부산고등법원 제9민사부(재판장 최인석 판사)는 임대아파트에서 분양으로 전환된 부산 남구 소재 A아파트 입주자대표회의가 임대사업자인 한국토지주택공사(LH)를 상대로 특별수선충당금을 청구한 소송에서 ‘LH는 입대의에 특충금 약 1억 6,000만원을 지급하라’며 원고 일부 승소 판결했다.
LH가 2000년 4월경 임대 362가구, 분양 118가구로 사용승인을 받은 이 아파트는 5년의 임대의무기간이 종료된 후 임대주택을 분양전환하기로 하고 입주자들에게 분양계약 체결기간을 2005년 6월 10일부터 2005년 8월 9일까지 해 분양전환을 통보, 계약기간 동안 분양계약을 체결해 수분양자들에게 소유권이전 등기를 맞춰졌다. 이후 구성된 입대의는 2006년 12월 말경 아파트 관리업무를 인계받았으나, LH는 특충금을 적립해야 하는 기간의 종기는 공공임대주택에서 소유 가능한 일반 공동주택으로 전환된 날로 분양전환계약 체결 전날인 2005년 6월 9일까지라며 이를 인계하지 않았다.
이후 입대의는 임대주택 271가구 중 입대의가 아파트 관리업무를 인수한 2006년 12월 31일까지 소유권이전등기를 마친 가구에 대해서는 소유권이전등기일까지, 소유권이전등기를 마치지 않은 가구에 대해서는 관리업무 인수인계일까지 임대주택법이 정하는 바에 따라 특충금을 적립해 입대의에 인계할 의무가 있다며 특충금 약 1억8,000만원을 지급하라며 소송을 제기했고 이에 LH는 청구 금액에 대한 항소를 제기했다.
재판부는 “임대사업자는 임대주택을 분양 전환하기 전날까지 임대주택법령에 따라 특충금을 적립해 분양 전환 후 입대의에 인계할 의무가 있지만 특충금 적립의무는 임대주택법 시행령에 따라 사용검사일부터 1년이 경과한 날부터 개시되는데 그 의무의 종기에 관해서는 명확한 규정이 없다”면서 “임대주택법상 임대사업자는 임대주택이 분양전환되기 전에는 특충금을 적립해야 할 의무를 부담하나 임대주택의 일부 또는 전부가 분양전환 된 경우에는 구 주택건설촉진법 또는 주택법상 가구 소유자 또는 입대의를 대신하는 관리주체로서 분양 가구로부터 특충금을 징수·적립할 의무를 부담한다”고 밝혔다.
이러한 경우 특충금은 임대사업자가 가구 소유자 또는 입대의를 대신하는 관리주체로서 이를 징수·적립하는 것에 불과하므로 실제로 적립한 돈이 있어야만 이를 인계할 의무를 부담한다고 대법원(2014. 9. 4. 선고 2013다216150)의 판결을 인용해 설명했다.
재판부는 적립의무의 종기로서 분양전환의 의미에 대해서는 “임대주택법상의 여러 제한을 받는 임대 목적 주택에서 이런 제한이 따르지 않고 소유가 가능한 일반주택으로 전환하는 것으로서 입주자모집공고 등에서 미리 정한 시기나 분양전환 승인 또는 전환신고에서 정한 분양전환예정일 무렵 임차인들에게 분양전환에 관해 알리고 분양계약을 체결, 이행하는 일련의 과정을 말한다”면서 “따라서 LH가 임대의무기관 경과 후 임차인들에게 분양전환을 통보함으로써 분양전환 절차가 개시되고 그때부터 LH는 종전의 임대사업자의 지위가 아니라 구 주택법 또는 주택건설촉진법에 따라 입대의가 구성될 때까지 가구 소유자 또는 입대의를 대신하는 관리주체의 지위에 있게 된다고 봄이 상당하다”고 봤다.
따라서 LH는 입주자들에게 분양전환을 통보한 이후로서 LH가 자인하는 바에 따라 사용검사 후 1년이 경과한 2001년 4월 24일부터 분양계약 체결기간 시작 전날인 2005년 6월 9일까지 임대사업자의 지위에서 특충금을 적립해 입대의에 넘겨줄 의무가 있으므로 특충금 약 1억6,000만원을 입대의에 지급하라고 판결했다.