김 덕 일  주택관리사
서울시 공동주택 상담위원     

14. 장기수선계획

☞지난 호에 이어

장기수선계획의 수립자 및 수립 대상 공동주택 등(법 제47조 제1항, 영 제63조 제2항 외)
- 법 제47조(장기수선계획) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설·공급하는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획(이하 “장기수선계획”이라 한다)을 수립해 제29조에 따른 사용검사를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계해야 한다. <개정 2013. 6. 4.>
1. 300가구 이상의 공동주택
2. 승강기가 설치된 공동주택
3. 중앙집중식 난방 방식 또는 지역난방 방식의 공동주택
4. ‘건축법’ 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물
* 법 부칙 <법률 제6916호, 2003. 5. 29.> 제10조 (장기수선계획 수립에 대한 경과조치) 이 법 시행 당시 장기수선계획이 수립되지 않은 공동주택의 경우에는 제47조의 규정에 불구하고 당해 공동주택의 관리주체가 이 법 시행일부터 3월 이내에 이를 수립해야 한다.
* 법 부칙 <법률 제8383호, 2007. 4. 20.> 제5조 (주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 경우의 장기수선계획 및 장충금에 관한 경과조치) ①이 법 시행 당시 장기수선계획이 수립되지 않은 경우에는 제47조의 규정에 불구하고 관리주체가 이 법 시행일부터 6개월 이내에 이를 수립해야 한다.
②제1항에 따라 수립된 장기수선계획에 따라 관리주체는 이 법 시행일부터 1년이 경과한 날부터 장충금을 소유자로부터 징수해 적립해야 한다.
* 법 부칙 <법률 제11871호, 2013.6.4> 제9조(지역난방 방식의 공동주택의 장기수선계획 및 장충금의 적립에 관한 경과조치) ①제47조 제1항 제3호의 개정규정 시행 당시 장기수선계획이 수립되지 않은 경우에는 같은 개정 규정에도 불구하고 관리주체가 같은 개정 규정 시행일부터 6개월 이내에 이를 수립해야 한다.
②관리주체는 제47조 제1항 제3호의 개정 규정 시행 후 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 제1항에 따른 장기수선계획에 따라 장충금을 소유자로부터 징수하고 적립해야 한다.
 영 제63조(장기수선계획의 수립) ① 삭제 <2005. 3. 8.>
②법 제47조 제1항의 규정에 의해 장기수선계획을 수립하는 자는 국토교통부령이 정하는 기준에 따라 장기수선계획을 수립하되, 당해 공동주택의 건설에 소요된 비용을 감안해야 한다. <개정 2013.3.23>
- 규칙 제26조(장기수선계획의 수립 기준 등) ① 영 제63조 제2항에서 “국토부령이 정하는 기준”이라 함은 [별표 5]의 기준을 말한다. <개정 2008. 3. 14.>
- 규칙 제30조(장충금의 적립) 법 제51조 제3항에 따른 공동주택의 주요 시설의 범위, 교체·보수 시기 및 방법 등에 관한 사항은 별표 5에 의한다. <개정 2012. 3. 16.>

*장기수선계획을 수립하지 않은 자에 대한 제재(법 제101조 제3항 제10호)
- 법 제101조 ③다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2010. 4. 5., 2011. 9. 16., 2012. 1. 26., 2012. 12. 18.>
10. 제47조에 따른 장기수선계획을 수립하지 않은 자

장기수선계획의 조정 및 주요 시설의 교체·보수(법 제47조제2항, 규칙 제26조 제2항)
- 법 제47조 ②제43조 제3항에 따른 입대의와 관리주체는 장기수선계획을 국토부령으로 정하는 바에 따라 조정할 수 있으며 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수해야 한다.
- 규칙 제26조 ②입대의와 관리주체는 법 제47조 제2항에 따라 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요 시설을 신설하는 등 관리 여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면 동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다.
* 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 않은 자에 대한 제재(법 제101조 제2항 제2호)
- 법 제101조(과태료) ②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1,000만원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2011. 9. 16., 2013. 6. 4.>
2. 제47조 제2항을 위반해 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 않은 입대의의  대표자

▶장기수선계획 상의 공사 종별을 그 해당 년도에 교체·보수해야 하는 것인지

질문 사항
가. 해당 년도 장기수선계획에 명시된 공사 종별(공사 항목)로 반드시 그 해당 년도에 교체하거나 보수해야 하는 것인지? 아니면 자체적으로 그 상태를 확인하고 고려해 적정한 시기에 교체하거나 보수하라는 의미인지?
나. 해당 년도에 반드시 교체나 보수해야 한다면 입주자 과반수의 서면 동의를 수시로 얻어 조정한 다음 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수해야 하는 것인지?

답변 내용
가. 주택법 제47조 제2항을 위반해 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 않은 입대의 대표자에게는 1,000만원 이하의 과태료를 부과하도록 하고 있습니다.(주택법 제101조 제2항 제2호) 따라서 장기수선계획에 명시된 공사 종별은 반드시 그 해당 연도에 교체하거나 보수해야 합니다.
나. 입대의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요 시설을 신설하는 등 관리 여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면 동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있습니다. (주택법 시행규칙 제26조 제2항). 이는 장기수선계획을 해당 공동주택 상태에 따라 정기적으로 조정하도록 하고 있는 것으로 교체나 보수가 필요하지 않을 경우에는 장기수선계획에서 그 수선 시기 등을 조정할 수 있도록 하고 있는 것입니다.
또한 3년마다 하는 정기 조정의 경우는 별도의 입주자 과반수 동의 없이 입대의와 관리주체가 조정하도록 하되, 장기수선계획을 조정한 지 3년이 경과하지 않았음에도 그 계획을 다시 조정할 필요가 있을 경우에 한정해 입주자 과반수의 서면 동의를 얻도록 하고 있는 것입니다.
<국토부 주택건설공급과-4876, 2012. 9. 10.>