적격심사제 평가표 사용 의무화…공정한 입찰제도 운영
제한·지명경쟁 입찰 시 제한요소 자문 등 선정지침 개선

주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정안 행정예고 온영란 기자l승인2017.11.28 15:58:22l1051호

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개정안 주요 내용

- 적격심사제 평가표 사용 의무화
- 제한·지명경쟁 입찰 시 제한요소 자문 의무화
- 주택관리업자 참가자격 제한 강화
- 적격심사 평가위원 제외사유 신설
- 입찰공고 방법 추가
- 적격심사평가표 보관과 공개 의무화

공동주택 내 주택관리업자 및 공사·용역 등 사업자 선정기준이 되는 적격심사제 평가표 사용이 의무화되고 제한·지명경쟁 입찰 시 제한요소의 적정성을 관련 기구의 자문을 받아 결정하도록 하는 안이 마련된다. 또 주택관리업자 참가자격 제한이 더욱 강화될 방침이다.
국토교통부는 지난 16일 공동주택 내 주택관리업자 및 공사·용역 등 사업자 선정기준이 되는 적격심사제 평가항목의 변별력을 강화하고 절차과정의 각종 비리를 근절하기 위해 주택관리업자 및 사업자 선정지침 일부 개정안을 행정예고했다.
우선 평가의 공정성을 위해 평가항목과 배점은 표준평가표를 의무적으로 따르고 점수부여방식(등급별 구간평가, 평가값 순위 평가)은 입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 해당 공동주택의 관리규약으로 유형을 정해 입찰공고 시 관리규약에서 정한 평가표를 제시하도록 했다.
위탁관리수수료가 입찰가격으로 평가되는 경우에는 기업신뢰도 40점, 업무수행능력 35점, 사업제안 15점, 입찰가격 10점으로 배점을 적용해야 한다.
신용평가등급과 관리·업무실적 항목을 개선해 변별력을 제고, 사업제안 항목범위를 산출내역 적정성, 관리비 절감방안, 고용근로자 안정성으로 구분해 공동주택 관리와 밀접한 항목으로 구체적으로 제시했다.
아울러 기업신용평가등급은 입찰공고일 이전에 평가한 유효기간 내에 있는 평가서를 제출, 미제출 시 ‘0’점으로 처리하도록 했다. 단 신용정보회사에 확인서 발급을 신청했으나 신용평가등급이 확인되지 못하는 경우 신청회사의 확인서 또는 사유서 제출로 최저배점을 적용하도록 했다. 신용평가등급의 배점은 15점, 20점으로 세부 배점기준을 마련했다.
기술자 보유의 평가범위는 공동주택관리기구의 기술인력과 주택관리업 등록기준의 기술인력 보유 범위로 하며 단지 특성에 따라 기술자 보유 범위와 장비보유항목은 관리규약으로 정해야 한다.
관리실적의 기준 가구 수는 해당 공동주택의 가구 수로 정하고(기준 가구 수 이상의 실적은 해당되고 관리규약으로 해당 단지 가구 수 이하로 기준 가구 수를 정할 수 있으나 초과해 정할 수 없음), 관리실적은 해당 입찰공고 시 명시한 주택관리업자의 계약기간 이상의 실적을 인정, 입찰공고일 전년도 말을 기준으로 1년간의 완료된 실적에 대한 증명서를 제출해야 한다.
국토부는 이에 대해 “기존 적격심사제 표준평가표의 항목 및 배점이 공동주택 관리규약으로 변경이 가능해 특정업체 선정에 유리하게 악용되거나 일부 기업신뢰도 및 업무수행능력 등 항목의 변별력 부족으로 최저가 업체가 낙찰돼 적격심사제의 본래 취지를 상실, 평가항목과 배점 적용의 표준화로 입찰 참여자에게 공정한 기회를 제공하고 업체 선정 비리를 최소화하기 위한 것”이라고 밝혔다.
