관리규약, 입주민 권리 침해하지 않는 한 유효성 인정해야

김창의 기자l승인2016.12.28 18:00:57l1007호

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임대료는 보육료 수입의 100분의 5 이내→임대료는 입찰가격으로
어린이집 임대료 규정 개정  서울시 준칙 준용하지 않았지만 법원 인정

서울고등법원

아파트 입주민이 개정 관리규약과 단지 내 보육시설 운영자를 정한 입주자대표회의 의결의 무효 확인을 구하는 소송을 해 초심에서는 승소했지만 재심에서 뒤집혔다.
초심법원은 어린이집 임대료 관련 규정을 개정한 관리규약이 서울시 준칙의 취지를 명백히 잠탈해 무효라는 판결을 내렸으나 재심법원의 판단은 달랐다.
서울 강남구에 소재한 A아파트 입대의는 2014년 12월과 2015년 1, 2월 어린이집 운영사업자 선정을 위한 입찰공고를 하고 당시 C어린이집을 운영하는 D를 교섭대상자로 선정한다.
입대의는 같은 해 4월 아파트 관리규약 중 어린이집의 운영 및 임대 등에 관한 조항(‘임대료는 보육료 수입의 100분의 5 이내’에서 ‘임대료는 입찰가격으로’)을 개정하기로 하는 결의를 한다.
입대의는 입주자 등의 과반수 동의를 얻은 후 2015년 5월 개정 관리규약을 공포하고 7월 D와 보육시설에 관한 임대차 계약을 체결하기로 하는 결의를 했다. 그러자 입주민은 개정 관리규약은 서울시 공동주택 관리규약 준칙에 위배돼 무효라는 주장을 하고 초심법원은 이를 인정한다.
하지만 입대의가 항소해 ‘개정 관리규약의 유효성’과 ‘입대의의 보육시설 운영자 계약 의결’의 정당성 판단은 재심법원으로 넘어간다. 
서울고등법원 제33민사부(재판장 이경춘)는 초심에서 인정됐던 개정 관리규약이 준칙을 위배해 무효라는 주장에 대해 서울시 관리규약 준칙은 공동주택의 입주자 등이 이를 참조해 자체적인 관리규약을 정하도록 하는 하나의 기준에 불과해 관리규약이 준칙과 다르다는 사정만으로 개정 조항이 상위법령에 위배된다거나 하자가 있지 않다고 해석하며 초심과 다른 판단을 했다. 
관리규약의 개정이 임대료 액수의 제한을 없애기는 했지만 공동주택의 관리규약은 가급적 그 독자성과 자율성을 존중해 주는 것이 바람직하고 관리규약이 입주자 등의 기본적인 권리의 본질적인 내용을 침해하지 않는 한 그 유효성을 인정해야 한다는 것.
또한 법원은 어린이집 임대차 계약에 관한 결의 부분도 관리규약에 어린이집 위탁 또는 임대차계약을 체결하려면 서면동의를 얻어야 한다고 규정하고 있으나 ▲서면동의를 얻기 위해서는 그 동의의 대상이 되는 임대차계약의 내용이 미리 특정돼 있어야 해 서면동의 이전에 자체적으로 계약 상대방 및 계약내용 등을 일단 확정해 둘 필요가 있고 ▲해당 결의 역시 위와 같은 차원에서 이뤄졌으며 ▲입대의도 위 결의만으로 임대차계약 체결이 가능하다고 판단해 결의를 한 것은 아닌 점 등에 비춰 볼 때 A아파트의 경우 임대차계약에 관한 결의 당시 과반수 서면동의가 구비돼 있어야 할 근거가 없다고 봤다.
 

 

김창의 기자  kimc@hapt.co.kr
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