최 기 종 관리사무소장
구서선경3차아파트

1. 서언
대부분의 관리사무소장들은 장기수선계획에 대해 불만이 많다. 그 이유를 살펴보면 건축설계나 시공 또는 적산의 전문가가 아니면 제대로 수집하기조차 힘든 수많은 대상 시설의 종류와 규모의 파악 및 수량 산출 그리고 대상 시설별 수선시기와 수선비용을 조사·산정해 수선충당금 부과금액을 포함한 충당금 적립계획과 사용계획으로 구성된 장기수선계획서를 작성하지만, 그러한 노력과는 상관없이 일방적인 입주자대표회의의 의결과정을 거쳐 입주민들의 과반수 이상의 서면동의를 받은 후 충당금으로 부과·징수·적립해 적기에 사용승인을 받아 집행해야 한다. 관련 전문가라도 혼자서는 완벽하게 처리하기 힘든 복잡다난한 업무를 아무런 보호나 보장도 없고 특별할 권한도 없는, 일상 업무처리에도 바쁜 소장에게 떠넘기고서 현실과는 한참 거리가 먼 절차임에도 이를 위반하면 처벌하도록 규정하고 있다는 사실일 것이다.
이런 불만과 주장이 나오는 것도 어쩌면 당연하다. “아파트는 사적 자치가 원칙인데 왜 이런 교육을 이렇게 많이 하나, 가만히 놔두면 입주민들이 알아서 잘할텐데 업무시간 뺏고 돈 낭비하는, 한마디로 현실성 없는 탁상공론이며 대국민 사기극”이라는 것이다. 일견 공감하는 부분도 있다. 그러나 장기수선계획을 포함한 공동주택의 관리업무를 사적 자치에 맡긴다거나 사적 자치의 원칙에 접목해서 될 사안인지에 대해서는 강한 의문이 드는 것 또한 사실이다.
이 글에서는 공동주택의 관리와 사적 자치 원칙과의 관계를 알아보기 위해 먼저 사법의 대명사인 근대민법의 기본이념과 시대적 추이를 살펴보고, 사유재산권에 대한 공적 침해의 개념과 법적 근거 그리고 사유재산인 공동주택을 사인인 관리주체에게 관리토록 한 법적 체계를, 더 나아가 공동주택 관리에 있어서의 공적 침해 등에 대해 필자의 소견을 피력해 보고자 한다.

2. 사적 자치 원칙의 이해
1)근대민법의 기본원리
근대민법은 봉건주의제도를 무너뜨리고 성립한 근대사회의 기초법으로 개인주의·자유주의라는 당시 시대사조를 배경으로 해 개인을 봉건적인 여러 제도로부터 해방하고 모든 사람을 평등하게 다루며 자유로운 활동을 보장하는 것을 지도 이념으로 해 출발했다. 개인의 자유와 평등이 강조되는 근대사법은 인격절대주의를 배경으로 하는 개인주의적 법 원리에 의해 그 체계가 세워졌으며 따라서 모든 개인은 태어날 때부터 봉건적·신분적 제약으로부터 완전히 자유이고 서로 평등하며 한편으로는 이성적이면서 다른 한편으로는 이기적인 추상적 인격자인 것으로 상정하고 있다. 자유인격의 원칙은 사유재산제도 및 자본주의 경제조직을 기반으로 하며 이를 실현하기 위해 근대민법은 다시 세 개의 구체적인 원칙인 사유재산권 존중의 원칙·사적 자치의 원칙·과실책임의 원칙을 인정하며 이를 보통 ‘근대민법의 3대원칙’이라고 일컫는데 이에 대해 간단히 살펴보면 다음과 같다.
☞ 다음 호에 계속