김 소 중  (주)제이투이앤씨 부사장
인하대학교 공과대학 졸업
아파트 100년 쓰기 운동 본부 상임대표
수퍼크랙실 협약 업체 간사회 회장

☞지난 호에 이어

7. 성공적 재도장 공사를 하기 위한 진행 절차

성공적 재도장 공사를 하기 위해 외벽 콘크리트 내구성을 유지하기 위한 장기수선계획과 실천이 필요하다. 지금까지 이론 없이 상식적으로 실시해온 KS2급 페인트, 일반 균열 보수가 아닌, 아파트의 노후된 수준에 맞는 보수 공법과 우수한 페인트를 칠하기 위한 준비를 차근차근 해야 한다. 특히 아파트는 관리사무소와 입주자대표회의 구성원 등 다수의 의견이 있으므로 아파트에 필요한 공법을 적용하기 위해서 현장에 맞는 많은 자료의 준비를 해야 한다. 노후된 아파트 수준에 맞는 균열보수 및 재도장 공법을 위해서는 아파트가 얼마나 노후했는지 균열 상태, 철근 부식 및 콘크리트 탈락 정도, 현재 칠해져 있는 페인트 도막의 노후 상태를 점검해 아파트에 필요한 재도장 공법을 계획해야 한다. 대부분의 아파트에서는 20년 이상 경과해 균열, 누수가 많고 철근 부식, 콘크리트 탈락이 많은데도 5년차, 10년차 수준의 콘크리트 외벽이 양호한 상태 기준의 표준 시방서에 의한 시공 계획이 수립된다. 노후된 수준에 맞는 보수 방법으로 입주민, 동대표를 설득하기 위해서는 체계적으로 준비해야 한다.

▶아파트에 필요한 균열 보수 및 재도장 공법을 위한 시공 계획 순서
1) 외벽 크랙 보수 및 재도장 공사 추진 의결
2) 외벽 크랙 보수 및 재도장 공사 계획 수립
  가. 재도장 공사 진행 스케줄 작성
3) 공사 관련 자료 수집 및 시공계획서 수립
  ex)페인트 메이커 기술 자문, 색채디자인 작성, 공사 범위, 재료 선택, 시공방법.
  가. 아파트 건물의 노후화에 따른 결함을 보완할 수 있는 공법의 검토 : 균열보수 공법, 페인트 등급, 현재 상태에서 적합한 공법 등의 검토
  나. 외벽 디자인의 검토 : 최근 디자인 경향 및 타단지 등 멋스러운 디자인을 만들어내기 위한 사전 검토
4) 시공계획서 검토 및 확정 : 공사의 범위, 시방서(균열보수공법, 페인트 등급, 시공방법)의 확정.
5) 입찰공고안 검토 : 경쟁 입찰 방법의 검토 및 자격 기준 등의 검토.
6) 입찰 공고 : 1주~ 2주간 게시
7) 현장 설명회 개최
8) 입찰 등록 마감
9) 업체 선정
10) 시공

8. 성공적 재도장 공사

8.1 우수한 공법의 필요성
점점 늘어나는 외벽 균열과 누수로 인한 입주민 피해 민원의 해결을 위해 장기수선충당금으로 막대한 비용을 들여 5~6년 이상 오랫동안 기다려온 외벽 균열보수 및 재도장 공사를 제대로 해야 한다. 특히 우리나라는 뜨거운 여름과 추운 겨울 날씨 차이에 의한 건물의 수축 팽창률이 높아 콘크리트 균열이 많이 발생하고, 이로 인한 철근 부식의 진행으로 콘크리트의 수명이 짧다.
이제 우리나라 대부분의 아파트는 14층 고층, 15층 이상 초고층 건물이다. 30~40년 이후에 건물이 노후됐다고 재건축할 수 없다. 재건축할 경우 부동산 가치가 없어 엄청난 재건축 비용이 필요하기 때문에 엄청난 사회적 문제가 현실화될 것이다. 외벽 균열 보수와 재도장 공사는 아파트의 장수명화를 위해 가장 중요하고, 유일한 유지보수 업무다.

1)우수한 균열 보수 공법 :  아파트의 수명이 15년차 경과시 콘크리트 탈락, 철근 부식, 외벽 균열로 인한 누수를 해결하기 위해 완성도 높은 품질의 균열 보수 공법이 필요하다. 재균열이 없는 우수한 균열 보수공법과 철근 부식, 콘크리트 탈락 등의 하자 발생을 예방할 수 있는 균열 보수 공법을 고려해야 한다.

