서울중앙지법

최근 들어 아파트 등 공동주택 단지 내 어린이집의 임대차계약과 관련한 분쟁 및 마찰이 빈번한 가운데 서울 강남구 소재 B 아파트에서 단지 내 어린이집 임대료 규정과 관련해 관리규약 준칙이 정한 내용과 개정된 관리규약이 다르다는 이유로 입주민 A씨가 ‘관리규약 개정의결은 무효’라며 입대의를 상대로 소송을 제기했지만 패소했다.
이는 시·도지사가 정하도록 하고 있는 공동주택 관리규약 준칙은 개별 아파트에서 관리규약을 제·개정하는데 참조할 수 있는 규정일 뿐 강행규정이거나 구속력을 갖는 법규가 아니라는 판단에 따른 것. 
서울시 공동주택 관리규약 준칙 제57조 제6항에 의하면 “입대의에서 중요 계약내용을 의결할 경우 임대차계약기간은 3~5년으로 하고 임대료(임대보증금이 있는 경우에는 은행법에 의한 금융기관으로서 가계자금대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년 만기 정기예금이율에 따라 임대보증금을 임대료로 전환한 금액을 포함)는 보육료 수입의 100분의 5 범위 이내로 정한다. 이 경우 보육료 수입은 보육정원으로 산정한다”고 규정하고 있다.
하지만 지난 2016년 4월경 입대의 의결 및 입주민 과반수 동의로 개정된 B아파트 관리규약에는 “입대의가 어린이집을 지방자치단체 외의 자와 임대차계약을 체결할 경우 임대료는 입찰가격으로, 재계약일 경우 어린이집의 장과 협의한 가격으로 한다”고 정하면서 “관리주체가 어린이집 위탁 또는 임대차계약을 체결하려면 구 주택법 시행령에 따른 방법으로 중요계약내용(기간, 임대료, 재계약)에 대해 공동주택 어린이집을 이용하는 입주민의 과반수 서면동의를 얻어야 한다”고 규정하고 있다. 
이를 두고 A씨는 서울시 관리규약 준칙과 다른 내용으로 된 어린이집 운영 및 임대에 관한 규정은 관계법령과 관리규약 준칙에서 정한 임대료 제한 취지를 잠탈(규제를 탈법적인 방법으로 회피한다는 법률용어)하는 것으로서 상위법령에 위반한다고 주장하며 개정된 관리규약의 무효 확인을 구했다.
하지만 최근 서울중앙지방법원 민사33부(재판장 정인숙 부장판사)는 “서울시 관리규약 준칙은 구 주택법령에 근거해 서울시장이 공동주택 관리 또는 사용에 관해 준거가 되는 표준 관리규약으로 제정된 것으로서 이는 공동주택 입주민이 참조해 자체적인 관리규약을 정하도록 하는 하나의 기준에 불과할 뿐, 강행 규정 또는 일반적 구속력을 갖는 법규라고 볼 만한 아무런 근거가 없다”면서 “개정된 관리규약이 준칙과 다르다는 사정만으로 개정 조항이 상위법령에 위배된다고 할 수 없다”며 A씨의 청구를 기각했다. 
아울러 개정된 관리규약이 관계법령에서 정한 임대료 제한취지를 침해한 것이라는 주장에 대해서도 ▲원칙적으로 관리규약은 입주민의 기본적인 권리의 본질적인 내용을 침해하지 않는 한 그 유효성을 인정해야 하는 점 ▲개정된 조항은 어린이집의 임대료 액수를 제한하지 않을 경우 보육수준이 떨어지는 등 어린이집의 공공적 특성이 훼손될 우려가 있으나 관리규약에서 어린이집 임대차계약의 중요내용(임대료 포함)에 대해 전체 입주민이 아닌 어린이집 이용 입주민의 과반수 서면동의를 얻도록 강제함으로써 보완대책을 마련해 두고 있는 점 등을 토대로 받아들이지 않았다.
재판부는 여기에 구 주택법 시행령 제57조 제1항 제20호도 준칙에 ‘어린이집을 이용하는 입주민 중 어린이집 임대에 동의하는 비율에 관한 사항’을 포함하도록 규정하고 있을 뿐 임대료 액수의 제한에 관한 사항을 포함하도록 규정하고 있진 않는다는 점을 덧붙였다.  
다만 현행 공동주택관리법 제18조 제2항에는 관리규약과 관련해 어린이집의 임대료 등에 관한 사항은 관리규약의 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려해 결정해야 한다고 명시하고 있으며 동법 시행령 제19조 제1항 제21호에서는 관리규약 준칙에 임대료 및 임대기간을 포함하도록 하고 있다.
한편 이처럼 사법부에서는 관리규약 준칙을 강행법규가 아닌 참조 규정일 뿐, 공동주택관리법령에서 정하고 있는 규정을 위반한 것이 아니라면 준칙을 따르지 않았더라도 위법사항이 아니라는 취지의 판단을 분명히 하고 있지만 일부 시·도에서는 공동주택관리법령에 저촉되지 않는 사항에 대해서까지 준칙과 다르다는 이유로 반려하는 사태가 발생해 혼란을 부추기고 있다. 이에 따라 일각에서는 이에 대한 정부의 명확한 지침 시달 등의 조치가 필요하다는 목소리가 높다.