하 성 규  한국주택관리연구원 원장

뉴스테이(New Stay)는 박근혜 정부에서 새로 도입한 민간기업형 임대주택을 말한다. 뉴스테이는 의무 임대 기간인 최소 8년 동안 상승률이 5% 이하인 임대료를 납부하며 거주할 수 있는 기업형 임대주택으로 중산층 주거안정을 위해 2015년에 도입됐다.
공공임대주택과 달리 주택 규모에 규제가 없고 입주 자격에도 제한이 없다. 뉴스테이의 시공은 민간 건설업체가 담당하며 건물의 운영, 관리는 한국토지주택공사가 설립한 리츠(REITs·부동산투자회사)가 맡는다. 2015년 12월 29일부터 시행된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 기업형 임대주택(뉴스테이) 공급촉진지구로 지정된 곳에서는 인허가 절차 단축, 취득세·재산세·법인세 감면 등의 혜택을 받을 수 있다.
뉴스테이는 정부 주도의 중산층 임대주택이라는 점과 임대료 상승률을 제한 한다는 점에서 종전의 임대주택정책과는 차별성을 지닌다. 저소득층이 아닌 중간소득층의 경우도 주거불안정을 경험하는 가구가 너무나 많다. 특히 전세난과 월세부담이 많은 가구를 겨냥한 정책이라 환영할 만하다. 그러나 몇 가지 기대와 우려를 점검해보도록 한다.
뉴스테이정책 프로그램에 거는 기대와 장점은 첫째, 기업형 임대주택의 공급이 지속될 경우 중산층을 위한 주택하위시장 안정에 도움이 될 것으로 보인다. 민간자본의 활용과 민간의 참여는 그동안 반복되고 있는 전세대란을 해결할 수 있는 한 방안이 될 수 있기 때문이다. 둘째, 주택하위시장의 다양화를 통해 소비자 선택의 폭이 넓어지고 특히 중산층 임차가구의 주택수요를 충족할 수 있다. 셋째, 한국인의 오랜 주거관습과 전통으로 인식돼온 주택소유개념에서 거주개념으로의 확산 계기를 마련할 수 있을 것이다. 한국사회는 그동안 내집을 소유하지 못함으로 인해 받는 사회경제적 압박과 경제적 손실 및 사회심리적 상처를 치유할 수 있는 것으로 기대된다. 집을 소유하지 못할 경우에도 주거안정을 누릴 수 있다면 사회 전반적으로 긍정적 파급효과는 클 것으로 보인다.
그러나 위에 언급한 기대와 장점만이 있는 것은 아니다. 뉴스테이 정책프로그램의 문제점과 우려로는 첫째, 주거 불안정으로 고통을 받고 있는 수많은 저소득층의 입장에서는 정부정책의 우선순위와 형평성 문제를 제기할 수 있다. 주택정책의 목표실현은 무주택 저소득층을 비롯한 주거불안을 겪고 있는 사회취약계층을 대상으로 우선적으로 주택정책프로그램을 실현해야 한다. OECD와 EU의 경우 전체주택의 공공주택 비중은 각각 11.5%, 9.4%이다. 우리나라는 순수한 복지형 공공주택 재고는 전체주택의 약 5%수준에 지나지 않는다.
둘째, 많은 민간기업들을 뉴스테이 프로그램에 참여시키기 위해 정부는 택지, 세제, 금융, 용적률 등 각종 인센티브를 제공할 예정이다. 이윤을 목표로 하는 기업의 경우 이러한 유인책이 없이는 참여를 보장할 수 없다. 그러나 의무임대기간 후 분양으로 전환할 경우 민간 기업이 막대한 수익을 얻게 된다면 기업에게 과도한 인센티브를 부여한다는 비판이 제기될 것이다. 민간기업에 적정 이윤이 보장되고 동시 과도한 인센티브가 아니다라는 판단이 가능한 기준마련이 요구된다. 셋째, 임대료 책정의 어려움을 극복해야 한다. 뉴스테이 임차인은 8년 동안 상승률이 5% 이하인 임대료를 납부하며 거주할 수 있도록 했다. 그런데 임대료는 어떻게 책정돼야 하느냐이다. 만일 수익 확보를 위해 임대료를 높게 책정할 경우 사회적 문제가 될 수 있다. 민간기업의 입장에서는 저렴한 임대료로 사업에 참여하지 않을 것이며 동시에 높은 임대료는 임차인이 외면하게 될 것이다.
정부는 기업형 임대주택의 도입으로 중산층의 전월세 임대료 부담을 완화 한다는 것이 목적이다. 문제는 수익성 추구를 목적으로 하는 민간기업과 적정임대료로 중산층 주택난 완화와 주거안정이라는 목적 간에는 심각한 갈등 요소들이 내포돼 있다. 독일의 경우 자기집을 가진 가구수 보다 남의 집에 세들어 사는 임차가구수가 월등이 많은 국가이다. 즉 내집을 소유하지 않고 임대주택에 거주해도 주거안정을 누릴 수 있다는 좋은 본보기가 된다. 이러한 독일의 국민주거안정책은 정부의 임대주택부분의 지원이 체계적이고 지속성을 유지해 왔고 주택임대차 관련 법률이 매우 잘 정비된 것에 기인한다. 향후 뉴스테이가 정착되고 선진화된 주택정책 프로그램으로 발전하기 위해서는 위에서 지적한 단점과 문제점을 속히 보완해야 할 것이다.