김종수 주택관리사

3. 조정 매 3년이라는 이론적 법제주기를 당분간 매년으로 변경 이행해야 한다.

☞지난 호에 이어
중간에 변경하려면 그 사안 하나마다 입주민 동의를 얻어야 하는데 까다로운 단지에서는 공청회, 자료준비, 진행까지 인력자원의 낭비가 너무 심하게 된다. 또한 입주민 투표 홍보가 부족해 부결이라도 된다면 그 장기수선의 확정시기는 끝나게 될 것이다. 계획수립의 입대의 측 승인절차 그 자체만 해도 하자협상이 되면 필요없다느니, 재검토 하라느니, 내년 봄에 다른 단지 눈치 봐가며 재검토하자고 임직소장이 말릴 수도 강제할 수도 없는 무한정으로 미룬 사고들도 상당히 많았다. 그런데 조정 문제까지 검토대상으로 제출되면 그 기술적 타당성들을 설득하기가 쉽지 않기에 정도로 가지 않고서는, ‘고장으로 뻗거나 무너지면 그때 긴급공사로’ 처리하려는 암수를 쓰게 될 것이다. 결국 그런 식으로 계획서관리를 우회하는 관리현장들이 절대다수로 등장할 일이다.

4. 3년 구간의 단기 계획과 15년 구간의 중기계획으로 구성하면 가장 효과적일 것이다.
현재의 행정부나 업계에서는 심지어 아파트 관리의 전문가라는 관리사무소장들 마저도 아파트 건축물의 장기수선계획을 준공으로부터 소멸할 때까지 50년으로 잡든 60년으로 잡든 완벽한 하나의 기능유지계획으로 완수하려는 무리수를 범한다고 본다. 참고로 조만간 착공될 신규허가된 고층아파트들은 여러 생활 패턴들이 잘 고려돼 아파트 건축물의 세대가 바뀌는 만큼 최소한 150년 정도의 집단주거시설로 유지되도록 설계된 것으로 판단한다.  미래형 아파트 건축물들은 일단 제쳐두고, 현재의 아파트 건축물 및 그 설비물에서 법령상의 장기적 장기수선 계획 수립의 구간 설정은 적어도 다음의 두 가지 측면에서 매우 부적절하다.
첫째, 장기수선 비용은 현재의 물가를 기준으로 전체를 평가하고 있기에  몇 십년이 지나면 크게 달라질 수 있음을 모두가 알고 있다. 바꿔 말하면 적립된 장충금의 미래가치에 대해 믿을 수 없는, 믿어서도 안 되는 큰 오차로 인해 엉터리 금액일 수 있다는 지적이다.
둘째, 현재의 아파트라는 거주수단은 앞으로 사회적 기술적 기후적 변화 세 가지 측면만 하더라도 인공지능의 발전, 가족개념의 변화, 생활기기의 변화, 업무공간,  휴식공간 등에 대한 변화 등으로 현재와 현저히 다른 구조로서 폐기돼 그 수명을 예측하기 어렵다고 보는 것이 타당하다. 달리 말하면 그 폐기의 시한이 장기수선의 계획수명(50, 60년 등)보다 훨씬 빨리 도래할 수도 있다. 또한 다시 생각할 관점은 주거적 도구에 대한 인간적 인식은 생활용품과 마찬가지로 미래의 어느 순간에서 약간이라도 불편하다거나 위험하다고 판단하면 버리게 된다고 봐야 한다. 최근 들어 조금만 수리하면 멀쩡하게 사용할 것임에도 재건축의 요구가 증가하는 이유가 그 증거다. 그와는 반대로 변화를 지연시키려는 요인들이나 의지들도 있겠지만 한국 내로 한정하고 역사적 배경들로 종합해 결론컨대, 현재의 아파트 건축 시설물들은 이제부터는 10~20년 이내에 대부분 리모델링되거나 재건축하는 것이 경제적으로 이익이 된다고 가상할 수 있다. 왜냐하면 건축물 뼈대도 그렇고 내부의 배관이나 시설물들도 하나씩 하나씩 개량하고 보수하기에는 생활불편과 비용낭비가 심하기 때문이다. 그런 경우들에 유연하게 대응하려면 현재의 장기수선계획은 우선적으로 단기적 3년 구간(윈도우) 내에서 충실하게 주거적 기능을 유지하는 정책, 즉 단기적 3년간 수선계획들로 이어가는 방법론이 필요하다는 점이다. 그 이상의 장기적 비전의 수선계획 조정은, 시대적 조류에 맞게 필요한 예상비용들을 15년 정도를 경과하는 즈음에 사회적 시대적 변화의 측면을 종합 재검토해 재설정하는 중기관리 구간으로 법제를 변경해야 한다고 제안한다.
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