│한국주택관리연구원 주택관리연구부

우리나라 특성에 맞는 회계감사 제도와 지침·기준 마련 필요

아파트 회계 감사에 대한 논란이 뜨겁다. 이러한 논란의 중심에서 해외 주요 국가의 정책을 살펴보는 것은 매우 중요한 일이라고 판단된다.
이번 호에서는 미국의 플로리다 주정부가 아파트 단체의 회계를 어떻게 관리하고 보고하는지 살펴보기로 한다.
플로리다 주법에 따라 모든 콘도관리협회(Condominiums Association, CA)와 주택소유자협회(Homeowners’ Association, HOA)는 매년 회계 사항을 보고할 의무를 명시해두고 있다.
콘도관리협회와 주택소유자협회는 우리나라의 입주자대표회의의 성격을 갖고 있는 법정 관리단체다. 입주민의 합의, 시설 관리 등 다양한 업무를 하고 있다.
다시 말하면 법정단체 허가를 받은 관리사무소에 입대의가 일하고 있다고 생각하면 된다.
플로리다 주법의 제718조는 콘도관리협회에 관련된 사항이며, 제720조는 주택 소유자협회에 대한 사항이다.
매년 회계 보고 사항은 협회의 연간 수입과 가구 수에 따라 달라지게 되나 각 협회의 규약 역시 연간 보고사항과 연관돼 동시에 고려된다.
플로리다 주법에 따라 매년 회계감사 보고서를 제출하게 돼 있다. 콘도의 가구 수가 50가구 미만이거나 주택소유자협회의 필지가 50개 미만일 때 현금영수증과 필요 수선금, 장기수선충당금, 사용내역들을 준비할 수 있다(의무사항은 아님).
회계가 적립식에 기본을 두고 있다면 현금방식으로 변경해야 한다. 반대로 50가구  이상의 콘도나 50개 이상의 필지가 포함돼 있는 주택소유자협회는 연말 회계 보고를 결정하기 전에 연간 수입을 계산해야 한다.
이에 해당하는 콘도관리협회나 주택소유자협회가 제출해야 하는 회계보고서는 보충설명까지 포함해 일반적 회계 원리(Generally Accepted Accounting Principles, GAAP)를 충족한 완벽한 형태를 갖춰야 한다.
이렇게 완벽한 형태를 요구하기 때문에 시간도 더 소요되고 필요한 회계 내용들을 모두 담고 있어야 한다.
법에 따라 회계보고서는 공인회계사(Certified Public Accountant, CPA)로 하여금 작성하도록 해야 한다. 연말 회계보고서에 대한 공인회계사의 자격등급은 협회의 총 수입에 근거해 변경된다. 자격등급은 다음과 같이 구분된다.

쪾총 연간 수입이 $150,000 이상이며 $300,000 미만일때는 단순 재무제표 (compiled financial statement)만 제출하면 된다. 단순 재무제표는 비감사 회계보고서 (unaudited statement)라고도 불린다.
쪾연간 수입이 $300,000 이상이며, $500,000 미만일 경우 검토 회계보고서 (reviewed financial statements)를 준비하면 된다.
쪾연간 수입이 $500,000 이상일 경우 정식 감사 보고서(audited financial state ments)를 준비해야 한다.

여기에서 가장 중요하고 이해해야 할 개념은 위의 등급 구분은 반드시 공인회계사 회사에 의해서 검토를 받아야 한다는 것이다.
구분에 따라 단순재무제표, 검토 회계보고서, 정식 감사 보고서를 따로 만들게 되면 거의 동일하게 보일 수 있다. 왜냐하면 모두 일반적 회계 원리(GAAP)에 따라 만들었기 때문이다. 구분 등급에 관계없이 GAAP는 동일하게 적용된다. 
단순 재무제표에서는 공인회계사 회사는 회계보고서에 대해 보증(assurance)하지 않는다. 그래서 이 경우 협회의 회계 기록에 관계된 테스트는 없다.
단순 재무제표는 협회의 회계 데이터를 재무제표 포맷에 넣는 일이 수반된다. 그러나 일반적으로 단순 재무제표에 들어간 정보는 신뢰성을 보장할 수 없는데 그 이유는 입력된 정보가 협회 경영을 대표하는 것이며, 공인회계사 회사에 의한 검증절차를 거치지 않았기 때문이다.
검토 회계보고는 협회 데이터를 단순히 제무제표 포맷에 넣는 일을 넘어선다. 검토회계 단계에서는 공인회계사 회사가 회계보고서에 대해 제한적인 보증(limited assurance)을 한다. 보통 일반적인 절차는 대차대조표와 손익계산서를 분석하고 이사회의 회의록을 검토하고 경영진과의 인터뷰로 끝난다.
회계보고서에서 공인회계사 회사는 소극적 보증(negative assurance)을 제공하며 “일반적 회계 원리(GAAP) 반하는 재무제표를 찾을 수 없었다”고 statement를 제공할 수 있다.
정식 감사는 공인회계사 회사에 의해 제공되는 가장 높은 수준의 회계서비스다.
감사 결과는 전반적인 재무제표 및 회계사항에 대해 공인회계사 회사가 의견을 피력한 결과물이다.
결과물은 일반적으로 다음과 같은 의견을 제공할 수 있다. “모든 사항에 대해 좋은 수준의 재무 및 회계를 갖고 있으며 협회의 운영에 대한 사항도 동일하다” (present fairly, in all material respects, the financial position and results of operations).
정식 감사는 검토 회계보고서보다 상당히 많은 일을 더 해야 하며 회계 감사 회사와 협회의 매우 긴밀한 협조가 필요한 일이다.
정식 감사로 회계 기록의 자세한 검토가 이뤄지며 해당 협회는 연말 대차대조나 손익계산에 대한 정보를 보여줄 수 있는 백업(back-up) 문서를 제공하도록 공인회계사 회사로부터 요청받게 된다.
어디까지나 회계의 운영 책임은 협회의 이사회와 직원이 지고 있으므로 회계 감사에 대해 정확하고 공정한 결과를 받기 위해서는 연말 회계 보고 자료를 정확히 준비하는 것이 중요하다.
지금까지 미국 플로리다주의 회계 감사에 대해 간략하게 소개했다. 우리나라도 외부회계감사가 의무화되면서 많은 시행착오를 겪고 있다.
특히 회계 감사 결과 보고의 등급 구분의 기준, 회계 감사 검토 기준이 아직까지 자리잡지 못하고 있는 것으로 보인다.
따라서 공동주택의 투명성 확보라는 목적을 상기하면서 우리나라에 맞는 외부회계 감사 제도가 정착되길 기대해본다.