김경렬 율산개발(주) 경영·지원 총괄사장

공동주택관리법은 관리소장이 업무를 집행하면서 입주민에게 입힌 재산상 손해를 배상하기 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하도록 규정하고 있으나 관리주체인 주택관리업자는 법정단체를 설립할 수 없어 공제사업을 할 수 없고, 계약보증 외에는 손해배상 보험에도 가입하지 않으며 현금 보유도 한계가 있으니 실질적인 배상능력에 문제가 있습니다.

1. 손해배상의 법리
국가배상법 제5조 영조물의 설치나 관리 하자로 인한 손해배상 책임을 판례는 무과실책임주의로 인정하고 있습니다. 민법 제756조는 피용자가 입힌 손해는 사용자가 배상해야 하며 사용자에 갈음해 감독하는 자도 배상책임이 있다고 규정하고 있습니다. 또 제758조는 공작물 등의 점유자는 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 손해를 입힌 경우 손해를 배상할 책임이 있으며 책임이 있는 자에게 구상할 수 있다고 규정하고 있습니다. 관리업무는 관리주체의 업무를 관리소장이 지휘·총괄하는 구조로서 관리소장은 사용자에 갈음해 감독하는 사람이며, 회사의 대행인으로서 업무상 위법으로 인한 처벌도 모두 관리주체의 책임으로 하고 있습니다. 피해자는 시설물 소유자인 공동주택에서 가입한 보험으로 손해배상을 청구할 수 있고, 보험회사는 관리주체와 관리소장에게 선택적으로 구상을 할 수 있습니다. 그러나 피해자 보호를 위해 배상책임은 넓게, 구상책임은 최소한으로 인정하므로 관리주체는 구상차액의 금전적 손해와 사회적 평판으로 인한 경영상의 손해를 감수해야 합니다.

2. 관리주체는 책임능력이 있는가?
관리규약은 관리비예치금 사용에 대해 주택관리업자의 연대보증을 요구하고 있는데 관리비예치금은 입대의 회장과 관리소장이 공동으로 등록한 인장으로 사용하는 것임에도 관리주체에게 연대보증을 하라는 것은 이해가 안 되며, 사업자 선정지침은 계약금액의 10%를 계약보증금으로 납부하도록 돼 있는데 보증대상이 ㎡당 평균 6원 정도인 위탁수수료의 10%라는 것이니 계약불이행의 손해를 담보하기 위한 보증액으로는 실효성이 없습니다. 전국의 주택관리업자 중 상위 30위인 회사의 관리실적은 500만㎡ 정도로서 월 3,000만원 정도의 위탁수수료 수입으로는 법정기술인력과 지원인력, 사무실 운영, 영업비용 등을 충당하는 것도 사실상 어려우니 30위 이하 업체의 형편은 더 말할 필요가 없습니다. 관리주체는 배상능력이 없음이 명확함에도 현금도, 공제도, 보험도 가입하지 않고 있으니 그저 사고가 없기만을 빌어야 하며 사고가 생기면 관리소장에게 모두 책임을 떠넘기는데 그나마 5,000만원까지만 책임지니 감당하기 어려운 금액의 손해가 생기면 회사는 도산하고 피해자는 보상받을 길이 막막해 집니다.

3. 관리소장의 구상책임을 줄이는 방법
대리인은 위법행위 책임을 대리인이 지지만 대행인은 위법행위를 해도 본인이 책임을 져야 하는데 공동주택관리법은 관리소장을 관리주체의 대행인으로 규정하고 있습니다. 그러니 관리소장의 잘못에 대한 행정처분은 관리주체가 받고 과태료는 행위책임을 지고 관리소장이 납부하며, 손해배상 문제가 발생하면 구상의 소송 등 불편한 관계가 됩니다. 이를 방지하려면 계약보증은 관리주체 입장에서는 영업행위에 대한 배상이므로 보험료는 행위책임자인 관리소장과 직원들이 부담하고, 관리주체 명의로 영업배상책임 보험에 가입한 후 관리주체가 자기책임 하에 배상해야 구상문제가 해결될 수 있습니다. 관리주체와 관리소장 간에 구상문제로 얼굴을 붉히지 않도록 할 공제사업이나 영업배상보험가입 등 새로운 대책이 시급합니다.