특별기고

 

 


김 호 영 시설관리 분쟁조사부장
중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회

이제 장마철이 시작됐다. 올해는 유난히도 가뭄이 심해 비 소식을 기다렸다. 하지만 공동주택에 거주하면서 누수로 인해 고통을 겪고 있는 입주민들과 관리사무소 직원들에게 이번에 찾아오는 장마가 꼭 반가운 것만은 아닐 것이다. 어느 관리사무소 직원은 장마철이 되면 입주민들에게 걸려오게 될 전화에 항상 신경이 곤두선다고 한다.
특히 봄비처럼 강수량이 많지 않을 때는 멀쩡하다가 장마철만 되면 누수가 발생해 관리직원들은 입주민들과 보수문제로 골치를 겪는 사례가 종종 있다.
중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회에도 누수 문제로 많은 전화가 걸려온다. 지난 6월에는 경기도 남양주 모 아파트 관리사무소에서 전화가 한 통 걸려 왔다.
“우리 아파트에 AD(air duct), PD(pipe duct)에서 물이 새어 나오고 있어요. 우리 관리직원들은 아무리 생각해도 결로 같은데 입주자는 계속 누수라고 합니다. 저희도 정확한 원인을 몰라 입주자와 계속 언쟁 중이어서 서로 힘드네요. 도움을 줄 수 있나요?”
장마철이 가까운 시기였기에 위원회의 전문 조사관들은 즉시 현장을 방문했다. 현장 조사 결과 옥상 방수층 결함이 의심됨을 설명했고 누수 체크 및 진단방법 등에 대해 컨설팅을 진행했다. 관리사무소, 입주자 모두 중립적 입장에서 객관적으로 설명할 수 있는 중재자가 필요했던 것이다.
누수는 초기 대응이 상당히 중요하다. 아파트의 구조물은 대부분 콘크리트다. 콘크리트는 계절에 따라 수축·팽창을 하게 된다. 이로 인해 콘크리트에 크랙이 발생하는데 방수층도 대부분 이때 손상된다. 크랙은 시간이 지나면서 계속 진행되기 때문에 누수 초기에 전문업체의 진단을 받고 보수공사를 시행하는 것이 좋다.
아파트 입주민들도 누수 정도가 경미하다고 해서 “이 정도는 사는데 문제 없어!”하며 대충 넘겨서는 안 된다. 특히 최상층에 거주하는 입주민들은 누수 흔적이 조금이라도 보일 경우 더 큰 피해를 막기 위해 즉시 관리사무소에 연락해 옥상 방수의 이상 유무를 확인해야 한다.
스마트 폰을 이용해 누수 부위를 사진이나 동영상으로 촬영해두는 것도 나중에 큰 도움이 된다. 관리규약상 옥상 방수층은 대부분 공용부위로 규정하고 있고, 입주자대표회의 및 관리주체에서 장기수선충당금 등으로 공사비를 집행하기 위해서는 관련 근거가 필요하기 때문이다. 공용부분 누수관련 분쟁은 감정이 격화돼 입주민과 관리주체, 입주자대표회의 사이에 마찰이 커지는 경우가 상당히 많다. 이와 같은 분쟁이 있을 경우 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회의 조정제도를 이용할 수 있다.
전화(☎ 031-738-3300)와 인터넷(namc.molit.go.kr)을 이용하면 친절하게 상담을 받아 볼 수 있다.
상대방이 조정에 참여하기 꺼려하거나 공식 조정절차 보다는 상담, 자문, 제3의 대안을 찾고 싶다면 분쟁조정 컨설팅 제도를 활용할 수도 있다.
휴가철을 앞두고 장마, 누수로 인해 힘든 여름을 보내지 말고 초기 대응과 분쟁조정위원회의 조정, 컨설팅 제도를 활용해 해결책을 찾아보는 것도 생활의 지혜일 것이다.

 

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