최 기 종 관리사무소장
부산 구서선경3차아파트

5. 공동주택 관리의 공적 침해

1)공적 침해의 불가피성
공동주택이 첫선을 보인지 어언 반세기, 주택건설촉진법이 제정된지도 30여 년, 1990년 주택관리사가 배출되기 이전 공동주택의 입주자들은 주민 자율 또는 사적 자치라는 미명하에 각종 파행 운영의 와중에서 극심한 생활불편까지 겪어야 했다. 이에 정부에서는 국가공인 자격고시를 통해 주택관리사라는 최초의 관리규범을 제시하게 됐고, 이들로 하여금 ‘안전하고 효율적인 관리로 입주민의 권익을 보호하라’는 공법적 사명을 부여하기에 이른 것이다. 그러므로 관리주체의 개념은 ‘입주민의 권익을 보호해야 할 업무수행을 위해 당해 단지에 일정 규모 이상의 기술인력과 장비를 갖춘 공적 관리기구’로 이해돼야 한다.
사유재산권은 특별히 보호되며, 타인이나 국가의 간섭은 최대한 배제돼야 함이 우리 헌법이나 민법의 기본이념이지만 공동주택은 입주자의 기본권 보장과 주거복지 그리고 안전하고 쾌적한 주거환경의 조성 및 삶의 질 향상이라는 공익적 가치의 실현을 위해서는 어느 정도의 사회적 제약이 불가피하다. 그래서 공법적인 관리규범의 기준이 필요했기 때문에 공동주택관리법은 공법적으로 제정된 것이라 할 수 있으며 이는 관리주체가 관리하는 부분이 특정 개인의 소유권이 절대적으로 미치는 전유부분이 아닌 공용부분이라는 데 있다. 100%의 소유권이 미치는 전유부분과는 달리 공용부분은 1/n의 소유권만 미치는 공간이므로 설사 공동지분을 소유하고 있다고 해도 공용부분 전체에 대해서는 특정인이 절대적인 권한을 행사할 수 없고, 그래서 누구도 독자적으로 관리할 수 없으며, 그렇다고 아무에게나 관리하도록 해서도 안 되는, 그러면서도 이를 방치하게 되면 공용부분뿐 아니라 전유부분의 기능상에까지도 심각한 문제가 발생할 수 있는 중요한 부분이기 때문에 관련 전문가의 출현이 필요했으며 그 결과 공동주택 관리에 관한 공익의 수호자 내지 대변자로서 주택관리사가 탄생한 것이다.

2)공동주택관리법상의 근거 규정
공동주택관리법은 제3조에서, 공동주택 관리에 관한 3위일체 당사자인 국가 및 지자체, 관리주체 그리고 입주자 등에게 다음과 같이 공적 의무를 과하고 있다.
①국가 및 지자체는 공동주택 관리에 관한 정책을 수립·시행할 때 다음 각 호의 사항을 위해 노력해야 한다.
1.공동주택에 거주하는 입주자 등이 쾌적하고 살기 좋은 주거생활을 할 수 있도록 할 것
2.공동주택이 투명하고 체계적이며 평온하게 관리될 수 있도록 할 것
3.공동주택 관리와 관련한 산업이 건전한 발전을 꾀할 수 있도록 할 것
②관리주체는 공동주택을 효율적이고 안전하게 관리해야 한다.
③입주자 등은 공동체 생활의 질서가 유지될 수 있도록 이웃을 배려하고 관리주체의 업무에 협조해야 한다.
3)공용제약(共用制約)
공용제한의 개념은 ‘공공필요에 의해 사유재산권에 가해지는 특별한 희생’의 한 모습으로써 국가기관 또는 관련기관 등에 의한 사유재산권에 대한 침해를 설명하는 학문적 용어다. 마찬가지로 공동주택 관리에는 공용부분에 대한 사유재산권 내지 사적 자치의 제한이 불가피한 사실이므로 필자는 공용제한과 유사한 개념으로 공용제약이라는 조어를 사용했으면 한다. 왜냐하면 공동주택관리상 공적 제한에는 인적 공용부담과 물적 공용부담이 함께하는 것으로 판단되므로 기술한 공용침해 내지 공용부담과는 개념적 차이가 있는 것으로 생각되기 때문이다. 따라서 공변될 또는 공적의 공(公)이 아닌 함께 사용한다는 공용(共用)과 서로 약속(예. 관리규약)으로 제한한다는 의미의 제약(制約)을 써 공동주택의 관리상에 의해 입주자 등에게 과해지는 특별한 희생 내지 공적 침해(공용부담)를 공용제약이라 부르자는 것이다.             ☞ 다음 호에 계속