아울러 입찰의 경우 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항은 입주자대표회의 의결을 거쳐야 하며, 입대의 구성원이 과반수에 미달해 의결할 수 없을 경우에는 ▲전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 이의를 제기하지 않을 것 ▲첫 번째 요건이 충족된 이후 전체 입주자 등의 과반수가 찬성할 것 등의 요건을 모두 갖춰 입찰과 관련한 중요사항을 결정할 수 있도록 관련 규정을 신설해 공동주택 관리의 공백을 최소화 하도록 했다.
이와 함께 제한경쟁 및 지명경쟁 입찰 시 제한요소 및 특수기술을 공동주택에서 무리하게 제한해 입찰가격 상승과 특정업체 선정에 대한 비리가 발생하는 것을 예방하고 기술능력, 자본금, 특수기술을 과도하게 제한하지 않도록 제한요소의 적정성을 공동주택관리지원기구 또는 지방자치단체의 자문을 통해 결정하도록 했다. 단 제한경쟁입찰의 경우 사업실적으로 제한하는 경우는 제외된다.
사업실적은 해당 공동주택의 가구 수를 기준으로 계약목적물과 같은 종류의 완료건수(공사의 경우 입찰대상 공사와 동일한 규모 이상의 완료건수, 주택관리업과 용역의 경우 해당 입찰과 동일한 계약기간 이상의 완료건수를 의미, 금액으로 제한하지 못함)로 제한해야 하고 입찰공고일의 전년도 말일 기준으로 3년간의 실적으로 제한해야 한다.
주택관리업자 참가자격 제한도 강화된다. 주택관리업자의 임원이 해당 공동주택의 입대의 구성원인 경우 입찰 참가가 제한되나, 직원의 경우 참가 제한 대상에서 제외돼 소속 업체를 유리하게 평가하는 사례가 발생, 공동주택 입찰비리를 사전에 차단하고 주택관리업자 선정의 투명성 제고를 위해 주택관리업자의 직원이 입대의 구성원인 공동주택의 해당 업자는 입찰 참가를 제한하도록 했다.
아울러 사업자의 평가위원인 관리사무소장이 근무 중인 단지에 소속 주택관리업자가 운영 중인 공사·용역업체가 입찰에 참가할 경우 공정한 평가를 기대하기 어렵다는 판단에 따라 해당 주택관리업자의 소속으로 배치된 관리사무소장은 평가위원에서 제외하고 이 같은 경우 입대의가 선정한 입주민이 평가주체가 되도록 했다.
입찰공고 방법도 추가된다. 현재 공동주택 내 입찰공고 시 해당 단지와 k-apt에 공고하고 있으나 단지 내 공고 규정이 지침에 누락돼 있어 절차상 누락된 입찰공고 방법을 보완, 공동주택 입주민의 알 권리를 보장하기 위해 입찰공고 시 해당 공동주택 홈페이지에도 공고하도록 하고 인터넷 홈페이지가 없는 경우 해당 단지의 관리사무소나 게시판 등에 공고하도록 했다.
또한 평가위원의 주관적 배점이 집계되는 적격심사제의 특성상 비리 의혹이 자주 발생하고 입주민의 평가표 공개 요구가 급증하고 있고, 적격심사제 운영에 관한 회의록은 작성·보관 의무와 입주민의 열람·복사 요구를 허용하고 있지만 평가표에 대한 규정이 없는 것을 보완하기 위해 적격심사 평가표를 보관하고 공개 요청 시 개인정보를 제외한 정보를 공개하도록 근거규정을 신설했다.
이외에 수의계약 대상 중 공산품을 구입하는 경우는 생활용품을 구매하는 경우로 변경했다. 생활용품은 가전제품을 포함하며 해당 법령에 따라 면허, 등록, 승인 등을 가진 전문인력 등이 설치해야 하는 공사자재 등은 제외된다.
이와 함께 수의계약대상 어느 하나에 해당하는 경우로서 금액이 30만원 이하인 경우에는 사전 입대의 의결 및 계약서의 작성·공개를 제외할 수 있으며 금액을 집행한 경우 입대의에 그 결과를 보고해야 한다. 대상 및 금액, 입대의 결과보고 시기 등 구체적인 사항은 관리규약으로 정하도록 했다.
적격심사제 평가표 등의 개정규정은 내년 7월 1일부터 시행될 예정이다.
한편 이번 개정안에 대한 의견은 오는 12월 14일까지 국토부 주택건설공급과로 제출하면 된다. 법령에 대한 자세한 정보는 국토부 홈페이지(정보마당/법령정보/입법예고)를 참조하면 된다.
 

 

온영란 기자  oyr@hapt.co.kr
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