최 기 종 관리사무소장
부산 구서선경3차아파트

4. 공동주택관리의 법적 체계
☞ 지난 호에 이어
2)집합건물법
집합건물의 관리권에 관한 사법법원은 민법 및 집합건물법이다. 말하자면 민법 제215조 제2항이 집합건물의 관리에 관한 근거규정이고 집합건물법은 민법의 특별법인 것이다. 집합건물법은 법률 제11555호로 제정(1984. 4. 11.)됐으며 수차례의 개정을 거쳐 2016년 11월 현재 4개장 66개조로 구성돼 있고, 공동주택관리법은 일정 규모 이상의 임대 및 분양을 목적으로 하는 공동주택인 집합건물의 관리에 관한 공법상의 관리권에 관한 근거법률로서 양법은 집합건물의 관리에 관해 외형상 상호보완적인 법원으로서의 기능을 한다고 볼 수 있다.
집합건물법은 순수한 공동주택으로서만 구성된 건물이 아닌 이른바 주상복합건물, 오피스텔 등의 복합적인 용도로 구성된 집합건물의 관리에 적용되는 법령이라 할 수 있는데 집합건물의 관리방법과 기준 등에 관해서는 공동주택관리법보다 우선 적용되며(판례 및 법제처 유권해석 등), 이 법을 위반하면 효력이 없다. 【집합건물법 제2조의2(다른 법률과의 관계) 집합주택의 관리방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법 및 공동주택관리법의 특별한 규정은 이 법에 저촉돼 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다】
이는 사적 자치의 원칙 내지 사유재산권 보호에 방점을 둔 것으로 생각된다.
공동주택의 관리와 관련해 집합건물법의 주요 내용을 참고 삼아 살펴보면 공동주택의 하자담보책임에 관해서는 주택법이 우선 적용되도록 한 주택법의 내용을 반영해 부칙 제6조를 개정했다가(2005. 5. 26. 시행) 공동주택의 하자담보책임 등에 관해 집합건물법의 적용을 배제하던 조항(부칙 제6조)을 삭제하고, 집합건물법이 우선적으로 적용되도록 한 제2조의 2 및 하자담보책임기간을 건물의 주요 구조부와 지반공사 하자의 경우 10년, 그 밖의 하자는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하도록 한 제9조의 2를 신설했다. (2013. 6. 19. 시행)
따라서 개정 전에는 공동주택의 경우 주택법이 적용돼 보, 바닥, 지붕의 경우 담보책임기간이 5년인 반면 집합건물법이 적용되는 건물은 담보책임기간이 10년이어서 공동주택이 일반 오피스텔이나 상가보다 오히려 짧은 기간의 담보책임기간이 적용되는 형평성의 문제가 있었지만 이로써 모든 집합건물의 담보책임기간이 동일하게 된 것이다.

3)사견
공동주택관리법은 어떤 특정 개인의 사익을 추구하는 사법이 아니라 불특정 다수가 모여 하나의 공동체를 형성하고 있는 집합건물의 관리에 관한 사항을 정하는 공법이지만 한편으론 사유재산권을 관장하는 의미에서 사법적인 특성도 많이 규정하고 있다.
주지하다시피 전유부분과 공용부분으로 구성되는 공동주택은 사법적 소유권의 대상임에도 불구하고 구분소유자들이 공유하는 공용부분으로 인해 공공재적인 성질도 갖고 있기 때문에 그 관리와 관련해서는 공법적 측면에서 규율하는 공동주택관리법과 사법적 측면에서 규율하는 집합건물법이 함께 적용되는 이원적인 구조로 돼 있다. 다시 말하면 소유권을 중심으로 한 민사적인 관점에서 집합건물의 관리를 규율하는 집합건물법과 공용부분의 공법적 성격을 강조한 공동주택관리법이 공동주택의 관리에 동시에 적용됨으로 인해 그에 대한 통일성이 결여되고 책임 소재가 불분명해 종합적인 관리가 어려운 면이 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위해서는 집합건물의 관리를 규율하는 단일한 법령이 필요하지 않을까 한다.
☞ 다음 호에 계속