최 기 종 관리사무소장
해운대 벽산1차아파트

Ⅲ. 공동주택 관리와 관련한 책임규정의 변천

1. 주택법 제55조의 2 시행 이전
☞ 지난 1047호에 이어
(4)공동주택관리령 일부 개정[1994. 8. 3. 대통령령 제14352호]
-별표 4의 2. 주택관리업자에 대한 등록 말소 및 영업 정지처분기준
①고의 또는 과실에 의한 공동주택관리상의 하자로 입주자에게 재산상의 손해를 끼친 때
가. ‘고의’에 의한 관리상의 하자로 입주자에게 재산상의 손해를 끼친 때-영업정지 1년
나. ‘중대한 과실’에 의한 관리상의 하자로 입주자에게 재산상의 손실을 끼친 때-영업정지 6월
다. ‘경미한 과실’에 의한 관리상의 하자로 입주자에게 재산상의 손실을 끼친 때-영업정지 3월
※‘고의’와 ‘중대한 과실’ 그리고 ‘경미한 과실’로 구분해 명시했다.
(5)공동주택관리령 일부 개정[1998. 12. 31. 대통령령 제16069호]
-법 제39조의 5 제2항의 규정에 의한 주택관리사 등의 자격 취소 및 정지처분에 관한 기준은 별표 8과 같다. (제36조)
별표 8. 주택관리사 등에 대한 자격 취소 및 정지처분기준(제36조 관련)
2. 고의 또는 중대한 과실에 의한 주택관리상 하자로 입주자 등에게 재산상의 손실을 끼친 때-자격정지 1년
가. ‘고의’에 의한 관리상의 하자로 입주자 등에게 재산상의 손해를 준 때-자격정지 1년
나. ‘중대한 과실’에 의한 관리상의 하자로 입주자 등에게 재산상의 손실을 끼친 때-자격정지 6월
다. ‘경미한 과실’에 의한 관리상의 하자로 입주자에게 재산상의 손실을 끼친 때-자격정지 3월
※‘고의’와 ‘중대한 과실’ 그리고 ‘경미한 과실’로 구분해 명시했다.
(6)주택법으로 명칭 변경[2003. 5. 29. 법률 제6916호, 2003. 11. 30. 시행]
이 법은 쾌적한 주거생활에 필요한 주택 건설·공급·관리와 이를 위한 자금 조달·운용 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 한다.
-건설부 장관은 주택관리사 등이 고의 또는 ‘중대한 과실’에 의한 주택관리상의 하자로 입주자 및 사용자에게 재산상의 손해를 가한 때에는 그 자격을 취소 또는 1년 이내의 기간을 정해 그 자격을 정지시킬 수 있다. (제57조 ① 2) ←주택건설촉진법 제39조의 5 ① 2. 참조
(7)공동주택관리령 폐지[2003. 11. 30. 대통령령 제18146호, 2003. 11. 29. 타법 폐지]

