1. 공동주택 관리비 개요

한국주택관리연구원은 지난 2016년 5월에 전국을 대상으로 무작위 추출(random sampling)방법으로 1,534개 공동주택 단지를 추출했다. 공동주택관리정보시스템을 통해 추출한 단지의 36개월(2013. 1.~ 2015. 12.)간의 관리비 데이터를 수집·구축했다. 전국 1,534개 단지 중 이상치 및 결측치를 제외한 광주지역 소재 공동주택 단지는 66개였다. 아래의 표는 66개 단지에 대한 기초통계량이다.

<표 1> 광주지역 공동주택 관리비(2013~2015 3개년 월 중위수값, n=66)

즉 광주지역에 소재하는 공동주택의 경우 한 단지당 약 5,040만원이 월 관리비로 징수되며 전용면적 기준으로 환산하면 약 1,543원이다. 이러한 관리비는 다시 공용관리비와 개별사용료로 나뉘는데 전용면적 기준 단가가 각각 650원, 773원으로 46:54의 비율을 보여 개별사용료의 비중이 더 높은 것으로 나타났다. 장기수선충당금은 단지당 매월 약 354만원 정도 부과하며 전용면적 기준으로 환산한 단가는 약 107원으로 분석됐다.

2. 시계열 추세 분석(time series trend analysis)

<그림 1> 3개년(2013~2015년) 월 관리비 단가 추이

대체로 관리비는 겨울(12~1월)에 난방으로 인해 관리비 단가가 높고, 여름(8월)에는 냉방으로 인해 다시 관리비가 높아지는 형태를 보인다.
2013년, 2015년에는 8월의 관리비가 12~1월의 관리비보다 높게 나타났다. 반면 2014년에는 1월의 관리비가 8월 관리비보다 높게 나타났다.
관리비처럼 계절적 주기가 뚜렷한 경우 자료 자체를 분석하기보다는 다음과 같이 원자료를 추세(trend), 계절적 주기(seasonal), 잔차(remainder)의 3가지 구성요소로 분해해 검토하는 것이 일반적이다.

원자료(data)=추세(trend)+계절적 주기(seasonal)+잔차(remainder)

아래 그림은 광주지역의 2013년 1월부터 2015년 12월까지의 관리비 원자료(data)를 위의 세 가지 구성요소로 분해한 결과를 보여준다.

<그림  2> 월 관리비 자료의 분해

위의 그림처럼 공동주택 관리비 자료는 계절적 주기가 뚜렷하게 나타난다. 광주지역의 관리비는 2013년 1월부터 12월까지 꾸준하게 증가하고, 2014년에는 일정하게 나타나다가 하반기부터 다시 상승해 2015년 12월까지 상승하는 추세를 보이고 있다.

3. 세부 지역별 변동성 분석

<그림 3> 월 관리비 자료의 공간적 변동성

위 그림을 보면 공용관리비와 장기수선충당금은 지역에 따른 일정한 패턴을 보이지 않고 무작위하게 나타났다. 반면 총 관리비와 개별사용료는 광산구와 서구에서 모두 높게 나타났다.

4. 주거전용면적과 관리비 수준과의 관계

공동주택이 갖는 다양한 관리 특성(단지 규모, 난방방식 등)과 관리비 수준과의 관계를 GAM(Generalized Additive Model)쪹을 활용해 분석한 결과는 다음 그림과 같다.

*공동주택 관리 특성과 관리비 수준과의 비선형 관계(non-linear relationship)를 포착하기 위한 수리 모형으로 자세한 사항은 Hastie et al.의 The elements of statistical learning (2009) 등 관련 문헌을 참고하기 바람.

<그림 4> 월 관리비 자료와 주거전용면적(㎡) 간의 관계

정확한 설명은 아니지만 위 그림의 수직축을 관리비의 고저를 의미하는 것으로 해석하면 무리가 없다. 수평축은 주거전용면적(㎡)을 나타낸다.
그래프를 살펴보면 주거전용면적이 커질수록 관리비는 하락하는 것으로 나타났다.
음영은 95% 신뢰수준 범위로 자료가 적을수록 음영범위가 커지는 것으로 보면 된다. 이러한 부분에서는 신뢰성 있는 추론이 어렵다는 한계가 존재한다.