뒤늦게 법령 위반 이유로 위·수탁관리계약 해지 ‘적법’

 

입주민 10분의 1 이상 서면 이의 제기 불구
경쟁입찰 아닌 수의계약 체결 강행법규인 주택법 위반 ‘무효’

울산지법

울산시에 소재한 A아파트 입주자대표회의는 전체 입주민 10분의 1 이상이 위·수탁관리계약이 만료되는 기존 주택관리업자 B사와의 수의계약 체결을 반대했음에도 불구하고 경쟁입찰을 실시하지 않고 수의계약으로 B사와 3년간 재계약을 체결했다.
하지만 B사와의 위·수탁관리계약기간이 2년 3개월이나 남은 상태에서 입대의는 B사와의 계약을 취소키로 결정하고 B사에 계약해지를 통보했다.
이후 입대의는 전체 입주민 1,800여 가구 중 1,100가구로부터 주택관리업자 변경에 대한 동의를 얻어 경쟁입찰을 추진, C사를 새로운 주택관리업자로 선정했다.
그러자 B사는 아파트와 적법하게 재계약을 체결했으며 계약서상 해지사유가 없는데도 입대의가 임의로 계약을 해지한 이상 잔여 계약기간의 위탁관리수수료 및 3개월의 인건비 상당액인 약 1억1,700만원을 손해배상금으로 지급해야 한다고 주장하며 입대의를 상대로 계약해지 무효 확인 등 청구소송을 제기하기에 이르렀다.
이와 관련해 최근 울산지방법원 민사3부(재판장 오동운 부장판사)는 원고 B사의 청구를 기각, 원고 패소 판결을 내렸다.
주택법 시행령 제52조 제4항 단서에 의하면 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 선정하는 경우 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주민으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주민 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않은 경우에 한정해 입대의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있다. 입주민 10분의 1 이상이 이의를 제기하면 경쟁입찰로 주택관리업자를 선정해야 한다는 의미다. 
재판부는 이에 대해 “기존 주택관리업자와 계약을 갱신하는 경우까지 매번 경쟁입찰을 거치도록 하는 것은 불필요한 노력과 비용을 요하는 것으로 입주자의 진정한 의사가 반영될 수 있는 일정한 절차적 요건 하에 예외적으로 수의계약에 의한 재계약 체결을 인정한 것”이라고 설명했다.
또한 “절차적 요건의 충족 여부에 대해 비록 입대의가 공고한 이의서 제출방법과는 별개의 엄격한 형식과 절차를 요구하는 것은 아닐지라도 서면에 의한 이의를 요구한 취지에 비춰 볼 때 입주자의 진지하고 구체적인 반대의사가 명확하게 표시됐다고 볼 수는 있어야 할 것”이라고 덧붙였다.
아울러 “관리규약상 서면의 양식에 대해 명시하지 않았고 신분 증명 자료 및 위임장 제출에 대한 요건이 정해지지 않았다”며 “입대의가 공고한 의견청취 방법인 관리사무소에 비치한 의견서를 작성하지 않고 반대동의서에 입주민 확인을 위한 신분증을 지참하지 않았더라도 입주민의 진지하고 구체적인 반대의사가 서면으로 명확하게 표시됐다면 효력은 인정된다”고 봤다.   
이에 따라 재판부는 주택관리업자 B사가 입주민 10분의 1 이상이 수의계약 반대동의서를 제출한 것에 대해 이 중 일부는 서명의 필체가 상이하거나 공식적인 의견서를 제출하지 않았다는 이유로 반대동의서의 효력이 없다고 주장했지만 일부 입주민이 전화상으로 대신 서명해줄 것을 위임한 사실 등을 인정, 자필서명이 아니라도 이는 입주민의 진지하고 구체적 반대의사를 서면으로 표시한 것으로 유효하다고 판단했다.
이로써 이 아파트 입대의는 입주민 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기해 수의계약이 아닌 경쟁입찰을 했어야 함에도 입주민의 반대의사를 무시하고 B사와 수의계약으로 체결한 이상 이는 강행법규인 주택법에 위반해 무효여서 입대의의 B사와의 계약해지는 적법하다며 B사의 청구를 받아들이지 않았다.

 

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