특별기고

 

주택관리사 최 기 종

Ⅰ. 머리글

1. 제안의 배경

공동주택의 특성상 구조물은 물론 제반 설비가 서로 연결돼 있어 가구 내 있는 시설이라도 전용부분인지 공용부분인지, 관리주체는 누구이며 비용 부담은 누가해야 하는지 등의 판단은 얽힌 실타래처럼 풀기 어려운 업무 중 하나일 것이다.
이러한 실무상의 애로에도 불구하고 관련 법률 어디에도 이에 관한 구체적인 기준은 없고, 다만 공동주택 관리규약 준칙 (이하 관리규약 준칙)에 일부 제한적으로 규정돼 있을 뿐이다. 그나마 유일한 표준이라 할 수 있는 관리규약 준칙의 별표 2에 대한 개별 단지의 관리규약상 내용이나 관리주체의 판단 및 해석이 단지마다 다를 수밖에 없어 혼란의 여지가 많다.
공동주택 관리업무의 주무관청인 국토교통부나 유관기관인 소방방재청 등의 전용부분 구분과 관련한 질의·회신 역시 해당 아파트에서 관리규약으로 정하도록 하라거나 핵심을 벗어난 두리뭉실한 답변으로 일관하고 있는 등 현장에서 필요로 하는 실질적인 해결방안과는 거리가 있다.
결국 공동주택의 특정시설에 대한 전용부분인지의 판단 여부를 개별 단지에서 관리규약으로 정해야 한다면 단지마다 임의대로 규정하거나 주관적으로 해석하는 등으로 해서 혼란과 불신이 초래되지 않도록 합리적이고 객관적인 기준이 필요할 것으로 사료된다.
본 제안에서는 관리규약 준칙 관련 규정과 별표 2의 내용, 관계 행정청의 질의·회신 그리고 개별 단지의 사례 등을 살펴보고 이에 대한 문제점을 검토한 후 실무적인 경험과 사례를 토대로 개별 단지에서 관리규약(규정 포함)으로 공동주택의 특정시설별 전용부분의 범위를 정함에 있어 참고가 되고자 미흡하지만 나름대로 그 구분기준을 제시해 보고자 한다.

2. 검토의 범위

1) 형태적 범위
본 제안은 형태적으로 개별난방방식과 R형 자동화재탐지설비에 습식유수검지장치가 설치돼 있는 일반적인 공동주택을 검토 대상으로 하며, 중앙난방방식이나 지역난방방식의 공동주택, 주상복합건축물 또는 오피스텔 등 특이한 구조의 건물은 대상에서 제외하기로 한다.

2) 공간적 범위
공간적으로는 공동주택의 가구 내 위치하면서도 전용부분인지의 판단이 애매한 특정시설을 대상으로 한다. 다만 예외적으로 전기계량기나 수도계량기처럼 전유부분이 아닌 공용부분에 설치된 시설이나 창틀, 외벽 또는 옥상 등에서의 누수 문제와 관련해서도 간단히 살펴본다.

3) 기타 사항
형태적 범위와 공간적 범위 외에도 공동주택의 관리업무와 관련해전용부분인지를 판단함에 있어 이상적인 방향과 현실적인 한계, 그리고 관리 및 비용부담 문제 등을 고려해 유사한 범주일 경우에도 준용해 적용할 수 있도록 가능한 범위 내에서 접근해 보도록 한다.

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