집합건물은 아파트와 같은 주거용 집합건물과 오피스텔, 구분상가와 같은 비주거용 집합건물로 분류할 수 있다. 주거용 집합건물에 대해서는 사회적인 관심을 바탕으로 관리의 중요성에 대한 공감대가 형성되고 있으나 비주거용 집합건물에 대해서는 아직 관심이 부족한 상태다. 비주거용 집합건물 중 오피스텔은 업무를 주로 하되 일부 숙식을 할 수 있도록 한 건축물이고, 구분상가는 동일 건물의 각 부분이 구조상 또는 이용상 독립된 점포이며, 아파트형 공장의 경우 3층 이상 동일 건물 내 6개 이상의 공장이 입주할 수 있도록 한 건축물이다. 국토교통부에서 발간한 ‘비주거용 집합건물 층별 효용표 작성 연구’(2013)에 따르면 전국의 오피스텔은 약 36만가구(4,147동)인 것으로 추정되며 일정 요건을 충족하는 전국의 구분 상가는 약 47만가구인 것으로 추정된다. 아파트형 공장은 2016년 기준 전국에 약 4만5,000가구 정도 소재하는 것으로 추정된다.
이처럼 비주거용 집합건물이 많이 존재함에도 불구하고 관리인 선출과정이 불투명하고 관리위원회의 감독기능이 부족해 체계적인 관리가 어려운 실정이다. 그뿐만 아니라 관리비 산정과정의 불투명, 장기수선충당금 적립과 사용에 대한 전문성 부족의 문제도 존재한다. 또한 집합건물의 관리와 관련한 법 제도가 이원화돼 있어 법령 적용에도 혼선이 발생하고 있다.
위와 같은 비주거용 집합건물의 관리 문제를 개선하기 위해서는 첫째, 관리위원회의 역할 강화 및 관리주체의 업무 수행 투명성을 제고해야 한다. 공동주택관리법은 입주자대표회의를 의결기구로, 관리주체를 집행기구로 규정해 두 기구 간의 견제와 균형이 이뤄지도록 규정하고 있다. 이와 같이 집합건물의 경우에도 관리인이 집행기구의 역할을, 관리위원회가 의결기구의 역할을 수행함으로써 견제와 균형을 통해 관리업무 투명성을 제고할 수 있도록 집합건물법상의 관리위원회 설치 활성화를 유도해야 한다.
둘째, 감사제도 도입, 장기수선충당금 제도 도입을 통해 관리비 부과의 투명성 및 적정성을 제고해야 한다. 공동주택과 마찬가지로 집합건물법의 적용을 받는 비주거용 집합건물에 대해서도 회계자료 및 증빙서류의 보관의무를 부과하고 일정규모 이상의 집합건물에 대해서는 정기적으로 외부감사를 받을 수 있도록 관련 규정을 정비해야 하며, 집합건물의 장수명화를 위해 장기수선계획의 수립과 충당금 적립에 대한 근거 규정을 신설할 필요가 있다.
셋째, 건물 용도별 특징을 반영한 관리 매뉴얼을 제정해 효율적인 관리를 도모해야 한다. 비주거용 집합건물은 임차인 비중이 높아 소극적인 건물 수리로 인한 건물 노후화가 가속화되는 경향이 있다. 또한 조명·냉방 등으로 인한 전기사용량이 월등하게 많고 조명 및 전선관의 교체가 빈번하며, 업종 배치나 간판 설치가 매우 중요한 사항에 해당한다. 이러한 점들을 고려해 건물용도별 특징을 반영한 관리 매뉴얼이 필요하다.
넷째, 집합건물 정보시스템의 구축이 필요하다. 공동주택과 같은 주거용 집합건물은 국토교통부가 ‘공동주택관리정보시스템’을 구축·운영하며 관리비 등을 공개하고 있는데 비주거용 집합건물의 경우도 이와 유사한 시스템을 구축해 투명한 관리업무를 유도할 필요가 있다.
다섯째, 법령 정비를 통한 집합건물 전반에 대한 통일적 규율이 필요하다. 주거용 집합건물과 비주거용 집합건물의 관리를 포괄할 수 있도록 법령을 정비하고 이를 통해 공동주택 관리에 적용된 유용한 제도와 장치들을 비주거용 집합건물에도 확대 적용하며 법령 적용의 혼선을 해결해야 한다. 집합건물은 주거용과 비주거용을 불문하고 건물 노후화 대비 및 안전관리가 중요한 문제이며 효율적이고 통합적인 관리가 필요하다.
따라서 위와 같은 개선방안을 중심으로 해 현재 주거용 집합건물인 공동주택에서 시행되고 있는 전문적이고 체계적인 관리의 노하우가 비주거용 집합건물의 관리에도 적극 반영될 수 있도록 노력해야 할 것이다.