특별기고

 

주택관리사 최 기 종

1. 관리규약 준칙의 문제점
☞ 지난 호에 이어
창틀의 누수 현상은 옥상이나 외벽으로부터 가구 내로 물이 새는 것과는 그 의미가 근본적으로 다르다고 봐야 한다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 예컨대 관리상의 원인이 명백한 경우 외에는 창틀의 누수는 수밀불량에 의한 것으로 봐야 하고, 당연히 가구에서 보수함이 이치에 맞는다고 본다. 물론 관리주체의 기술과 경험을 지원해 원인의 조기 발견 및 신속한 문제 해결 등 질 높은 관리서비스의 제공은 다른 차원의 문제인 것이다. 참고로 공동주택의 건물화재보험특약인 자연재해특약도 창틀 파손 등 물리적인 손상에 따른 누수침해가 아닌 수밀불량에 의한 빗물누수 피해는 보상처리가 되지 않는다.13)
(2)제3호의 규정에 대해
공동주택에는 제반시설이 물리적으로 연결이 돼 있는 만큼 전용부분에 설치돼 있는 시설이라도 실제로는 전유가 아닌 부분도 많기 때문에 가능한 범위를 특정하고 구체화해야 할 필요가 있다. 특히 ‘2가구 이상이 사용하는 배관·배선 등은 공용부분으로 한다’는 문구의 해석에 주관이 개입될 여지가 많고, 대부분 너무 넓게 그리고 단순하게 해석하는 것 같다. 배관이나 배선, 닥트, 기타 시설별로 구체적으로 전용부분의 범위를 특정해야 하는 이유다. 일례로 가구 욕실, 변기, 배관 부분에서 아래층 욕실 천장으로 누수가 됐는데 당시 관리실에서 이를 2가구 이상이 사용하는 시설로 판단(연결돼 있다는 생각에서)해 공용부분이라는 취지의 말을 한 관계로 이러한 사실을 모르는 후임자가 곤혹을 치른 경우가 있을 정도다. 이는 ‘2가구 이상이 사용하는’을 너무 넓게 그리고 단순하게 해석한 결과로 생각된다.
(3)제4호의 규정에 대해
‘계량기까지는 공용부분으로 한다’라고 규정돼 있으나 수도계량기는 대개 가구 밖 공용복도 경계 벽에 위치하고 있을 것이며, 전기계량기는 대부분 비상계단 벽에 부착돼 있어 전기계량기와 가구 내 분전함 사이에 상당한 거리가 있고 이 부분은 전유시설이란 뜻인데 현실적으로 가구에서 이를 받아들일지 의문이다. 가구 내 화재감지기나 소화기 등 소방시설 역시 구체적인 구분기준이나 비용부담의 주체가 없다는 점도 실무에서는 상당히 문제가 된다.

2. 관할 소관청 답변의 문제점
1)국토교통부 회신
앞서 살펴본 대로 공동주택 관리업무의 주무관청인 국토교통부는 가구 내 특정시설의 전용부분 해당 여부를 묻는 질의에 대해 일관되게 ‘이를 행정적으로 구분함은 적절치 않으므로 각 아파트 단지에서 관리규약으로 전용부분을 명시해 규정하도록 권고’하면서 구체적인 핵심은 유보하거나 가구 내 스프링클러, 화재감지기 등의 소방시설에 대해 이를 공용부분으로 판단하면서도 이에 대한 근거는 명확하게 밝히지는 않고 있음은 살펴본 대로다.
한편 ‘관리규약 제·개정의 법적 성질은 신고행위이며 관할 지자체에서 제·개정 과정의 적법성 여부 등을 심사·수리했을 때 완전하게 효력이 있다’라고 회신한 바 있다. 그런데 문제는 관리규약 개정 시 법령에 위반되지 않으면서 단지의 사정에 맞게 이를 보완해 신고하면 관할 지자체의 공동주택 업무담당자들은 관리규약 준칙에 없는 내용이라며 수정을 요구하고 이를 수정하지 않으면 수리를 거부14)한다는 사실이다. 그러므로 개별 단지에서 관리규약으로 규정하기도 쉽지 않거니와 더 문제시되는 것은 다른 시·군·구나 혹은 같은 구라도 여타 단지에서 관리규약 준칙과 다르더라도 어떤 이유로 담당자가 이를 발견치 못했을 경우에는 수리가 돼 동일 사안에 대해 단지 간에 서로 다른 내용으로 규정되는 것이다. 왜냐하면 앞의 수리거부 사례에서 당시 이 부분에 대해 부산시회 차원에서 공론화됐기 때문에 상당수의 단지에서는 주석 14)의 내용대로 자체 관리규약에 규정됐을 것으로 추정된다.
13) 건물화재보험 풍수재위험담보 특별약관 제2조(보상하지 아니하는 손해) 제4호 참조
14) 2013년 4월 관리규약 준칙 개정 때 별표 2 제4호 “다만 계량기까지의 배관·배선이 전유부분에 설치돼 있는 경우 이 부분은 전용부분으로 한다”라고 규정해 신고한 바 담당자가 관리규약 준칙에 없는 내용이라며 고치도록 해 부득이 이를 수정해 수리됐다.

 

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