김경렬 율산개발(주) 경영·지원 총괄사장

공동주택관리법이 시행되면서 가장 관심이 많아진 것이 장기수선계획입니다. 특히 대부분의 부분수선을 없애고 147개 항목에서 73개 항목으로 변경한 장기수선계획 수립기준은 장기수선계획을 전면 조정해야 하는 문제가 있고 3년마다 계획을 검토해야 하며 장기수선충당금을 용도 외로 사용하면 영업정지와 1,000만원 이하의 과태료를 처분하도록 규정하고 있습니다.
1. 장기수선계획의 성질을 알자
장기수선계획은 ①견적서입니다. 73개 항목을 계획기간 동안 수선, 교체하는데 비용이 얼마나 필요할 것인가를 예상해 놓은 것이지요. ②수선대상과 비용부담자를 결정합니다. 장기수선계획 항목에 없으면 수선유지비를 사용해야 하는데 항목의 결정은 비용부담자를 결정하는 것으로 사용자와의 분쟁이 생길 수 있습니다. ③수선시기를 결정합니다. 언제 어느 기간마다 수선할 것인지를 정하는 것이지요. ④주요시설물 여부를 결정합니다. 주요시설물이므로 수목이나 장식물, 부수시설 등은 대상이 아닙니다. ⑤장기수선계획에 의한 수선과 교체는 강행규정이라는 것입니다. 적절한 시기에 수선하지 않으면 처벌하는 것은 전체 입주자의 재산가치를 저하시키고 급격한 노후화를 가져와 보수비용이 증가하게 되기 때문입니다.
2. 장기수선계획의 검토란?
장기수선계획의 검토란 ‘시설물의 상태점검 보고서’입니다. 현재 시설물의 상태가 어떤지 언제 수선해야 할 것인지를 확인하고 계획상 수선시기가 됐더라도 상태가 사용가능하면 수선시기를 조정해야 하며, 교체에는 개량이 포함되므로 더 편리하고 유지보수가 가능한 것으로 교체할 것인지 여부를 검토, 3년마다 모든 계획시설을 검토해야 합니다. 따라서 일부 시설이 문제가 있어 부분적으로 검토하고 조정한 것은 모든 항목을 검토한 것이 아니므로 검토가 아니라는 것입니다. 그리고 검토를 않거나 검토자료를 보관하지 않으면 관리주체에게는 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있으므로 유의해야 합니다.
3. 부분수선과 전면교체의 의미
장기수선계획 항목이 절반으로 줄어든 이유는 대부분의 부분수리가 삭제된 때문입니다. 국토교통부는 부분수리란 수명이 다하지 않은 설비 등의 일부를 수선하는 행위로, 전면교체란 설비나 부품이 노후화돼 전체를 대상으로 수선하거나 교체하는 행위라고 해석하고 있습니다. 장기수선계획 수립기준 중 부분수리가 있는 항목은 금속기와 잇기, 아스팔트 슁글, 돌 붙이기, 지하주차장 바닥, 발전기, 배전반, 아스팔트 포장, 어린이 놀이시설, 보도블럭, 정화조, 배수로 및 맨홀 등 11가지 항목뿐인데 그 성질상 특성은 일부분의 고장이 전체의 작동을 중지하지 않는 것입니다. 반면 전면교체는 CCTV카메라, 스프링클러 헤드, 각종 펌프류, 피뢰설비, 앰프, DVR, 화재감지기, 계단 논슬립 등 전체가 하나의 형태로 작동하지만 일부가 고장이어도 다른 것은 작동하는 즉 하나하나가 독립해 기능하는 시설은 일부를 교체하는 경우에도 전면교체로 봐야 한다는 것으로 예를 들면 방수는 모두 전면수리인데 그 이유는 방수는 1㎝나 1m나 누수효과가 같으므로 수선규모와 무관하게 전면수선이라는 것이지요. 장기수선계획을 검토하고 검토자료를 보관하는 것은 관리주체의 업무며, 조정은 관리사무소장의 업무인데 부분수선과 전면교체의 의미를 잘 구분하지 않으면 수선비용 사용이 문제가 됩니다. 소량, 소액이라고 수선유지비를 사용하면 횡령, 영업정지, 과태료 처분을 모두 받게 되고 장기수선계획대로 수선하지 않는 경우에도 과태료 처분을 하니 신경 쓸 일이 한두 가지가 아닙니다. 많은 것이 달라졌습니다. 부분수리와 전면교체의 의미를 정확하게 확인해야 합니다.