오 민 석 변호사
법무법인 산하

부가가치세 신고를 하지 않은 아파트 잡수익에 대해 세무당국이 세무조사를 하고, 몇 년 치의 부가세를 추징해 아파트 입주민들이 분개하는 사례가 빈번하다. 세무당국이 홍보나 계도 없이 몇 년 치 세금을 한꺼번에 추징하는 것은 과하다는 것이 아파트 입주자들의 반응이다.
일부 아파트에서는 조세심판이나 행정소송을 통해 다투기도 한다. 그러나 아파트 단지 내 재활용품 판매수익은 사업소득으로서 부가가치세 과세 대상이라는 대법원 판결이 있었고, 이동통신사 중계기 설치와 알뜰시장 임대로 인한 소득도 부가가치세를 납부해야 한다는 조세심판원의 결정이 나오는 등 입주자들의 반발은 받아들여지지 않고 있다.
잡수익에 대한 부가가치세 납부 여부가 논란이 되자 대한주택관리사협회는 기획재정부를 통해 국세청의 유권해석을 요청한 바 있는데, 이 과정에서 기획재정부의 입장과 국세청의 유권해석이 엇갈린 부분도 있었고, 국세청이 이미 내린 유권해석의 내용을 번복하는 등 혼란이 가중되기도 했다. 앞서 언급한 재활용품 판매수익·이동통신사 중계기 설치 임대료·알뜰시장 임대료뿐 아니라 초과차량 주차장 이용료·승강기 이용료·헬스장 등 복리시설 이용료·광고수수료·한전 검침수당·예금이자 등 잡수익의 종류는 무수히 많아 각각의 부가세 납부의무를 일일이 판단하는 것도 매우 어렵다.
국세청은 “입대의가 계약상 또는 법률상 원인에 따라 단지 내 장소·시설을 임대하거나, 입주민들로부터 주차장 관리에 관한 사항을 위임받거나, 단지 내 주차장 관리의 종국적인 권한과 책임을 갖고 주차대수가 1차량을 초과하는 가구에 주차료를 징수하는 경우, 다른 사업자와의 업무대행계약에 따라 전기검침용역을 공급하고 그 대가를 받는 경우, 재활용품을 수집해 매각하는 경우에는 부가가치세법 제3조에 따라 부가가치세 납세의무가 있다”고 했고 다만 “입대의가 공동주택 관리에 실제 소요되는 비용을 안분해 입주민에게 실비변상적 관리비 명목으로 지급받거나, 관리비·장기수선충당금·하자보증금 등을 금융기관에 예치하고 이자를 받는 경우 부가가치세 납세의무가 없다”고 밝혔다. 이러한 기준에 따르면 복리시설인 게스트 하우스·독서실·운동시설 사용료도 부가세를 납부해야 한다. 그런데 주차장, 복리시설 등에 관해 ‘입주민들로부터 관리에 관한 사항을 위임받거나 관리의 종국적인 권한과 책임을 갖고 입주민들로부터 이용료를 징수하는 경우’에는 부가세 납부 대상이 되고 ‘공동주택 관리에 실제 소요되는 비용을 안분해 입주민에게 실비변상적 관리비 명목으로 지급받는 경우’에는 부가세가 면제된다는 국세청의 기준은 납득하기 어렵다. 주차장·승강기·복리시설은 모두 입주민들의 공유시설이고, 공동주택관리법령과 관리규약에 따라 입대의와 관리주체가 종국적인 권한과 책임을 갖고 관리를 맡고 있으며, 관리비가 아닌 사용료를 징수한다. 이렇게 징수된 사용료는 관리규약에 따라 해당 시설의 유지관리비용으로 사용되거나 장충금으로 전환돼 적립된다. 잡수익으로 분류되는 경우에는 입주민들 공동이익을 위한 비용으로 지출되는 외에는 관리비를 차감하는데 사용되고, 역시 장충금으로 적립된다. 실제 잡수익의 징수와 사용에 있어서 국세청이 밝힌 과세와 비과세의 기준이 되는 요소가 혼합돼 있는 것이다. 필자는 위와 같은 구별기준이 무의미하다고 판단한다.
입대의가 공동주택 관리에 소요되는 비용을 배분·징수해 관리비용 등에 충당하는 경우 부가가치세 납세의무가 없으나 외부인·외부 거래처와의 계약 등에 따라 재화 또는 용역을 계속적으로 제공하는 경우에는 부가가치세 납세의무를 진다는 원칙은 타당한가? 공동주택의 복리시설과 주차장 등을 외부에 개방하도록 유도하는 것이 정책방향이다. 외부인에게 받는 사용료에 부가세 납부의무를 부과하면 정책방향과 상충되고 공동주택 시설의 개방을 위축시킨다. 공동주택 관리·경비·청소용역에 부가세를 면제하는 것이 바람직한 것처럼 잡수익에 대해서도 그것이 영리성보다는 공동주택 관리에 소요되는 비용에 충당돼 입주민들의 관리비 부담을 완화하는데 주목적이 있다고 인정된다면 면제되는 것이 타당하다.