주택관리사 최 기 종

☞ 지난 호에 이어

4. 결론                  
다음으로 국토교통부의 공동주택 관리규약 준칙의 전용부분 구분기준에 대한 통일안 제시가 있어야 한다. 앞서 살펴봤듯이 모든 것을 관리규약으로 정하라고 하나 지적한 바와 같이 정작 관리규약에 규정해 관할 지자체에 신고하면 담당자가 관리규약 준칙과 다르다며 수리를 거부할 수 있을 뿐 아니라 관할관청이 위법하게 신고를 수리하지 않은 경우에도 그 신고의 효력이 발생하지 않는다는 대법원 판례15)의 태도에 비춰 볼 때 막연하게 개별 단지에서 관리규약으로 정하라고 회신할 게 아니라 국토교통부에서 통일된 기준을 제시해야 하는 것이다.
사소한 것 같지만 실무현장에서는 이해가 상반되는 민감한 문제인 것이며 책임 소재가 따른다는 중요성을 감안해 주무관청인 국토교통부가 관리규약 준칙에서 보다 구체적으로 현실에 맞게 통일된 전용부분 구분기준을 제시해야 하는 이유다. 이렇게 되면 관련 질의도 많이 줄어들어 다른 업무에 집중할 수 있는 등 일거양득이 될 것으로 생각된다.

Ⅳ. 공동주택의 전용부분 구분기준 제안

1. 전용부분 구분의 기본전제
첫째, 공동주택의 특정시설이 공간적으로 그리고 장소적으로 명백히 가구 내부(전유부분)에 설치돼 있고, 해당 가구의 독자적인 용도에 공하고 있는 것이 확실한 시설이어야 한다. 다만 전기계량기나 수도계량기처럼 공용부분에 위치하고 있는 일부 특정시설은 관리규약 준칙 등에 이를 명확히 구분해 규정해야 한다.
둘째, 대상 시설이 타 가구 등 외부의 도움이나 협조 없이 개폐·유지보수 등의 관리가 가능해야 한다. 즉 다른 가구의 사용을 방해하거나 배제하지 않고도 독립적·독자적으로 개폐·유지보수 등의 관리가 가능한 시설은 전용부분이며 반대로 다른 가구 또는 공용시설의 사용에 영향을 주거나 협조 없이는 유지보수 또는 관리가 제한되는 시설은 공용부분으로 한다.
셋째, ‘2가구 이상이 사용하는 배선·배관은 공용으로 한다’는 규정은 예컨대, 발코니 우수관(선홈통)이나 파이프 닥트(PD) 속의 수직관 이른바 입상관과 같이 당해 시설의 수리 등을 할 때는 위층 등 다른 가구의 사용을 일시 금해야 하는 등의 협조가 있어야 가능한 시설로 한정(좁게)해 해석해야 한다. 그러나 우수관 등의 공용시설이라도 가구에서 임의로 또는 고의 과실 등으로 훼손한 경우에는 해당 가구의 책임으로 한다.
넷째, 천장, 벽 또는 바닥과 창틀의 누수 등에 대해서도 객관적이고 합리적으로 특정할 수 있는 범위 내에서 그 책임 소재를 명확히 해 불필요한 마찰을 최소화하도록 한다.

2. 시설별 전용부분 구분기준
1)급수시설
-개별 가구 양수기(수도계량기)까지를 공용부분으로 하고 그 이후의 배관은 소재 위치에 관계 없이 전용부분으로 한다. 다만 계량기 교체비용은 가구 부담으로 한다.
2)배수시설
-우수배관(선홈통): 가구 내 발코니 선홈통은 특별한 사정이 없는 한 공용부분16)으로 한다. 다만 가구에서 발코니 확장공사 등으로 훼손한 경우에는 가구 부담으로 보수한다.
-오수17)배관: 가구 욕실 변기에서부터 아래 가구 욕실 천장으로 해서 다용도실 파이프 닥트(PD) 내의 입상관과 연결부위까지는 아래 가구에 위치하더라도 위층의 전용부분으로 한다.
-하수18)배관: 가구 내 주방·발코니·다용도실의 하수관의 각 하수 시작점부터 바닥에 매설돼 다용도실 파이프 닥트 내의 입상관과 연결되는 부위까지를 전용부분으로 한다.
3)소방시설
-스프링클러설비: 연결배관, 가지배관, 신축배관 및 헤드 등 전부를 공용부분19)으로 한다.
-화재감지기·주방용확산소화기·가스누설경보기: 모두 전용부분20)으로 하며, 고장이나 훼손한 경우의 비용은 가구에서 부담하고, 선로 등의 정기점검은 관리주체에서 한다.
-그 외에 일정한 층의 가구 내 설치돼 있는 완강기 등 피난기구21)나 경량칸막이, 피난실 등 가구 내 독립적으로 설치되거나 가구에 국한된 기능을 하는 설비는 전용부분으로 한다.

15)대판 2000. 5. 28. [99다37832] ‘수리를 요하는 신고의 경우 그 수리 시기를 기준으로 효력발생 시점을 판단하며 비록 관할관청이 위법하게 신고를 수리하지 않았더라도 그 신고가 수리되지 않은 범위 내에서는 효력이 발생하지 않는다’
* 인용례는 곽윤직 민법총칙(박영사) P32 참조
16)우수관은 공용부분이라는 취지의 판결. 서울중앙지법 2010 가단180410 손해배상(기)
17)설거지나 빨래 따위를 하고 난 뒤에 남는 더러워진 물. 여기서는 욕실의 배출물을 의미함
18)가정이나 공장 따위에서 일정한 용도로 사용한 후 버리는 더러운 물. 상수(上水)의 상대개념
19)장기수선계획에 포함되는 시설이기도 하지만 입주민의 재산·생명 및 신체와 직결되는 중요시설이며, 이를 보수하기 위해서는 다수 가구와 연결된 급수밸브를 잠가야 가능하기 때문이다. 
20)화재감지기는 가구에서 천장 도배작업 등으로 훼손하는 경우가 많은 등 관리가 곤란하며 주방용 확산소화기 등은 가구에만 국한된 기능을 하기 때문이다.
21)소방방재청 피난기구의 화재안전기준(NFSC 301) 별표 1 참조