율산개발(주)
경영·지원 총괄사장 김경렬

공동주택관리법은 입주자대표회의를 ‘공동주택의 입주자 등을 대표해 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위해 구성하는 자치 의결기구’라고 정의하고 있습니다. 즉 입대의는 ‘대표해 결정’하는 기구며 주요사항을 의결하면 입주민 전체의 의사로 인정하는 대의제(代議制)로서 동대표는 입주민을 대리하는 것이 아니지만(대리와 대표는 다릅니다) 결정권을 갖고 있으므로 이익집단이 되지 못하도록 여러 가지 장치를 두고 있는 것입니다.
1. 입주자대표회의에 대한 인식
대통령의 5년 단임제와 지방자치단체장의 3기 이상 연속재임 금지로 중임과 연임제한을 두고 있으나 국회의원이나 지방의회 의원, 각종 위원회의 위원은 중임제한을 하지 않음에도 동대표는 임기 2년에 1회만 중임하도록 해 총 4년만 동대표를 할 수 있도록 제한하고 있는데 동대표가 장기재임을 하면 비리와 업무경직이 발생한다는 부정적인 인식에서 출발한 것입니다. 대의제는 주권재민의 원칙에 의해 선거로 대의원을 선출하므로 전문성이 있는 사람을 선출하는 것이 아니고 임기제의 한계로 인해 전문화 되지 못하므로 필연적으로 대의제의 위기가 오게 됩니다. 더 나아가 관리사무소장의 업무를 부당하게 간섭해 입주민에게 손해를 초래할 우려가 있으면 관리사무소장의 의뢰에 따라 시장·군수·구청장은 즉시 조사해 필요한 시정명령 등을 해야 하고, 이를 이유로 관리사무소장을 해임하거나 주택관리업자에게 해임요구를 할 수 없도록 하며 해임요구를 한 경우 1,000만원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있습니다. 결국 동대표를 장기재임시키면 문제가 있다는 것이지요. 어쩌다 이렇게 됐을까요?
2. 입주자대표회의에 대한 벌칙들
공동주택관리법은 입주자대표회의가 ①관리사무소장과 공모해 부정한 금품을 받은 경우 ②부정한 금품을 받아 입대의를 위해 사용한 경우 ③자료제출, 시정명령을 위반한 경우 ④공사중지 명령이나 원상회복 명령을 이행하지 않은 경우 ⑤자치관리 기구와 장비를 갖추지 않은 경우 ⑥하자보증금을 용도 외로 사용한 경우 ⑦장기수선계획의 보수공사를 하지 않은 경우 ⑧관리사무소장의 업무에 부당간섭하고 해임을 요구한 경우 ⑨관리비·사용료·장기수선충당금을 용도 외로 사용한 경우 ⑩사업자 선정지침(고시)를 위반한 경우 ⑪회의록을 관리주체에게 보관시키지 않은 경우 ⑫계약서를 공개하지 않은 경우 ⑬하자보증금 사용내역을 신고하지 않은 경우 ⑭하자조정 답변서를 제출하지 않거나 조정에 응하지 않은 등의 경우에 징역·벌금 또는 과태료에 처하도록 규정하고 있습니다. 의결로도 하지 말아야 할 것이 많습니다.
3. 입주자대표회의에 대한 견제장치들
입대의에 대한 벌칙은 결국 ‘의결의 위법성’에 관한 문제입니다. 입대의를 장악하고 있는 사람은 의결을 방패삼아 본인의 목적을 달성할 수 있을지 몰라도 벌칙의 대상이 되면 벌금과 과태료는 입주민들이 우선 부담한 후 구체적 위법사실에 대해 동대표에게 구상청구를 해야 하는 복잡한 절차를 거쳐야 합니다. 공동주택관리법령은 입대의가 해야 할 일과 하지 말아야 할 일, 그리고 동대표의 자격과 선출방법, 의결방법 등을 정하고 이를 위반할 경우 처벌하는데 이를 해결하기 위해 전문 주택관리업자에게 위탁관리하고, 주택관리사 자격이 있는 사람을 관리사무소장으로 임명하도록 강제하고 있으며, 정원의 과반수가 찬성하도록 의결정족수를 두고, 입대의 감사의 정원을 늘리고 위법한 의결에 대한 재심의 요구권을 줘 신중하고 적법하게 업무를 하도록 규정하고 있습니다. 결국 입대의는 적법성의 테두리를 벗어날 수 없습니다. 이제 깊이 공부하지 않고 의결해서는 안 됩니다.