관리사고와 손해배상

관리는 종합예술이다 <133> 김경렬l승인2017.09.20 16:00:00l1042호

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김경렬 율산개발(주) 경영·지원 총괄사장

 

관리소장은 입주민에게 입힌 재산상 손해를 배상하기 위해 500가구 이상은 5,000만원, 500가구 미만은 3,000만원의 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁하도록 규정하고 있습니다. 그러나 최근 사고사례를 보면 이 금액으로는 피해에 대한 실질배상을 할 수 없습니다.


1. 관리사고의 금액이 커지고 있다.
관리사고는 금전 횡령 사고와 관리업무를 수행하면서 발생한 사고가 있는데 몇 가지 사례를 보면 ①장기수선충당금을 입주자대표회의 회장에게 대여 ②경리가 장충금 임의해지 횡령 ③입대의 회장 교체 시 은행에 관리비 통장변경을 하러 가서 경리가 백지 청구서에 날인해뒀다가 횡령 ④상층부의 공용배관 누수로 하층의 모피가게, 휴대폰 대리점 침수 사고 ⑤열교환기 세관 후 조립이 완료되지 않았는데 온수를 열어 작업자 사망 ⑥전기시설 점검 중 감전  ⑦사다리에서 등기구 교체작업 중 추락한 사고 등이 있는데 모두 억대 이상의 배상책임이 생긴 것들입니다. 앞의 세 가지는 금전의 횡령이니 당사자들에 대한 형사처벌은 당연하지만 문제는 누가 얼마나 배상하느냐는 것이고 특히 당사자가 능력이 없거나 도주한 경우 문제입니다. 누수사고는 관리업무를 제대로 이행하지 않은 사고로서 온전히 관리주체의 배상책임 문제이고 뒤의 3가지 사례는 근로자의 산재사고나 사용자인 관리주체의 책임이 인정되는 사고입니다. 어떤 경우든 관리사무소장은 피해갈 수 없는데 입주민과 피해자는 소장의 배상능력은 한계가 있으므로 회사를 상대로 청구하고 회사는 관리소장에게 구상해야 하는 데 서로 한계가 있게 됩니다.


2. 관리회사의 배상능력
공동주택관리정보시스템의 빅데이터 분석결과를 보면 주택관리업자가 받는 전국의 평균 위탁관리수수료는 ㎡당 6원입니다. 약  3,306㎡를 관리하는 중견회사의 위탁관리수입은 월 2,000만원이 안되고 배상보장은 위탁수수료의 10%인 200만원의 계약보증뿐입니다. 예를 든 금전 횡령 사고는 1억7,000과 6억5,000만원입니다. 관리회사에서 배상하기 어려운 수준입니다. 주택관리업자는 공제사업을 할 수 있는 법정단체도 아니고 위탁수수료 수입으로 5억원 정도의 영업배상 보험을 가입할 능력도 없습니다. 공용배관의 누수로 손해를 입은 사고는 관리책임인데 모두 1억원 이상의 손해가 발생했고 다친 직원에 대해 관리주체는 사용자로서 산재보험으로 처리되지 않는 부분에 대해 책임을 져야 합니다. 월 2,000만원의 수입으로는 회사직원 급여도 감당하기 어려우니 결국 감당할 수 없으면 회사는 파산해야 하고 피해자는 답답해집니다.


3. 관리소장의 구상책임
회사가 배상하면 관리소장에게는 구상책임이 따릅니다. 회사는 관리소장이 공제나 보험에 가입한 범위 내에서 1차로 구상하고 부족하면 개인재산에 대해 구상하게 되며 공제나 보험회사에서는 회사에 지급한 것만큼 다시 구상하게 되니 결국 관리소장이 모두 배상해야 하는데, 문제는 사고를 막을 수 있느냐 하는 것입니다. 회장이 며칠만 쓰고 반환하겠다는데 장충금 청구서에 도장을 찍지 않기 어렵고, 경리가 도장을 파서 인장을 변경한 것은 알 도리가 없으며, 통장 명의 변경하러 은행까지 같이 갔는데 커피 마시는 사이에 백지청구서에 날인하는 것을 어찌 막으며, 점검했어도 순식간에 일어난 배관의 누수나 열교환기 청소는 의례 과장이 하는 것이라 쳐다보지도 않았으며, 매일하는 전기설비 점검 중 감전사고라니 이해가 안 되고 간단한 등기구 교체작업 중 사다리를 잡아줄 별도 인력도 없는데 이런 사고들을 예방할 방법이 관리소장에게 있나요? 예방할 수 없는 관리사고로 인한 배상과 구상책임 문제는 심각합니다. 내 급여수준에 맞는 저렴한 보험료로 구상 없이 5억원 정도 배상해주는 보험 어디 없나요?

김경렬  kslee@hapt.co.kr
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