2. 주택법 제55조의 2 시행과 그 이후
1)주택법 제55조의2 신설[2007. 4. 20. 법률 제8383호, 2007. 4. 20. 시행]
-손해배상책임 등: 주택관리사 등이 업무를 집행함에 있어 고의 또는 과실로 입주자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고(제55조의 2 ①) 이에 따른 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁해야 하며(제55조의2 ②) 공탁금은 주택관리사 등이 당해 공동주택 관리사무소장의 직책을 사임·해임 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다. (제55조의 2 ③)
※고의 또는 중대한 과실에 의한 자격 취소 또는 정지 규정(제57조 ① 2) 유지
2)주택법 제55조의 2 일부 개정[2016. 3. 22. 법률 제14093호, 2016. 3. 22. 시행]
-주택관리사 등은 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있고(제55조의 2 ①) 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁해야 하며(제55조의 2 ②) 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁한 후 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 날에 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출해야 한다. (제55조의 2 ③)
※문구 수정과 가입사실 증명의무를 추가했을 뿐 핵심 내용은 큰 차이가 없다.
3)공동주택관리법 제정[2016. 8. 12. 법률 제13499호, 2015. 8. 28. 타법 개정]
이 법은 공동주택 관리에 관한 사항을 정함으로써 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 해 국민의 주거수준 향상에 이바지함을 목적으로 한다. (제1조)
-관리사무소장은 업무를 집행하면서 ‘고의 또는 과실’로 입주자 등에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상할 책임이 있고(제66조①) 전항의 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁해야 하며(제66조 ②) 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행해야 한다. (제64조 ④)
※핵심내용은 변함없이 ‘주택관리사 등’에서 ‘관리사무소장’으로 특정했다.
쪾시·도지사는 주택관리사 등이 2. 공동주택 관리업무와 관련해 금고 이상의 형을 선고받은 경우 5. 고의 또는 ‘중대한 과실’로 공동주택을 잘못 관리해 소유자 및 사용자에게 재산상 손해를 입힌 경우 6. 업무와 관련해 금품수수 등 부당이득을 취한 경우 8. 제93조 ①에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부·방해 또는 기피하거나 거짓으로 보고한 경우 9. 제93조 ③·④에 따른 감사를 거부·방해 또는 기피한 경우 자격을 취소하거나 1년 이내 기간을 정해 그 자격을 정지시킬 수 있다. (제69조 ①)
4)공동주택 관리규약 준칙 등
(1)부산시 공동주택 관리규약 준칙(개정 2016. 10. 6.)
-입주자 등은 제반시설을 선량한 관리자의 주의로 사용·보전 및 유지할 의무(제13조 ① 3.) 고의 또는 과실로 공동주택 등 및 다른 입주자 등의 전유 또는 공용부분을 훼손했을 경우에는 원상을 회복하거나 보수에 필요한 비용을 부담해야 하며, 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해를 배상해야 한다. (제15조 ①)
쪾동별 대표자 등이 고의 또는 중대한 과실로 공용시설물을 멸실·훼손 및 손상해 입주자에게 손해를 가한 때 해임 등의 사유가 되고(20조 ① 4.), 입대의 구성원은 영 제14조 제2항 및 규칙 제4조에 따른 업무를 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행해야 하며(제33조 ①) 고의 또는 과실로 인해 입주자 등에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. (제33조 ②)
※동별 대표자와 관리주체의 해임사유와 손해배상책임에 차이가 있다.
쪾관리주체는 그 업무를 선량한 관리자의 주의로서 집행할 책임과 의무가 있고(제53조 ①) 관리주체와 그 직원은 업무와 관련해 고의 또는 과실로 인해 입주자 등 또는 제3자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. (제53조 ②)
(2)공동주택 위·수탁관리 계약서
-을(위탁관리회사)은 선량한 관리자의 주의로서 갑의 공동주택 등을 관리해야 하고(제4조) 책임한계는 공동주택관리법령에 정한 사항과 갑의 공동주택 공용부분 등에 한하며 1.을 또는 을의 고용인이 고의 또는 중대한 과실로 인해 건물 또는 시설물에 손해를 입혔을 때 2.을 또는 을의 고용인이 고의 또는 중대한 과실로 인해 입주자 등에게 손해를 입혔을 때 3.을 또는 을의 고용인이 고의 또는 중대한 과실로 인해 안전사고나 금전사고를 입혔을 때(제9조 ①)다.
(3)공동주택 회계처리기준(국토부 제정·고시 2016. 8. 31. 시행령 제27조②·③)
-회계담당자는 공동주택관리법령 및 관리규약과 이 기준에서 정하는 바에 따라 성실하게 그 직분에 따른 회계처리를 해야 하며(제7조 ①) 고의 또는 중대한 과실로 인해 손해를 끼친 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. (제7조 ②) 현금 또는 물품을 출납·보관하는 사람이 그 보관에 속하는 현금 또는 물품을 망실·훼손했을 경우 선량한 관리자의 주의를 게을리하지 않았음을 증명하지 못했을 때에는 변상의 책임을 진다. (제7조 ③)
※(2)와 (3) 모두 손해배상책임에는 고의 또는 중대한 과실로 규정돼 있다.
☞ 계속

※참고: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제정[1984. 4. 10. 법률 제3725호, 1985. 4. 11. 시행]

