 사건 입대의 사이의 장충금 위탁관계가 그 목적의 소멸로 말미암아 종료했으므로 이 사건 입대의는 원고에게 이 사건 장충금을 반환할 의무가 있다”고 판결하고 있다.
그리고 위 고등법원은 “장충금의 목적이 소멸해 그에 관한 위탁관계가 종료하게 되는 사유는 그 목적이 소멸하게 되는 공동주택 멸실 또는 철거로 봐야 한다. 따라서 공동주택이 멸실·철거된 때 비로소 위탁자인 전유부분 소유자에게 장충금의 반환청구권이 발생한다”고 하면서 “장충금은 공동주택 멸실·철거 시의 전유부분 소유자에게 반환해야 한다”고 하고 있고, 또한 “관리단에 대한 관계에서 재건축조합이 공동주택 전유부분의 소유자임은 명백하기 때문(재건축조합이 관리단에서 장충금을 반환받은 후에 조합원에게 이를 다시 반환할 것인지와 그 대상자는 위와 별개의 문제)”이라고 한다.
(3)대법원 판결 요지
대법원(2004. 5. 14. 선고 2004다11612 판결)은 “원심이 이 사건 특별수선충당금(법률 개정에 의해 장충금으로 명칭 변경)이 구 ○○아파트의 관리규약에 규정된 모든 입주자(관리규약상 구분소유권의 목적인 공동주택의 전유부분의 소유자를 말한다)들을 구성원으로 한 관리단에 총유의 형태로 귀속된다고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍할 수 있으나 원고(재건축조합)가 관리단으로부터 이 사건 특충금에 대한 권리를 승계했다는 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다. 즉 집합건물에 관해 재건축 결의가 돼 재건축조합이 설립됐더라도 재건축조합과 집합건물의 관리단은 별개의 단체로서 그 구성원을 달리할 뿐 아니라 재건축조합이 설립됐다고 해 관리단이 당연히 해체되는 것도 아니므로 재건축사업이 시행되는 집합건물의 관리단이 소유하는 특충금이 관리단의 규약이나 그 처분에 관한 유효한 결의 없이 재건축조합에 승계된다고 볼 수 없고, 한편 원심의 인정만으로는 구 ○○아파트의 구분소유자들이 원고의 1994. 12. 3. 창립총회 또는 1995. 3. 4. 임시조합원총회나 1997. 12. 21. 조합원총회 당시 관리단 집회를 가졌다거나 관리단으로서 이 사건 특충금에 대한 권리를 원고에게 승계시키기로 하는 유효한 결의를 했다고 볼 수도 없다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고 원심이 원고가 관리단으로부터 이 사건 특충금에 대한 권리를 승계했다고 판단했으니 원심에는 관리단 소유의 특충금의 귀속에 관한 법리를 오해해 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고 이유는 그 이유가 있다”고 판결하고 있다.
☞ 다음 호에 계속