하 성 규  한국주택관리연구원 원장

2008년 세계 금융위기 이후부터 우리나라는 전·월세 가격이 지속적으로 상승하고 전셋집 구하기가 힘들어 지는 등 임차가구의 주거불안이 가중돼왔다. 이러한 문제를 해결하기 위해 전월세 임대보증금 및 임대료의 인상한도를 규제할 필요가 있다는 주장이 꾸준히 제기되고 있다.
임대료 규제에 관한 현행 제도를 보면 주택임대차보호법 시행령에는 임대료 인상 한도를 연간 임대차계약기간 중 5%, 재계약 시는 5% 이상 인상이 가능하다. 그러나 이러한 규정은 현실적으로 실효성이 없다는 지적이 많았다. 이런 문제점을 해결하기 위해 제18대 국회에서 임대료 등의 인상률을 규제하기 위한 여러 건의 법률 개정안이 발의된 바 있다.
선진 외국의 임대료 규제제도를 보자. 미국 뉴욕시의 경우 민간임대주택 중 일부는 임대료 규제가 적용되고 있다. 규제를 받는 주택은 1947년 이전에 지어진 아파트며 임대인은 일정 금액이상을 올릴 수 없도록 임대료 상한제가 적용되고 있다. 이 상한제는 2년 단위로 뉴욕시 임대료위원회에서 고시하고 연간 최대 인상률은 7.5%다. 아울러 임대료 안정화 프로그램을 적용받는 주택은 월세 2,000달러 이하인 주택으로 1947년부터 1974년 사이에 지어진 6가구 이상의 공동주택이 대상이 된다. 임대료가 2,500달러 이상이거나 임차가구의 소득이 지난 2년간 매년 20만 달러 이상인 경우 규제대상에서 제외된다.
독일의 경우 주택임대차 계약에 있어 사적자치원리가 기초이지만 정부규제가 강한 나라다. 임대료는 1년이 경과한 후 인상이 가능하고 3년 내 인상률이 20%를 초과하지 못하도록 한다. 이 기준을 초과하는 경우 최대 5,000유로의 벌금형에 받게 된다. 즉 정부가 제시한 임대료 비교표에 현저히 임대료 폭리를 취한 집주인에게는 3년 이하의 징역 또는 벌금형이 처해진다.
영국은 1977년 임대료 법에 의해 임대료 등록제를 근거로 임대료 규제를 실시한다. 임차인은 자기가 거주하고자 하는 임대주택의 임대료가 공정한지 여부를 임대료 사정관에게 요구할 수 있고 사정관은 임대주택의 건축연도, 노후도, 관리상태, 구조적 특성 등을 감안해 공정임대료를 정한다. 집주인은 임대료 사정관이 감정평가청에 등록한 공정임대료 범위 내에서만 세입자에게 임대료를 청구할 수 있다. 임대료 인상률은 소비자물가지수 변동율과 기타 지표를 활용하고 일반적으로 5~7.5% 수준으로 알려져 있다.
위에서 살펴본 주요 외국의 사례를 비교 분석한 결과 아래와 같은 시사점을 얻을 수 있다.
첫째, 모든 국가의 임대료 규제정책은 저소득층 임차인을 보호하고 공정한 임대료를 책정하고자 하는 데서 출발하고 있다. 이 지구상 어떤 국가도 국민 모두가 자가 주택을 보유한 국가는 존재하지 않는다. 즉 임대주택에 거주할 수밖에 없는 저소득층이 존재하는 한 임대료의 과도한 인상을 규제할 수 있는 방안이 마련돼야 함을 시사하고 있다.
둘째, 거의 모든 국가는 주택사정이 상이해 제도적 배경과 기준 등이 많은 차이를 보이고 있다. 이런 현상은 자가주택비중, 공공임대주택 비중 등 주택점유형태 등이 다르기 때문이다. 예를 들어 소득수준이 매우 높은 선진국 독일의 경우 자가주택 비율은 45% 수준이고 민간임대주택 비율이 50%로서 유럽국가중 민간임대주택이 매우 높은 국가다.
영국의 경우는 여타 선진국에 비해 여전히 공공임대주택 비중이 높은 국가다. 국가마다 점유형태 및 주거사정이 상이하기 때문에 주거상황에 맞는 임대료규제정책을 펴고 있다.
셋째, 임대료 규제제도를 지키지 않을 경우 형벌 내지 행정 벌칙을 부과하고 이를 철저히 준수하고 있다는 점이다.
우리나라의 경우 지속되는 전월세 상승으로 저소득층의 임대료 부담을 완화하고 집주인의 부당한 임대료 폭리를 예방할 수 있는 새로운 방안이 도입돼야 한다. 임대료규제책을 시행할 경우 지역별 주거상황을 면밀히 검토해야 한다. 자칫 획일적 임대료 규제가 민간임대주택의 공급을 감소시키는 부작용을 낳을 수 있다.
아울러 대부분의 국가에서 실시하고 있는 임차인월소득중 임대료 비중이 일정수준을 초과 할 경우(25~30%), 초과하는 금액을 보조하는 주거급여(주택바우처)제도를 활용할 수 있을 것이다. 지속되는 전월세 상승으로 주거불안이 가중되고 있는 저소득층을 위한 실효성 있는 정책 대안이 마련되길 기대한다.