공동주택 회계감사 ‘감사인’이 중요하다

■ 선율세무회계 대표 방 희 명 공인회계사 김창의 기자l승인2015.07.01 18:00:42l수정2015.07.02 14:31l936호

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-감사인은 공동주택 회계 분야의 조언자
-지적 위한 감사 넘어 개선 위한 감사로

공동주택 관리는 단지별 규모의 차이가 있을지는 몰라도 대체로 유사한 양상을 띤다. 심각한 비리를 저지르지 않는 이상 관리자가 큰 지적을 받는 일은 흔치 않다. 하지만 유사한 두개의 단지에서 외부감사를 받았을 때 비용과 결과에서 큰 차이를 보인다면 어떨까.
최근 외부회계감사 의무화를 틈타 상당수의 공인회계사들이 공동주택 시장으로 진입하며 공동주택에 대한 이해 없이 지적 위주의 감사를 남발하는데 대한 우려가 제기됐다. 공동주택 외부회계감사 만료일이 4개월도 채 남지 않은 상황에서 한정된 시간과 더불어 제대로 된 감사인 선임이 최대 관심사로 떠오르고 있다. 매년 100개 이상 단지의 감사를 진행한 풍부한 경험을 토대로 대한주택관리사협회의 직무능력교육, 법정교육 회계감사 분야의 강사로도 활약하고 있는 선율세무회계 대표 방희명 공인회계사를 만났다.

 

최근 국토부와 대한주택관리사협회 등에서 공동주택에 외부회계감사를 서둘러 추진하라는 공문 등을 내려보낸 바 있습니다. 하반기 공동주택 외부회계감사 추세를 어떻게 예측하는지.

대다수의 아파트에서 시간이 지나면 막연하게 회계감사 수수료가 인하될 것으로 생각해 회계감사 계약을 하반기로 미루고 있습니다. 그러나 올 하반기에는 회계감사 수요가 공급에 비해 크게 증가해 회계감사 수수료가 폭등할 가능성이 매우 큽니다. 심지어는 회계감사를 받으려 해도 받지 못하게 될 가능성도 배제할 수 없습니다.

주택법의 본래 취지인 관리 전반에 대한 감사가 유관 기관들의 반대로 결산서와 장부 및 증빙서류 즉 회계분야에 대한 감사로 한정되는 추세인데 이에 대한 의견은.

현재 대다수의 아파트는 마지못해 회계감사를 받고 있고 지난해까지의 비정상적인 감사수수료를 적정한 가격으로 인식하는 현실에서 갑작스러운 감사 범위의 확대는 곧 감사수수료의 상승을 의미하므로 이를 관리주체 및 입주자대표회의에서 쉽게 받아들이기는 어려울 것입니다. 또한 아파트의 중대한 의사결정은 입대의에서 하는데 이들의 잘못된 의사결정의 결과에 대해 관리주체에게 책임이 돌아갈 수 있는 불합리한 점이 아파트에 분명 존재하고 입대의에서는 감사보고서에서 지적된 사항에 대해 향후 개선을 도모하는 것보다는 관리주체를 바꾸는 수단으로 악용하는 경우가 빈번한 것이 현실입니다. 이는 가뜩이나 위태로운 관리소장의 생계와 연관돼 있는 문제이므로 주택관리사협회 등에서 감사범위를 확대하는 것에 대한 반발은 어쩌면 당연한 것일지도 모릅니다.
주택관리업자 및 사업자 선정지침에 의하면 주택법 시행령 제55조의 4 제1항 제1호에 따라 경비, 청소, 소독, 승강기 유지, 지능형 홈네트워크, 수선·유지 및 물품의 구입과 매각 등을  위한 사업자 선정은 관리주체가 하도록 돼 있으나 대부분의 아파트에서는 이를 입대의에서 하고 있습니다. 아파트 감사에 있어서 재무제표 외의 부분에 대한 감사는 각종 입찰 과정, 주택관리업자 및 사업자 선정 과정에 대한 부분이 핵심인데 이 부분에 대한 감사는 결국 입대의에 대한 감사로 귀결될 수밖에 없습니다.
500가구 기준으로 300만원(가구당 월 500원)의 감사수수료도 비싸다고 옆 단지는 200만원 이하로 계약했다며 옆 단지보다 10만원만 싸게 해달라고 전국에서 아우성인데 관리현장의 이러한 감사수수료에 대한 인식과 아파트의 의사 결정 과정에 대한 정확한 고려 없이 ‘아파트 감사는 이래야 실효성이 있다’라는 식의 감사범위 확대는 현실성이 떨어지는 정책이 아닌가하는 생각이 듭니다.
입대의의 의사 결정 과정이 감사 범위에 포함되지 않는 한 관리주체에 대한 회계감사만으로는 실효성 있는 결과가 나오지 않을 것이고 회계감사의 결과로 억울하게 실직되는 관리소장들이 늘어날 것이며 이로 인한 보이지 않는 피해는 고스란히 입주민에게 돌아갈 것입니다.
현재 아파트 내에 갈등이 있어 감사의 범위를 확대하고자 하는 아파트에서는 자발적으로 소위 ‘정밀감사’를 하고 있습니다. 제도에 의해 강요되지 않았음에도 불구하고 입주민 또는 입대의의 요구에 의한 ‘정밀감사’ 시장이 이미 존재하고 있습니다. 그러므로 상대적으로 높은 감사수수료를 지불해야 하는 ‘정밀감사’는 아파트의 선택에 맡기고 의무적으로 받아야 하는 주택법에 의한 회계감사는 결산서, 장부 및 그 증빙서류에 대한 감사로 범위를 한정하는 것이 유효할 것으로 판단됩니다.

