장충금 납부 관행과 현실 고려 임차인이 1차적 납부 의무 있다

 

 

경기도 용인시 A아파트에서 임차인으로 거주하던 B씨는 소유자 C씨를 대신해 장기수선충당금을 납부해왔다. 하지만 거주기간 중 해당 아파트는 경매로 넘어갔다. 임차인 B씨는 경락자 D씨에게 아파트 인도를 거부하다가 D씨가 소송을 통해 집행권원을 확보하자 2015년 1월 12일 다른 곳으로 이사했다. 하지만 B씨가 소유자 C씨의 부탁으로 보관하던 C씨의 짐을 아파트에 그대로 남겨둔 채 이사하는 바람에 경락자 D씨는 1월 27일 아파트 인도에 관한 집행권원에 터잡아 강제집행을 통해 아파트를 인도받았다.
이 아파트에는 2014년 12월분 관리비 약 70만원(연체료 포함)과 2015년 1월분 관리비 중 1월 27일까지의 관리비 약 50만원이 미납됐다. 임차인 B씨는 2014년 11월분까지의 관리비는 모두 납부했는데 B씨가 이미 납부한 관리비에는 장충금(68만원)도 포함돼 있었다.
이에 A아파트 입주자대표회의는 임차인 B씨를 상대로 약 120만원에 해당하는 관리비 청구소송을 제기했고, 1심에 이어 B씨의 항소로 제기된 2심에서도 입대의가 승소했다.
사건의 쟁점은 두 가지로 임차인 B씨가 언제까지의 관리비를 부담해야 하는지와 소유자가 부담해야 할 장충금을 B씨가 부담해야 하는지 여부.  
이에 대해 수원지방법원 민사3부(재판장 홍승철 부장판사)는 우선 관리비 부담 시점과 관련해 B씨가 다른 곳으로 이사한 2015년 1월 12일이 아니라 2015년 1월 27일까지 부과한 관리비를 납부할 의무가 있다고 판단했다.   
B씨가 전 소유자의 부탁에 따라 아파트에 보관하고 있던 전 소유자의 짐은, B씨가 그 보관자의 지위에 있었으므로 B씨가 2015년 1월 12일 다른 곳으로 이사했더라도 아파트에 보관하던 전 소유자의 짐을 남겨둔 채 이사했다면 이로 인해 경락자 D씨가 아파트에 대한 인도 집행을 마친 2015년 1월 27일까지는 B씨가 아파트를 점유한 것이라고 본 것이다.
관리비 중 소유자가 부담해야 하는 장충금을 임차인인 B씨가 납부해야 하는지 여부에 대해서도 재판부는 입대의 측 손을 들어줬다. 
재판부는 “장충금은 임대인과 임차인 사이의 관계에 있어서는 임대인의 임차인에 대한 의무 중 임차목적물에 관해 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지해야 하는 의무에 소요되는 비용의 일종”이라며 “궁극적으로 임대인이 부담해야 하는 것이기는 하나, 장충금을 관리주체에게 1차적으로 납부해야 하는 사람이 누구인지는 임대인과 임차인 사이의 약정의 해석에 따라 결정해야 할 것”이라고 밝혔다.
아울러 장충금을 비롯한 관리비 전액은 일괄해 집합건물의 점유권원이 소유권인지 임차권인지 등을 불문하고 입주자에게 납부고지가 이뤄지는 것이 현실이며, 임차인들은 일반적으로 점유기간 중 장충금을 포함한 관리비 전액을 관리주체에게 납부하고 임대차계약이 종료하면 임대인으로부터 이미 납부한 장충금을 반환받음으로써 이를 정산하는 것이 관행이라고 인정했다.
또 이러한 관행과 관련해 주택법 시행령 제66조 제5항에서는 ‘공동주택 사용자는 소유자를 대신해 장충금을 납부한 경우 해당 주택의 소유자에게 납부금액의 지급을 청구할 수 있다’고 규정하고 있는데 이는 임차인이 1차적으로 납부한 장충금을 임대인으로부터 반환받을 수 있는 법적근거라고 덧붙였다. 
이에 따라 재판부는 “임대인과 임차인 사이의 장충금 부담에 관한 약정을 해석함에 있어 임대인과 임차인 사이에 명시적으로 장충금은 임대인이 납부키로 하는 약정이 있었다거나, 임차인이 약정에 근거해 관리주체의 장충금을 포함한 관리비의 납부고지에 대해 즉시 이의하고 부과액을 임대인에게 통지하는 등의 사정이 없는 이상, 임대차계약을 체결하는 임대인과 임차인 사이에는 묵시적으로 임차인이 관리비에 포함한 장충금을 1차적으로 납부하고 임대차계약이 종료하면 임대인으로부터 이를 정산받기로 하는 약정이 있었다고 해석하는 것이 상당하다”고 판시했다.
이로써 “B씨는 상당한 기간 자신이 납부한 장충금이 68만원에 달할 때까지 장충금 납부에 관해 어떠한 이의도 제기했음을 확인할 수 있는 아무런 자료가 없다”면서 “B씨와 전 소유자 사이에는 장충금을 일단 B씨가 납부하고, 임대차계약이 종료하면 전 소유자로부터 반환받기로 하는 묵시적인 약정이 있었다”고 판단, 임차인 B씨는 장충금을 포함한 관리비를 납부할 의무가 있다고 분명히 했다.
 

 

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