김경렬 율산개발(주) 경영·지원 총괄사장

공동주택관리법은 관리비·사용료와 장기수선충당금을 용도와 다르게 사용하면 영업정지와 과태료 1,000만원을 부과하도록 규정하고 있으며 법원은 용도가 지정된 금전을 용도와 다르게 사용하면 그 금전의 주인을 위해 사용했을 경우에도 ‘횡령’이 된다고 판결하고 있습니다.
1. 편하게 일하고 싶나요?
장충금 사용은 ①장기수선계획에 있는 항목의 수선이어야 하고 ②수선시기가 돼야 하며 ③계획상의 수선금액 보다 현저하게 차이가 나지 말아야 하며 ④미리 장충금 사용계획서를 의결받은 후 ⑤사업자 선정 ⑥공사집행 ⑦사후관리를 해야 합니다. 그러나 현장에서는 이런 절차가 번거롭고 수선대상이 소량이거나 소액일 경우 수선유지비를 사용해 간편하게 처리하고자 하는 욕구가 강하고 지금까지 관행으로 별 문제 없이 집행해 왔습니다. 주택법은 장충금을 수선유지비로 사용하는 것만 처벌해 왔으나 공동주택관리법은 장충금뿐 아니라 관리비의 용도외 사용도 금지하도록 규정하고 있으므로 장충금을 사용해야 할 것을 관리비인 수선유지비를 사용한 경우도 같이 처벌하고 있으니 번거로워도 편하기는 틀렸습니다.
2. 장기수선 계획 항목 중 수선유지비를 사용하는 경우
장기수선계획 73개 항목 중 지하주차장 바닥 보수 등 11개 항목만 부분수선이 있는데 어떤 경우에 장충금을 사용하고 어떤 수선은 수선유지비를 사용하는가 하는 것이 문제입니다. 부분수선이 있는 항목인 경우에는 양적으로 일부분을 수선하거나 수선 금액이 소액일 때도 장충금을 사용하라는 것이고, 전면교체만 있는 항목은 전면교체를 할 때만 장충금을 사용하라는 것이며, 부품을 교환하거나 소모품의 성질을 갖는 부분을 수선하는 경우 모두 수선유지비를 사용하라는 것으로 이해할 수 있습니다. 즉 부분수선과 전면교체, 부품교환의 개념을 잘 이해해야 합니다. 부분수리가 있는 항목의 부품교체는 어떤 것일까요? 발전기의 오일교환, 배전반의 연결잭이나 단자 등 소모품을 교환하는 경우 수선유지비를 사용하고 기능상 중요부품의 교체는 장충금을 사용하라는 것으로 이해할 수 있습니다. 장충금을 사용해야 할 전면교체 대상은 양이나 수량이나 수선금액을 기준으로 하는 것이 아니라 독립해 기능하는가 여부에 달려 있습니다. CCTV카메라, DVR, 스프링클러 헤드, 각종 펌프류, 피뢰설비, 화재감지기, 계단 논슬립 등 하나하나가 독립해 기능하는 시설은 논슬립 한 개를 교체하는 경우에도 전면교체이므로 장충금을 사용하라는 것입니다. 렌즈만 교환하는 부품교환과는 다릅니다.
3. 관행에서 벗어나자
장충금을 사용해야 할 것을 소액, 소량이라는 이유로 무심코 수선유지비를 사용한 경우 ‘횡령’ ‘영업정지’ ‘과태료 1,000만원’ 등 세가지 처벌을 한꺼번에 받게 됩니다. 그러나 15만원짜리 CCTV카메라 한 대를 교체하자고 장충금 사용계획서 만들고 임시 입주자대표회의를 개최해 의결 받고 2인 이상의 견적서를 받아 수의계약하고 교체해야 한다면 너무 번거롭지 않나요? 국토교통부는 장기수선계획의 총론(특별 적용사항)에 우선 수선 또는 교체 후 추후 의결을 받도록 하는 조항을 포함시킨 후 일정한 수선을 실시하고 의결받을 수 있을 때 절차를 이행하도록 안내하고 있습니다. 어떤 세입자가 2년 동안의 수선유지비 사용내역을 조사해 장충금을 사용해야 할 것을 수선유지비를 사용한 2만3,000원을 반환하라고 요구해 관리실에서는 2년간의 전표를 모두 장충금으로 수정분개 하느라 한 달을 고생하고 지청구를 들었다고 합니다. 전국적으로 주택보급율은 100%를 넘었지만 세입자가 37.4%가 되는 특이한 현상에서 비용부담 주체 간의 갈등으로 점점 일하기 힘들어집니다. 그러나 어쩝니까? 법이 그렇다는데….