 

하반기 감사인 선임을 앞두고 공동주택이 유념해야 할 부분이 있다면.

먼저 입대의는 감사인 선임에 대한 올바른 의사결정을 신속하게 해야 합니다. 회계감사를 싸게 받는 것이 입주민의 관리비를 아끼는 것이 아니라는 것을 인식해야 하고 감사인 선임을 서둘러야 합니다. 최저 감사수수료를 찾다가 결국에는 전국 최고의 감사수수료를 지불하는 주인공이 바로 여러분의 단지가 될 수 있습니다.
다음으로는 사무직원을 통해 회계감사를 수행하는 업체를 철저하게 배제해야 합니다. 공인회계사가 아닌 자에 의한 회계감사는 공인회계사법 제50조를 위반한 명백한 불법행위에 해당하며 여러분이 지켜야 할 소중한 관리비를 낭비하는 행위에 해당합니다. 만약 귀 단지의 회계감사가 공인회계사가 아닌 자에 의해 진행된 경우 한국공인회계사회에 즉시 신고하기 바랍니다.(신고전화: 02-3149-0243)

 

선율세무회계는 어떤 장점을 갖고 있는지.

전문성입니다. 선율세무회계사무소는 공동주택 회계감사를 전문적으로 수행합니다. 현재 공동주택 전문 공인회계사 여섯 명이 매일 아파트 관리사무소로 출근하고 있으며 이슈화되는 사항에 대해 수시로 연구하고 토론합니다. 공동주택 회계감사에 대해 우리와 뜻을 함께 할 공인회계사를 계속해 찾고 있으며 이들과 함께 이 분야의 최고가 될 것입니다.
선율세무회계사무소는 공동주택 관리 현실과 맞지 않는 주택법령 및 관리규약 규정에 대한 정확한 이해를 바탕으로 지적을 위한 감사가 아닌 개선을 위한 감사를 지향합니다. 또한  풍부한 공동주택 회계감사 경험 및 정확한 관리비 부과시스템에 대한 이해를 바탕으로 불필요한 감사소요시간을 단축해 합리적인 감사수수료를 책정합니다. 비록 최저 수수료는 아닐지라도 수수료 대비 감사품질은 최고라고 자부합니다. 그래서 우리는 현재 입찰에 참여하고 있지 않으며 명성과 평판에 의한 수의계약만 하고 있습니다.

 

관리소장들에게 하고 싶은 말이 있다면.

위풍당당해야 할 관리사무소의 장(長) 여러분, 회계감사를 두려워하지 마십시오. 감사인을 또 다른 甲이 아닌, 자신이 부족했던 회계분야의 조언자로 생각하십시오. 작은 상처를 조기에 발견해 치료하면 나중에 곪아 터지지 않는 것처럼 미처 숙지하지 못해서 규정과 맞지 않게 처리된 것을 조기에 발견해 나중에 더 큰 문제가 생기지 않도록 도와주는 사람으로 생각했으면 합니다. 조기에 발견될 작은 상처에 대해 두려워하지 마십시오.
언론에서는 관리사무소를 ‘비리’라는 자극적인 단어로 표현하지만 규정과 맞지 않게 처리된 것의 대부분은 ‘과실’에 해당한다는 것을 누군가는 알고 있습니다. 아파트에는 분명 ‘비리’가 존재하지만 이는 관리주체의 재무제표에는 나타나지 않으며 진짜 ‘비리’의 대부분은 여러분들에 의해 행해지는 것이 아님을 누군가는 잘 알고 있습니다.
아무리 노력해도 그에 합당한 처우를 기대할 수 없고 억울한 각종 비난의 굴레에서 벗어날 수 없을지라도 누군가는 여러분이 처한 이러한 불합리한 현실을 잘 알고 있으며 그 누군가는 이를 개선하기 위해 현장의 목소리에 귀를 기울이며 계속해서 고민을 할 것입니다. 하루아침에 달라지는 것은 없겠지만 선율세무회계는 지속적으로 노력할 것입니다.
 

 

김창의 기자  kimc@hapt.co.kr
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