김종수 주택관리사

1. ‘풀옵션의 아파트 시설물 종합모델’을 사용자에게 보여주고 선택하도록 제공해야 한다.

☞지난 호에 이어
 옵션의 설비종합 선택자료는 여러 유용한 응용들이 가능하겠지만, 그 중에서도 특히 설비추가, 설비누락, 설비변경에 대응해 쉽게 추가하거나 변경하게 하고, 예기치 못한 여러 운영 여건들로 인한 수선주기적 수선비용적 경합요소들을 빠르게 정리해 계획의 전반을 현실에 맞게 재설정하기 쉽도록 지원하려는 것이 목적이다. 그리해 잘 정리된 한 페이지의 설비상황 요약판이 즉시 만들어지도록 그 수단을 제공해야 한다.       

2. 장기수선과 유지보수 계획 동시에 동일한 항목과 순서로 작성·관리해야 한다.
장기수선의 비용은 각 가구의 소유주가 부담하는 비용이고, 수선유지의 비용은 현재에 거주하는 사용자에게 부담시키는 비용으로서 그 부담주체가 다르게 되면 시비 소지가 발생한다. 보다 상세한 권고기준들이 개발될 때까지 모호하면 모호할수록 시설 관리책임자의 판단과 소신에 따라 일관성있는 구분원칙을 적용해야 한다. 왜냐하면 수선유지활동이 적극적으로 실행되면 설비의 사용수명도 늘어나는 특징이 있기 때문에 관리자는 그러한 관계를 세심하게 평가할 필요가 있다.
쉽게 설명하면 사소한 수선유지들을 제때에 제대로 하지 않아서 수명자체를 단축시키거나 중대파손 사고를 내기도 하고 안전사고를 일으키는 등 결과적으로 긴급한 장기수선공사로 귀착되기도 한다. 그와는 정반대로 매우 적극적인 수선유지활동이나 가동환경적 이점들에 따라 특정설비의 내용연수(수명)가 길어져 장기수선공사를 일반적 수명시한의 2배까지도 늦출 수 있다. 그런 측면을 평가 판단하는 작업이 바로 수선유지활동의 비용소요 자료들을 살펴보고 장기수선의 계획항목들에 대응시켜 연계적으로 분석하는 기초적 자료가 필요한데, 동일한 설비항목들에서 장기수선공사의 주기와 비용투입 상황들을 유지보수비용 투입과 병치비교할 필요가 있다.
 예를 들어 승강기 부속품 일부를 저급한 부품으로 교체 보수한 장기수선의 경우 오히려 잦은 고장에 수선유지비가 증가되기 마련이다. 장기수선계획은 그러한 인과관계를 추적해 파악하는 자료들을 제공함으로써 설비관리를 보다 용이하게 지원해야 한다.
 
3. 조정 매 3년이라는 이론적 법제주기를 당분간 매년으로 변경 이행해야 한다.
일선의 관리소장들과 위탁회사들은 현실적 타당성을 무시하고 과태료 처분을 피하기 위해 무조건 장기수선의 법제기한들을 맞추려고 한다. 예를 들어 기술적으로 타당하다는 근거가 없는 3년마다 정기조정의 기한엄수 압박이 그 대표적 사례이다. 필자는 오로지 행정편의적 발상으로 강요하는 현 실무지의 법제기준이라고 혹평한다. 그런 비현실적이고 비합리적인 이유로 여기저기서 불만들이 표출되고 있다.
집행정책의 결정자들이 상시 사무실에 근무하고 있고 수시로 협의가 가능한 국가기관일 경우는 가능할지라도 입대의나 입주자들과 같은 비상설적 조직에 업무경험도 업무책임도 없는 결정권자들에게 3년마다 특정한 달에 장기수선의 조정내용과 사유를 확정해 설득하고 통과시키는 작업은 현실적으로 불능에 가깝다. 그러므로 장기수선계획서 작성작업들이 안정화되는 향후 3년 정도는 정기 조정주기의 법적용을 배제해 매년 조정으로 실행해 보고·판단해야 하는데 지금은 계획서 자체도 부실한 상황들에서 조정 기간마저 자꾸만 법제규격에 맞추라고 종용하면 현장에서는 법제기준 따로 현실 따로가 된다.
☞다음 호에 계속
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