2) 우수한 도료
① 방수 성능이 뛰어나야 한다.
② 콘크리트의 노후화를 방지할 수 있는 기능이 있어야 한다.
③ 페인트 색깔이 장시간 동안 변색 되지 않아야 한다.

10년 이내 대부분의 아파트는 콘크리트 건물의 균열 상태, 노후화, 페인트의 수명 등이 양호해 KS2급 수성페인트로 시공해도 재도장 품질을 검증하기 어렵다. 왜냐하면 새 건물이기 때문에 균열, 누수 하자 등이 경미하다. 그러나 15년 이상 경과하면서 균열, 콘크리트 탈락은 물론 장마철 누수 때문에 시달리게 된다. 그래서 재도장을 하지만 평범한 공법으로는 노후된 건물의 완벽한 균열 보수, 누수가 해결되지 않아 재하자로 시달린다. 그래도 최근 15년 이상된 아파트에서는 누수에 대한 민원이 많아 우수한 균열 보수와 재도장 공법을 준비하고 있다. 성공적 재도장 공사의 4가지 요건을 만족시키기 위한 준비와 실행이 있어야 한다.

▶성공적 재도장 공사의 4가지 요건
  - 균열 보수를 잘했는가?
  - 우수한 도료를 칠했는가?
  - 충분한 도막이 만들어졌는가?
  - 예쁘고 세련되게 칠했는가?
 
▶일반페인트와 기능성 페인트의 특징
-기존 수성2급 페인트 보다 내구성이 훨씬 우수함.
-수성2급 페인트 내구성 2~3년, 수성1급 4~5년,  실리콘 페인트 9년.
※참고 : 2009년도 이후 수도권 지역 아파트 재도장 공사 도장제품사양을 일반 범용제품에서 상위등급의 페인트를 사용함으로써 내구수명 및 아파트의 품질 향상을 위주로 기능적 개선 및 아파트의 가치를 높이는 단지가 많이 있다.
1) 실리콘도료 제품의 장점
-물을 밀쳐내는 발수(방수)성능이 우수함.
-콘크리트에 물이 흡수되지 않으므로 콘크리트를 보호하는 기능이 우수함.
-셀프 크리닝 기능을 가지고 있어 이끼, 물때가 생기지 않음.
-가격이 수성페인트 중에서 가장 우수한 기능과 내구성을 가진 도료임.

2) 균열보수재의 선택
가. 기존 탄성 균열보수재에서 나타나는 유분 오염, 얼룩이 없어야 함.
나. 신장률이 탁월한 재료로 재균열이 없어야 함.
다. 동절기, 하절기 온도 변화에도 신축성을 유지해야 함.
라. 자외선에 대한 내구성이 우수해야 함.

▶고탄성 기능성 퍼티의 장점
-기존의 큰 균열 폭에 적용한 V-cutting이 필요 없음.
-아파트 외부 벽체의 기존 도장재와 이질감이 없는 재료로 탄성이 우수하며, 도색 시 얼룩이 지지 않음.
-신장률이 양호한 탄성 보수재임 (신율 400%)
-방수 성능 및 유지 보수 기능이 우수함.
-균열 보수 후 10년이 경과해도 탄성이 우수함.
-자외선에 대한 내성 및 내구성이 우수함.
-기온 변화(영하 20℃에서 영상 60℃)에 적응할 수 있는 재료임.

▶도료 및 균열 보수재 비교 및 원가 분석

KS2급(페인트 수지 18~20%), KS1급(페인트 수지 28~32%로 수지 비율이 높은 KS1급 페인트가 1회 도장시 은폐력이 낮아 페인트 소모량이 재도장 시에는 차이가 있음.

▶외벽 균열 보수재의 하자 사례

9. 결론적으로 아파트 장수명화를 위한 노력이 필요하다

1990년대 이전의 저층 아파트의 수명은 30년 안팎의 건물로 관리소홀로 인한 노후화, 부동산 가치의 상승에 따른 개발로 고층 아파트로 재건축됐다. 그러나 1990년대 이후 14층 이상의 고층아파트로 건설되면서 부동산 가치의 상승은 기대하기 힘들다. 서울 강남 은마아파트의 건축 용적률과 관련해 서울시와 치열하게 협의하는 이유도 재건축 비용과 부동산 가치의 문제이기 때문이다. 결론적으로 외벽 균열 보수와 재도장은 아파트 장수명을 위한 최우선의 대책이다.                 <끝>