Housing Insight

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공동주택 관리에 영향을 미치는 주체에는 입주자대표회의, 관리주체, 주택관리업자, 지방자치단체 등이 있다. 효율적이고 개선된 공동주택 관리를 위해서는 어느 한 주체만의 힘으로는 부족하며 각 행위주체들의 역할 정립 및 수행이 필요하다. 그러나 현실적으로는 각 행위주체의 구체적이고 명확한 역할 경계는 모호한 실정이며 이로 인해 공동주택의 관리에 차질이 발생하고 있다. 이하에서는 현재 공동주택 관련 행위주체의 역할에 대한 문제점을 분석하고 개선방안을 제시하고자 한다.
공동주택 관리 운영 제도상 입대의는 공동주택 관리 운영과 관련한 의결 및 감사권을 갖고 관리사무소장은 집행권을 가진다. 그러나 입대의와 관리주체의 업무 구분 및 책임 한계가 명확하지 않으며 양 주체가 수직적 관계에 있어 관리주체의 전문적인 관리 업무에 어려움이 발생한다. 뿐만 아니라 입대의 구성원은 동대표로 한정돼 있고 동대표는 입주자 중에서만 선출하도록 규정하고 있어 임차인 등 대다수 입주민의 의견이 입대의의 의결에 반영되기 힘들다. 또한 입대의 구성원의 전문성 및 자질에 대한 기준이 부존재해 지나친 업무 관여나 월권행위 또는 부실관리로 적절한 감사업무의 수행이 이뤄지지 않는 경우가 많다.
관리소장의 경우에도 공동주택 관리 운영의 제도상 집행권을 갖고 있으나 관리소장의 법적 지위가 피용자로서의 성격이 강해 입대의에서 결정된 사항을 단순히 집행만 하는 수동적인 역할에 그치고 있는 문제가 있다. 또한 관리소장은 관리업무의 총괄자임에도 현장에서는 입대의의 의도에 따라 임기 중 교체가 빈번하게 이뤄지고 있는 현실이어서 관리소장의 전문가로서의 역량 발휘가 어렵고 입대의의 부당한 업무지시를 따르게 되는 등 관리업무의 투명성을 저하시키는 결과를 초래하고 있다. 이러한 결과는 주택관리업자의 영세성과 관리권 수주를 위한 과다경쟁 상황으로 더욱 심화되고 있다.
그러면 공동주택 관련 행위주체의 역할을 제대로 정립하고 공동주택 관리의 체계를 개선하기 위해서는 어떤 방안이 필요할까? 우선 입대의와 관련해서는 관리업무의 의결과 집행의 경계선을 명확히 구분하고 입대의의 책임 규정을 마련할 필요가 있다. 또한 입주자뿐만이 아니라 임차인에게도 참여방안을 보장하고 입대의 구성원이 아닌 대다수 입주민들이 공동주택 관리에 대한 정보 공유 및 의견 개진을 적극적으로 할 수 있도록 아파트 신문 발간, 인터넷 커뮤니티 조직 등의 다양한 방안을 추진해야 한다. 이와 함께 입대의 구성원의 전문성·도덕성 등을 점검하기 위한 자격요건을 마련하고 구성원의 지위를 유지하기에 부적절한 사유가 발견될 경우 지위를 상실하게 할 수 있는 결격요건도 규정할 필요가 있다. 관리소장과 관련해서는 관리사무소에서 관리자로서 역할과 의무를 할 수 있는 운영 체계를 구축하고 관리직원의 신분보장 강화를 위해 관리소장의 임기제 도입도 검토할 필요성이 있다. 관리소장의 임기제가 도입된다면 공동주택관리법 제29조 제2항의 장기수선계획의 검토 주기를 고려해 3년으로 하는 것이 적정하다고 판단되며 이를 통해 전문가로서의 책임 있는 관리와 부당한 업무지시로 인한 관리업무의 투명성 저하 문제 해결이 가능할 것으로 보인다. 이와 함께 공동주택관리법 제65조의 관리소장의 업무에 대한 부당 간섭 배제 규정이 사문화되지 않고 실효성을 확보할 수 있도록 해야 한다. 구체적으로는 ‘부당 간섭’의 의미를 시행령 또는 시행규칙 등에서 의미와 유형을 명시하는 방안, 입대의의 부당 간섭에 대해 신고할 경우 신고자의 신분 보호를 엄격히 하는 규정을 제정하는 방안 등이 고려될 수 있을 것이다. 주택관리업자 또한 경쟁력을 강화하고 수수료 현실화 및 표준화를 유도해 더 나은 공동주택 관리를 위해 노력할 필요가 있다.
위와 같은 공동주택 관리와 관련한 각 행위주체들의 자발적인 노력과 더불어 지방자치단체의 공동주택 관리에 대한 역할을 재정립하고 전문성 및 관리업무의 연속성을 보완하는 것도 시급한 과제 중 하나다. 공동주택 관리의 발전을 위해 민관협력의 관계를 구축해 각 행위주체들이 각자의 역할을 제대로 수행할 때 공동주택 관리의 개선은 자연스럽게 이뤄질 것이다.      

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