(1)제정 목적: 1960년대 후반 이후의 경제 발전과 인구의 도시집중으로 서울 등 대도시 공동주택은 급격히 증가하고 있음에도 한 채의 건물을 수십 내지는 수백의 구분 소유와 공동 이용이라는 새로운 생활관계를 규률할 민법 및 부동산등기법 등 제규정은 불비해 구분소유권의 대상과 한계, 구분소유자 상호 간의 법률관계, 구분소유권과 공동이용부분 및 대지에 대한 소유와 이용관계, 구분건물 및 그 대지에 대한 등기방법 등을 현실에 맞게 개선해 집합건물 내에서의 공동생활을 합리적으로 규률하고 그 권리관계를 간명히 공시할 수 있도록 단행법을 제정해 일반 국민에게 법적 안정성과 거래의 편익을 제공하려는 것이다.
(2)법적 성격: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)은 ‘건물의 구분소유’에 관한 법률이며, 공동주택의 관리는 ‘건물의 구분소유에 관한 사항’에 해당하므로 당연히 집합건물법의 적용 대상이 된다. 그런데 공동주택은 주택법에 근거해 건설·분양·관리되고 있으므로 집합건물법 규정과 주택법 규정이 상치되는 경우 어느 법률을 적용해야 할 것인지 문제가 발생하게 되는데 두 법률의 법적 성격은 ‘집합건물법’은 제1조에서 규정한 바와 같이 ‘건물의 구분소유권’을 관리하는 사법(私法)이며, 주택법은 ‘국민의 주거권’을 관리하는 공법(公法)이다.
(3)집합건물의 종류: 집합건물이란 주거나 사무 등의 용도를 떠나 1동 건물의 각 부분이 구조상 또는 이용상 독립돼 있고, 구분소유권을 지니는 경우에 1동 건물 자체를 일컫는 말이며 아파트, 연립주택, 다세대주택은 물론 구분 등기돼 있는 상가 건물이나 오피스텔, 사무용 빌딩, 아파트형 공장도 역시 집합건물에 해당한다. 다만 다가구주택은 구분 등기가 불가능하며 전체를 하나의 주택으로 보기 때문에 집합건물에는 포함되지 않는다.
(4)집합건물법의 처벌조항
-20만원 이하의 벌금: 제59조의 규정에 의한 조사를 거부, 방해하거나 기피한 자, 문서를 제시하지 않거나 허위 문서를 제시한 자 또는 질문에 진술하지 않거나 허위의 진술을 한 자
-5만원 이하의 과태료: 규약·의사록 또는 서면을 보관하지 않은 관리인, 의장(제66조)
-200만원 이하의 과태료: 제59조에 따른 조사를 거부·방해·기피한 자, 문서를 제시하지 않거나 거짓 문서를 제시한 자 또는 질문에 대해 진술하지 않거나 거짓으로 진술한 자(제66조 ①)
-100만원 이하의 과태료(제66조 ②)
※집합건물법의 관리인에 대한 처벌이 공동주택관리법과 비교하면 상대적으로 가볍게 규정돼 있음을 알 수 있는데 이는 사법적 성격에 기인된 것으로 생각된다.

※참고: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제정[1984. 4. 10. 법률 제3725호, 1985. 4. 11. 시행]

(1)제정 목적: 1960년대 후반 이후의 경제 발전과 인구의 도시집중으로 서울 등 대도시 공동주택은 급격히 증가하고 있음에도 한 채의 건물을 수십 내지는 수백의 구분 소유와 공동 이용이라는 새로운 생활관계를 규률할 민법 및 부동산등기법 등 제규정은 불비해 구분소유권의 대상과 한계, 구분소유자 상호 간의 법률관계, 구분소유권과 공동이용부분 및 대지에 대한 소유와 이용관계, 구분건물 및 그 대지에 대한 등기방법 등을 현실에 맞게 개선해 집합건물 내에서의 공동생활을 합리적으로 규률하고 그 권리관계를 간명히 공시할 수 있도록 단행법을 제정해 일반 국민에게 법적 안정성과 거래의 편익을 제공하려는 것이다.
(2)법적 성격: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)은 ‘건물의 구분소유’에 관한 법률이며, 공동주택의 관리는 ‘건물의 구분소유에 관한 사항’에 해당하므로 당연히 집합건물법의 적용 대상이 된다. 그런데 공동주택은 주택법에 근거해 건설·분양·관리되고 있으므로 집합건물법 규정과 주택법 규정이 상치되는 경우 어느 법률을 적용해야 할 것인지 문제가 발생하게 되는데 두 법률의 법적 성격은 ‘집합건물법’은 제1조에서 규정한 바와 같이 ‘건물의 구분소유권’을 관리하는 사법(私法)이며, 주택법은 ‘국민의 주거권’을 관리하는 공법(公法)이다.
(3)집합건물의 종류: 집합건물이란 주거나 사무 등의 용도를 떠나 1동 건물의 각 부분이 구조상 또는 이용상 독립돼 있고, 구분소유권을 지니는 경우에 1동 건물 자체를 일컫는 말이며 아파트, 연립주택, 다세대주택은 물론 구분 등기돼 있는 상가 건물이나 오피스텔, 사무용 빌딩, 아파트형 공장도 역시 집합건물에 해당한다. 다만 다가구주택은 구분 등기가 불가능하며 전체를 하나의 주택으로 보기 때문에 집합건물에는 포함되지 않는다.
(4)집합건물법의 처벌조항
-20만원 이하의 벌금: 제59조의 규정에 의한 조사를 거부, 방해하거나 기피한 자, 문서를 제시하지 않거나 허위 문서를 제시한 자 또는 질문에 진술하지 않거나 허위의 진술을 한 자
-5만원 이하의 과태료: 규약·의사록 또는 서면을 보관하지 않은 관리인, 의장(제66조)
-200만원 이하의 과태료: 제59조에 따른 조사를 거부·방해·기피한 자, 문서를 제시하지 않거나 거짓 문서를 제시한 자 또는 질문에 대해 진술하지 않거나 거짓으로 진술한 자(제66조 ①)
-100만원 이하의 과태료(제66조 ②)
※집합건물법의 관리인에 대한 처벌이 공동주택관리법과 비교하면 상대적으로 가볍게 규정돼 있음을 알 수 있는데 이는 사법적 성격에 기인된 것으로 생각된다.