구판서의 세무산책 <173>

 

 

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공동주택 회계처리기준 해설서(10)
유형자산 관리 및 자산실사


1. 유형자산의 취득 및 가액
회계처리기준 제34조(유형자산의 취득)와 제35조(유형자산의 장부가액 결정)에서 관리주체가 승인된 예산 외의 유형자산을 취득하고자 하는 경우에는 입주자대표회의의 승인을 받도록 했고, 승인을 요청하는 때에는 취득하고자 하는 유형자산의 명칭과 종류, 구입하고자 하는 사유, 예정가격과 단가, 취득방법 그리고 그 밖의 필요한 사항을 기록한 문서를 첨부하도록 했다.
유형자산의 장부가액은 구입 원가, 관리주체가 의도하는 방식으로 자산을 가동하는데 필요한 장소와 상태에 이르게 하는데 직접 관련되는 원가(최초 운송 및 취급 관련 원가, 설치 원가 및 조립 원가, 설치 장소 준비 원가 등)로 한다. 이때 매입과 관련된 할인, 에누리 및 그 밖의 유사한 항목은 취득 원가에서 차감한다.

2. 유형자산의 감가상각
유형자산의 내용연수는 자산으로부터 기대되는 미래 경제적 효익을 고려해 입대의의 의결로 정하되 정당한 사유가 없는 한 이를 변경해서는 안 된다. 실무적으로는 세법에서 정한 유형자산의 내용연수를 적용하고 있다.
감가상각의 방법으로는 정액법만을 적용하도록 했다. 왜냐하면 정률법과 연수합계법 등의 감가상각 방법은 감가상각비 계산 및 그 적용이 어렵고 초기 또는 말기의 감가상각비가 차등 발생되므로 입주민의 입주 시기에 따라 관리비 부담액이 달라지기에 공동주택 회계에서는 감가상각의 방법으로 정액법만을 적용하도록 했다. 따라서 관리주체는 유형자산을 취득원가로 계상한 후 내용연수 동안 정액법으로 감가상각해 관리비에 배부하는 과정을 통해 관리비 부과를 해야 한다.
정액법이란 감가상각 대상인 유형자산의 취득가액에서 잔존가치(공동주택 회계에서는 잔존가치를 0원으로 본다)를 차감한 금액에 그 자산의 내용연수에 따른 상각률을 곱해 매년 상각액이 동일하게 되도록 계산한 금액을 각 회계연도의 상각비로 관리비에 부과하는 방식이다.
※정액법 감가상각비 산식=(취득원가-잔존가치) / 내용연수

3. 유형자산의 표시 및 제거
유형자산은 취득원가에서 감가상각누계액을 차감하는 형식으로 재무상태표에 표시한다. 감가상각이 완료돼 장부상 잔존가치는 없지만 계속 사용하는 경우 이를 부외자산이라 한다. 잔존기치가 0원이라도 유형자산을 폐기 또는 처분하기 전까지는 별도의 관리대장(부외자산 관리대장) 등의 장부로 관리하는 것이 바람직하다. 
유형자산을 처분하거나 영구적으로 폐기해 미래 경제적 효익을 기대할 수 없게 될 때에는 재무상태표에서 제거한다. 유형자산의 폐기 또는 처분으로부터 발생하는 손익은 처분금액과 장부금액의 차액으로 결정하며 운영성과표에 당기손익(관리손익과 관리 외 손익으로 구분해야 함. 즉 관리비 부과대상의 유형자산의 제거로 발생하는 처분손익은 관리손익에 반영해야 함. 또한 관리 외 수입의 창출을 위해 사용된 유형자산 제거에 따른 손익은 관리 외 손익으로 회계처리 해야 함)으로 인식한다.

4. 자산 실사 및 잔액 관리
관리사무소장은 매 회계연도 말일을 기준으로 해 재고자산 및 유형자산을 실사해야 한다. 재고자산 및 유형자산을 실사하는 경우에는 출납업무와 관계없는 직원 중 관리사무소장이 지정하는 직원과 1명 이상의 입대의 감사 또는 입대의가 지정한 입주자가 참관할 수 있다. 관리소장은 자산출납부에 자산실사 일자, 자산실사 참여자, 실사 결과 등의 자산실사 내용과 기록을 5년간 보관해야 한다. 자산관리담당자는 매월 마감 시점의 장부상 재고자산 잔액과 재고자산 관리대장상의 잔액이 일치하도록 관리해야 하며 매년 마감시점의 장부상 유형자산 잔액과 유형자산 관리대장상의 잔액이 일치하도록 관리해야 한다.

 

 

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