時事 논단

 

 

하 성 규  한국주택관리연구원 원장

 

최근 경기 화성시 동탄 신도시 부영아파트 하자 문제에 사회적 관심이 집중되고 있다. 부영 측에 접수된 입주민 하자 신청만 해도 지난 8월 11일 기준 8만4,564건에 달했다는 보도도 있다. 동탄 부영아파트 입주민들의 불만이 고조되자 도지사는 현장을 수차례 방문하고 현장 시장실을 차려놓았다고 한다. 부영아파트 입주자대표는 입주 이후 누수·조경엘리베이터 등 문제가 너무 많을 뿐 아니라 이로 인해 재산가치도 하락할 것이라고 불만을 토로하고 있다.
이러한 아파트 부실공사와 하자를 방지하기 위해서는 기존 선분양제도를 개선하고 후분양제가 필요하다는 지적이 나오고 있다. 선분양제도란 아파트를 완공하기 전에 집값의 80%까지 사전에 받을 수 있도록 허용한 제도다. 이 제도의 목적은 주택사업의 초기 자금 부담을 덜어줌으로써 주택 공급을 확충하기 위한 취지로 도입됐다.
국회 국토교통위원회 국감에서 국토부  김현미 장관이 한국토지주택공사(LH) 후분양제 도입을 단계적으로 추진하고 추후 민간부문으로 확대하겠다는 입장을 밝혔다. 이는 정동영 의원 등이 후분양제 도입 필요성을 제기한 데에 따른 정부의 입장이라 평가된다.
후분양제는 시공 전에 계약금과 중도금을 받은 뒤 입주 때 잔금을 치르는 선분양제와 달리 주택건축공사가 전체 공정의 80% 이상이 진행된 뒤에 수요자에게 직접 구입하려는 집을 확인하도록 하고 분양하는 제도다.
아파트 선분양과 후분양제도 각각의 문제점은 무엇인가. 현행 시행되고 있는 선분양의 장점으로는 건설비용의 대부분을 입주자가 분양대금으로 충당함으로써 건설사의 자금난을 해소하게 돼 주택건설이 용이하다. 또한 주택공급을 확대할 수 있고 부동산 투자가 활발하게 된다. 중소 주택건설업체도 주택공급에 참여할 수 있어 주택건설산업 전체의 활성화를 기대할 수 있다. 그러나 일부에서 지적되고 있는 선분양제의 단점으로는 분양권 전매, 부실시공, 모델하우스와 실 건축물이 다른 경우 등의 문제가 발생되기도 한다.
아파트 후분양제의 가장 큰 장점으로는 수요자들이 주택의 실물을 직접 보고 선택할 수 있다는 점이다. 후분양제가 도입되면 아파트 가격 거품이 사라져 투기 수요가 줄어든다는 것이 후분양제 찬성 측 입장이다. 주택을 80% 이상 지어놓은 뒤 분양하는 후분양제가 도입되면 분양권 전매는 사라진다. 입주 시점에 집값이 분양가보다 떨어지는 걱정도 없어진다. 반면 대형·중소형 건설사 간 양극화, 즉 빈익빈 부익부가 심화될 뿐만 아니라 건설업 경착륙, 주택 공급 축소 등의 문제점도 후분양제가 풀어야 할 과제다.
선분양제의 문제점을 시정하고 후분양제의 장점을 살리기 위해서는 단계적인 방식으로 접근하는 것이 필요하다. 모든 제도는 일시에 급격하게 변화함으로써 오히려 소비자에게 부담을 주고 동시 정책의 신뢰를 떨어뜨리게 된다.
단계적 시행방안으로 먼저 고려해야 할 사항은 첫째, 위험부담을 누가 지느냐이다. 후분양제 도입 시 건설회사는 미분양과 대출이자 부담이 커진다. 계약금이나 중도금을 받을 수 없기 때문에 완공 때까지 건설자금을 건설사가 스스로 마련해야 한다. 건설업계 측에서는 자금조달에 따른 금융비용이 상승해 오히려 분양가가 오를 수 있다는 주장이다. 또한 미분양 및 자금 압박을 해소하기 위해 수요가 많은 지역에만 주택을 공급하게 돼 공급이 축소될 것이라는 주장도 나온다. 이러한 관점에서 후분양제를 통한 리스크를 누가 감당해야 하나를 매우 신중히 따져야 한다. 이를 위한 제도적 보완이 선행돼야 할 것이다.
둘째, 후분양제를 전면적으로 실시할 경우 청약통장 가입자의 권리 구제에 관한 사항이다. 후분양제가 실시될 경우 청약예금제도가 실효성을 잃게 된다. 이 경우 600만명 이상의 청약통장 가입자의 반발이 예상된다. 이에 청약제도의 개선 혹은 주택 수요자들을 위한 제도적 보완이 선행돼야 할 것이다. 셋째, 주택건설산업의 미래를 고려해야 한다. 최근 주택시장은 공급자 중심에서 수요자 중심으로 변하고 있다. 주택건설업체는 소비자의 선호 및 주택 구입 능력을 고려해 철저한 시장 분석과 경영합리화로 시장 움직임에 부응해야 한다.
정부는 주택건설업이 국민경제에 차지하는 비중과 국민의 주거안정이라는 관점에서 주택건설업의 발전적 방안을 마련할 필요가 있다.

 

 

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