대전지법 서산지원 

총 13억여 원을 들여 아파트 난방방식을 기존 중앙난방에서 개별난방방식으로 변경하려던 단지에 법원이 제동을 걸었다.
해당 아파트 입주자대표회의에서는 공동주택관리법에 근거해 입주자들의 동의를 받았는데 개별난방 전환공사의 경우 공동주택관리법이 아닌 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에서 규정하고 있는 구분소유자들의 동의요건을 충족해야 한다고 판단한 것이다.  
1,000가구가 넘는 충남 서산시의 A아파트 입대의는 지난 2016년 8월경 공사기간을 2016년 9월부터 3개월로 정해 도시가스 및 개별난방 전환공사 도급계약을 체결한 바 있다. 공사금액은 총 13억여 원으로 13개동의 가스공급관 확장공사(공용부분)는 장충금 약 4억원을, 가구 내부의 가스배관 및 보일러 배관공사(전유부분)는 가구별 80만원을 부담하기로 하고 공사에 착수했으나 일부 입주자들이 반대하면서 공사가 잠정 중단된 상태였다.
이와 관련해 대전지방법원 서산지원 민사3부(재판장 한경환 부장판사)는 지난 8일 아파트 입주자 B씨 등 3명이 입대의를 상대로 제기한 공사계약 효력정지 및 공사금지 가처분 신청에 대해 ‘공사계약 효력을 본안 판결 선고 시까지 정지하며, 입대의는 개별난방 전환공사를 해서는 안 된다’고 결정했다.
재판부는 “개별난방 전환공사는 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 ‘공용부분의 변경’에 해당한다”면서 “입대의가 개별난방 전환공사를 위한 도급계약을 체결하고 공사를 진행하려면 집합건물법 제15조 제1항에 의해 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 결의하거나, 동법 제41조 제1항에 의해 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의해야 한다”고 밝혔다.
이에 대해 입대의는 “아파트 개별난방 전환공사는 집합건물법이 아니라 공동주택관리법이 적용된다”고 주장하면서 “개별난방전환공사를 ‘증축·개축·대수선’으로 볼 경우에는 입주자 3분의 2 이상의 동의를, 시설물의 ‘파손·훼손·철거’로 볼 경우에는 입주자 2분의 1 이상의 동의를 얻으면 충분하다”고 항변했지만 받아들여지지 않았다. 
재판부는 “공동주택관리법의 관련 규정은 공동주택의 안전하고 효율적인 관리를 위해 입주민, 관리주체에 대해 해당 공동주택의 용도 외 사용, 증축·개축·대수선, 파손·훼손·철거 등 특정 행위에 관해 관할관청의 허가를 받거나 관할관청에 이를 신고할 의무를 부과하면서 행위 허가 또는 신고를 위한 절차적 기준을 정한 것에 불과하다”며 “집합건물의 공용부분 변경을 위한 실체적 요건에 관해 규정하고 있는 집합건물법 제15조 제1항, 제41조 제1항과는 입법취지가 다르다”고 해석했다.
이에 따라 “입대의는 개별난방 전환공사에 대해 79.35%의 구분소유자들로부터 서면동의를 얻었을 뿐”이라며 “이 계약은 집합건물법에서 정한 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상의 관리단집회 결의 또는 구분소유자 5분의 4 이상 및 의결권 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법에 의한 합의라는 결의요건을 갖추지 못한 중대한 하자가 있어 무효”라고 판단했다.
재판부는 아울러 “입대의가 계약의 유효를 전제로 개별난방 전환공사를 강행할 경우 향후 아파트 구분소유자들과 입대의, 공사업체 사이의 법률적인 분쟁이 심화돼 구분소유자들에게 막대한 경제적 손실이 발생할 우려가 크다”며 “계약효력 정지 및 개별난방 전환공사 중지를 구할 필요성도 충분히 소명된다”고 분명히 했다.  

‘부결’된 동대표  해임투표는 ‘무효’

한편 이 같은 결정에 앞서 낮은 투표율로 인해 지난해 1월 부결된 동대표 해임투표가 ‘무효’라는 판결도 지난달 21일 나왔다. B씨 등 입주자 3명이 입대의를 상대로 제기한 해임투표 무효 확인소송에서 대전지법 서산지원 민사1부(재판장 한경환 부장판사)가 B씨 등의 손을 들어준 것이다.
당시 입대의는 입주민들의 요청에 따라 진행된 관할 지자체의 아파트에 대한 감사결과 개별난방 전환공사 계약 부적정 등 7가지의 위반사항이 지적돼 행정조치를 받았고, B씨 등 입주자들은 감사결과를 토대로 동대표들에 대한 해임을 요청했었다. 하지만 해임투표 결과 동별로 거의 한두 명만 참여해 결국 부결된 바 있다.
이와 관련해 재판부는 “이 아파트 해임투표는 해임사유를 공개하지 않았다거나 적법하게 구성되지 않은 선거관리위원회에 의해 진행되는 등의 중대한 하자가 있다”면서 “이는 선거권자의 자유로운 판단에 의한 해임투표를 방해해 선거의 기본이념인 자유와 공정을 현저히 침해하고 그로 인해 투표 결과에도 영향을 미쳤을 가능성이 있다”며 해임투표를 무효화했다.    
일부 선관위 위원들이 관리규약에 따른 적법한 절차를 거치지 않고 선임됨에 따라 선관위가 적법하게 구성되지 않았으며, 선관위는 해임투표 절차를 실시하면서 아무런 해임사유를 기재하지 않은 것으로 파악됐기 때문이다.
B씨 등 3명은 선관위원들에 대한 지위 부존재확인도 함께 청구했지만 선관위원들의 임기가 지난 12월 말로 종료됨에 따라 이 부분 청구는 각하했다. 
재판부는 이 같은 판단에 앞서 “B씨 등은 해임투표가 부결된 이후 재차 입대의 임원 및 각 동대표들에 대한 해임절차 진행을 요청했으나 선관위는 해임투표가 이미 부결돼 일사부재의의 원칙에 위반된다는 등의 사유로 해임절차 진행을 거부했고, 관리규약에 이에 관한 특별한 규정은 없으나 단체법적 원리가 적용돼 투표가 부결됐다면 일사부재의의 원칙상 확정됐다고 볼 소지가 있다”며 “실제 입대의 측이 이를 이유로 다투고 있어 해임투표 무효 여부를 확인할 이익이 있다”고 전제했다.