율산개발(주)
경영·지원 총괄사장 김경렬

공동주택관리법령에서 시·도지사는 관리의 ‘준거’가 되는 관리규약 준칙을 정하도록 하고 있습니다. 준거는 영어로는 표준(standard), 추종(follow), 적합(conform) 등의 뜻이니 시·도지사는 지역의 특성을 감안해 준칙을 만들고 각 단지에서는 이를 ‘참조’해 준칙의 도움(consult)을 받으라는 뜻입니다. 공동주택은 단독주택의 합이 아니라 하나의 주택을 나눠 사용하는 집합건물이므로 입주민들이 지켜야 할 여러 가지 기준이 필요하게 되는 것입니다.
1. 관리규약 준칙의 성질
상위법령에 위반되는 관리규약의 조항은 무효로 하고 있고 개정한 후에는 ‘신고’하도록 돼 있는데 신고는 일반적으로 수리를 요하고 수리는 행정청이 신고내용을 유효한 것으로 인정하는 것입니다. 부산지방법원(2011구합3570) 판례는 관리규약의 개정신고는 ‘자체완성적 신고’로서 신고 여부와 무관하게 각 조항이 위법하지 않아야 하며 규약의 신고가 수리됐더라도 위법한 조항은 효력이 없다고 판시하고 있는 것을 보면 법제처가 관리규약의 개정신고는 수리를 요한다고 유권해석한 것은 개정절차의 적법성, 입주자 과반수의 적합한 동의 여부, 개정업무 진행권자의 적법성, 개정규약의 내용에 위법사항이 없는지를 ‘확인’하는 것으로 봐야 할 것이므로 준칙과 다른 내용으로 개정해도 위법이 아닌 한 유효한 것입니다. 결국 준칙은 규약개정의 제안권자의 법률지식을 보완하고 위법한 개정으로 인한 혼란을 막기 위한 ‘기준의 제시’로 봐야 하는 것입니다.
2. 준칙은 어디까지 참조해야 하나?
준칙은 18개 시·도지사가 적법한 범위 안에서 정한 것으로 약 20% 정도의 내용이 조금씩 다르지만 근본적인 차이는 없으며 어떤 준칙도 당해 공동주택의 현황과 같을 수는 없고 입주민들이 선택할 수 있는 내용을 예시해 참고하도록 한 것이므로 어떤 내용을 선택할 것인지는 전적으로 입주자 등의 몫이며, 준칙, 현 규약, 개정(안)과 개정이유를 명확하게 정리해 종전의 규약과 달라진 내용, 준칙과 달라진 이유 등을 입주자 등에게 알리고 과반수의 찬성을 받으면 확정되는 것입니다. 수리해야 효력이 발생하도록 한 것은 위법한 내용이 있거나 절차에 위반한 경우 위법사항이 시정되기 전 일정기간 동안 집행한 문제를 해결하는데 많은 시간과 비용이 필요하므로 입주민 간의 불화와 혼선을 막기 위해 미리 확인한다는 것입니다.
3. 관리규약 개정신고와 수리
기초 자치단체인 시장·군수·구청장은 개정내용의 위법 여부를 점검하는 것이지 준칙과 다르다는 이유로 수리를 거부해서는 안되고, 반려는 행정소송의 대상이 되므로 반려이유는 명확해야 하며 ‘수리하되 위법한 조항은 재개정을 하라는 조건부 수리’가 정당함에도 일부 지자체에서는 하나의 조항이라도 위법하면 전체 관리규약이 개정되지 않았다고 하는 경우도 있어 개정권자인 입주민의 혼란을 가중시키는 사례도 있습니다. 관리규약 개정신고 수리는 허가가 아닙니다. 허가는 질서유지를 위해 일정한 행위를 법률로 제한해 놓고 일정한 요건을 갖추면 제한을 해제해 자연적인 자유를 회복시켜 주는 행정행위이나 관리규약 개정의 신고는 위법한 관리규약의 시행으로 인한 입주민들의 혼란을 막기 위해 미리 ‘확인’하는 것임을 특히 신고를 받는 공무원들은 잘 이해해야 합니다. 공동주택관리법의 제정으로 인해 전국의 모든 공동주택의 관리규약이 일제히 개정되는 시기이니 입주자대표회의와 관리사무소장은 개정절차 등을 잘 이해하고 자기 단지에 가장 적합한 내용으로 개정해야 하며 시·군·구 공무원들은 수리의 권한을 남용해 입주민들의 불편이 발생하지 않도록 유의해야 할 것입니다.