김영두 교수
충남대학교 법학전문대학원

현행법이 현실 반영하지 못해 혼란 야기
공동주택 규모 상관없이 공동주택관리법 적용해야
사법과 공법 적용 영역 나눠 입주민 부담 최소화

집합건물의 관리에 대해서는 기본적으로 집합건물법이 적용된다. 그러나 집합건물의 용도에 따라서 특별한 규정을 두고 있는 경우가 있는데, 공동주택의 경우가 그러하다.
공동주택의 관리에 관해서는 공동주택관리법이 우선적으로 적용된다. 하지만 모든 공동주택의 관리에 대해서 공동주택관리법이 적용되지는 않는다.
공동주택관리법은 공동주택을 의무관리대상과 비의무관리대상으로 구분하고 있으며, 몇 개의 규정을 제외하면 원칙적으로 의무관리대상(300가구 이상 또는 엘리베이터가 설치됐거나 중앙난방인 150가구 이상의 공동주택)의 관리에 대해서만 공동주택관리법이 적용되고 비의무관리대상의 관리에 대해서는 집합건물법이 적용된다.
같은 공동주택이지만 규모에 따라 관리에 관한 근거법률이 달라진다. 이러한 근거법률의 차이는 법과 현실의 괴리라는 문제뿐만 아니라 관리에 적용될 법률의 확정과 그러한 법률의 해석에 있어서 혼란을 야기한다.
현실적으로 비의무관리대상의 관리에 관한 근거법률이 집합건물법임에도 불구하고 입주민들은 관리를 위해서 입주자대표회의를 구성하고 관리규약의 준칙을 참고해 관리규약을 제정하는 것이 일반적이다.
그렇다면 비의무관리대상을 관리하는 입대의의 관리권한에 대해서는 어떤 법이 적용돼야 하는가?
얼핏 보면 쉽게 답할 수 있는 질문처럼 보이지만 그렇지 않다.
관리위원회의 구성에 관한 요건을 충족하지 못했다면 비의무관리대상의 입대의에 대해서 집합건물법이 적용될 수 없다.
헌법재판소 판결과 법제처의 질의회신에 따르면 비의무관리대상의 입대의는 법적근거 없이 임의적으로 구성된 자치관리기구기 때문에 공동주택관리법이 적용되지도 않는다.
따라서 비의무관리대상을 관리하는 입대의는 상가번영회와 같이 법적 근거가 없는 자치관리단체에 불과하다. 법이 현실을 제대로 반영하지 못한 결과가 발생한다.
이런 문제는 관리규약의 경우에도 발생한다.
국토부의 질의회신에 따르면 비의무관리대상의 관리규약에 대해서는 공동주택관리법이 적용된다고 한다. 그런데 비의무관리대상에 대해서는 공동주택관리법의 개정에 따라 관리규약을 개정하라는 주무관청의 통지가 이뤄지지 않는다. 입대의 구성을 신고할 의무가 없기 때문에 당연한 결과라고 볼 수 있다.
따라서 비의무관리대상의 관리규약이 법에 부합하는지 여부를 감독할 수 있는 방법이나 법적 근거가 없다.
그렇다면 비의무관리대상의 관리규약에 대해서도 공동주택관리법이 적용된다는 것은 특별한 의미가 없다.
공동주택의 하자에 있어서도 비슷한 문제가 발생한다. 비의무관리대상의 하자에
대해서도 공동주택관리법의 규정들이 적용된다. 그런데 의무관리대상의 경우에는 입대의나 관리주체가 하자의 보수를 청구할 수 있지만,
비의무관리대상의 경우에는 입대의가 하자보수를 청구할 수 없고, 집합건물 관리단만이 하자의 보수를 청구할 수 있다.
따라서 입대의가 구성돼 있더라도 집단적으로 하자의 보수를 청구하기 위해서는 구분소유자들이 집합건물법에 따라 관리인을 별도로 선출하고 관리단의 기관을 조직해야 한다.
이 같은 문제 이외에도 현실과 법의 괴리로 인한 많은 문제들이 발생한다.  
이 문제는 어떻게 해결해야 하는가? 결론적으로 공동주택이라면 규모와 상관없이 공동주택관리법이 적용되도록 함으로써 문제를 해결해야 한다. 그러나
이러한 해결방법은 비의무관리대상 입주민들의 관리에 관한 비용부담을 증가시킨다는 비판을 받는다. 이러한 비판 때문에 의무관리대상인지 여부를 구분하는 공동주택관리법의 입장은 수많은 문제를 야기함에도 불구하고 유지돼 왔다.
그렇다면 공동주택관리법이 적용되면서 입주민들에게 부담을 주지 않을 수 있는 방법은 가능한가?
그 가능성을 모색하기 위해서는 공동주택관리법의 성격에 주목할 필요가 있다.
거슬러 올라가면 공동주택관리법의 기원이 주택건설촉진법과 공동주택관리령이기 때문에 공동주택관리법을 공법(公法)이라고 생각하기 쉽다.
하지만 그렇지 않다. 공동주택관리법은 관리를 위한 단체의 구성과 입주민들의 법률관계를 규율하는 사법(私法)인 성격과 국가가 일정한 의무를 부과하고 그에 대한 벌칙을 규정하는 공법인 성격을 모두 갖고 있다. 주로 행정적 제재와 관련된 공법적 성격의 규정들이 입주민들에게 부담을 준다.
따라서 사법적 성격의 규정들은 비의무관리대상 공동주택에도 적용되도록 하고 행정적 제재와 관련된 공법적 규정들의 적용을 최소화한다면 비의무관리대 입주민들의 부담을 크게 증가시키지 않을 수 있다. 다소간 부담이 증가하더라 그 부담은 분쟁의 해결과 관리의 효율성으로 인한 편익에 의해서 상쇄될 수 있다.
어떠한 공동주택관리법상의 규정들이 비의무관리대상에 적용돼야 하는가?
예를 들어 회계감사, 입대의 계약체결방식, 주택관리사의 의무적 배치 등에 관한 규정은 입주민에게 부담을 주는 규정이기 때문에 비의무관리대상에는 적용되지 않도록 해야 한다.
반면에 입대의의 법적 지위, 입대의 구성방법, 관리비의 내용 및 공개, 입대의가 체결한 계약서의 공개, 동별 대표자의 자격 등에 관한 규정은 입주민의 부담을 증가시키는 규정이 아니므로 비의무관리대상에도 적용될 수 있다.
관점의 전환을 통해서 해결책을 찾을 수 있으므로 비의무관리대상 공동주택의 관리에 관한 국민들의 불편을 해소하는 일을 이제는 더 이상 늦출 수 없다.