오 민 석 변호사
법무법인 산하

공동주택에서 여러 공사를 하다 보면 입주자대표회의, 관리주체와 공사업체 간에 분쟁이 생기기 마련이다. 그 중 많이 생기는 것이 공사 완료 여부와 관련한 분쟁이다. 공사업체는 공사계약서, 설계도서에 따른 공사가 완료됐으므로 준공을 승인하고 공사 잔금을 지급해달라고 요청한다. 입주자 측에서는 형식적인 공사완료 조치만 취했을 뿐 미시공되거나 하자가 발생하는 등 공사내용이 미비해 최종 공사를 마무리 지어야 한다고 다툰다. 당사자들 간 원만한 조율과 조정이 이뤄지면 모르되, 이러한 이견이 장기간 이어지면 커다란 문제가 발생한다. 공사계약이 가진 고유한 특성이 있기 때문이다.
공사도급계약에서는 하자보수보증금과 지체상금을 규정하고 있다. 공사완료 후 발생할 하자를 대비해 공사업체가 공사금액의 일정비율에 해당하는 현금 또는 보증서를 입주자 측에 제공하는 것을 하자보수보증금이라 한다. 이 하자보수보증금으로 발생한 하자를 보수하고 남은 금액은 공사업체에 반환하게 되는데 통상적으로 전체 공사금액의 100분의 2 내지 3의 비율로 정해진다. 지체상금이란 공사업체가 정해진 공사기간 내에 공사를 마무리 짓지 못할 경우를 대비한 손해배상의 예정금액이다. 전체 공사금액의 일정 비율, 예컨대 매 지연일수당 1,000분의 2 또는 3 정도로 합의가 이뤄진다. 하루, 이틀 혹은 며칠 공사가 늦어지는 것은 상관없지만 몇 개월 단위로 늦어지면 공사업체 입장에서는 공사잔금의 거의 전부가 지체상금으로 공제되거나 심지어는 공사잔금으로도 지체상금의 충당이 부족한 경우가 발생한다.  
그런데 하자보수보증금으로 해결할 문제와 지체상금이 발생하는 경우를 구분할 기준이 명확치 않다. 입주자 측에서 주장하는 공사미비나 미시공, 하자의 발생이 공사완료 후의 하자 문제인지, 전체적으로 공사가 완료되지 않은 것으로 봐야 할 사항인지에 따라 지체상금의 발생 여부가 달라진다. 공사업체는 하자보수보증금으로 처리하되 공사 잔금은 지급돼야 한다고 주장하는데, 입주자 측은 공사완료가 지연된 것이므로 문제가 해결될 때까지는 지체상금이 계속 발생하고 공사잔금의 지급 시기도 도래하지 않았다고 반박한다.
우리 법원은 “공사가 도중에 중단돼 공정을 종료하지 못한 경우 미완성으로 볼 것이지만 당초 예정된 공정까지 종료하고 그 주요 구조부분이 약정된 대로 시공돼 사회통념상 건물로서 완성되고 그것이 불완전해 보수를 해야 할 경우에는 공사가 완성됐으나 목적물에 하자가 있는 것에 지나지 않는다”(대법원 1997. 10. 10. 선고 97다23150 판결 등)고 본다.
이러한 판례기준에 따르면 공사 완료와 관련된 분쟁에서 입주자 측 주장은 거의 받아들여지지 않기 때문에 지체상금도 인정되지 않고, 거꾸로 공사잔금 지급 거부에 따른 지연이자까지 입주자 측에서 물어야 한다.
이러한 기준은 입주자 측에서 준공검사를 해줘야 공사가 완료된 것으로 보고, 공사완료 시 공사잔금을 지급하기로 약정한 사례에서 준공검사가 이뤄지지 않은 경우에도 동일하게 적용된다.  
다만 당사자 사이에 건축공사의 완공 후 부실공사와 하자보수를 둘러싼 분쟁이 일어날 소지가 많음이 예상됨에 따라 그러한 분쟁을 사전에 방지할 의도로 통상의 건축공사 도급계약과는 달리 도급인의 준공검사 통과를 대금지급의 요건으로 삼음과 동시에 하자보수 공사 후 다시 합격을 받을 때까지 지체상금까지 부담하게 함으로써 공사의 완전한 이행을 담보하기 위해 지체상금의 종기를 도급인의 준공검사 통과일로 정했다고 볼 만한 특별한 사정이 있다면 그에 따라야 할 것(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다7212 판결)이라는 판례도 있으니 입주자들은 공사계약체결 시점에 이와 같은 판례의 기준을 참고해 공사계약서를 작성해 둘 필요가 있고, 실제 분쟁이 발생하면 전문가의 도움을 받길 권고한다.