관리는 종합예술이다 <8>

 

율산개발(주)
경영·지원 총괄사장 김경렬

 

아파트는 주택건설을 촉진하기 위한 목적으로 많은 혜택을 주어 건축한 것으로 주택법은 건축과정과 관리방법 등에 많은 관여를 하고 있습니다. 주택법이 직접 규정하고 있는 벌칙은 징역, 벌금, 과태료를 포함해 총 92건으로 건설 관련 27건, 공급 관련 10건, 입대의 관련 18건, 관리주체 관련 30건, 관리소장 관련 7건 입니다. 입대의에 대한 것이 20%, 관리주체에 대한 것이 33%로서 건설, 공급에 비해 관리와 관련한 벌칙이 많습니다. 벌칙은 유의해야 할 사항을 의미하므로 중요한 사항만 확인해 보기로 하겠습니다.

1. 입주자대표회의가 유의할 사항
입대의 관련 중요한 벌칙을 보면 관리와 관련해 부정한 이득을 취하는 경우, 행위허가 위반, 자치관리 시 기술인력 및 법정장비 미비치, 하자보증금이나 장기수선충당금의 용도외 사용, 장기수선계획 공사의 미이행, 하자 있는 시설보수 미이행, 입대의 구성신고 미이행, 사업자 선정지침 위반 등이 있는데 특히 유의해야 할 사항은 부당한 이득수취 문제와 장기수선계획의 수선공사 미이행 그리고 사업자 선정지침 위반입니다.
불법영득의 문제는 당연한 처벌대상이며 장기수선공사는 입대의가 아닌 회장 개인에 대한 벌칙임을 명심해야 하고 사업자 선정지침 위반은 의결로 치유되지 않는 강행규정이므로 과다한 입찰참가 제한이나 자의적인 업체 선정을 할 경우 시정명령, 과태료, 업체 선정 무효 등의 행정처분을 받을 수 있으니 유의해야 합니다.

2. 관리주체가 유의해야 할 일
관리주체는 그 업무의 범위가 넓은 만큼 처벌규정도 많고 세부적입니다. 등록업체가 아닌 경우, 부정재물 취득, 등록증 대여, 시정명령 위반, 주택관리사 아닌 자 소장 임명, 15일 이내에 관리소장 미배치, 회계감사 거부 및 부정수감과 감사결과 미공개, 지자체 자료제출명령 위반, 관리자료 및 계약서 미공개, 회계장부 허위작성, 장기수선계획 미조정, 안전관리계획 미수립, 안전관리 교육 미이수 등 관리업무를 하면서 발생할 수 있는 문제점과 선량한 관리자의 주의 위반에 관한 사항이 망라돼 있습니다. 특히 입대의가 의결로 자료공개나 회계감사, 교육 참석을 제한하는 경우에도 처벌은 관리주체가 받게 되는 점에 유의해야 합니다.

3. 관리사무소장은 처벌의 주체가 아니다
관리소장은 자치관리의 경우 관리주체의 모든 벌칙의 당사자가 되며 자격증 대여, 시정명령 위반, 관리소장 배치신고 및 직인신고 미이행, 손해배상 보증보험 미가입, 법정교육 미이수, 지자체 보고명령 미이행 등에 대해 개인적인 행정처분을 받게 됩니다.
위탁관리의 경우 관리주체의 업무를 수행하면서 관리주체의 직원으로서의 의무도 다 해야 하는데 특이한 점은 관리소장에 대한 직접 벌칙은 개인 신상에 관한 것으로 관리업무에 관한 사항이 아니라는 것입니다. 즉 업무는 관리소장이 하고 처벌은 관리회사가 받는 구조인데 이는 관리주체의 의무와 책임에 관한 것으로 관리소장과 회사 사이에 긴밀한 업무처리 협의가 필요한 사항입니다. 처벌이 무서워서가 아니라 사람이 사는 집을 사람이 내 집처럼 관리하지 않는다면 관리소장은 새경만 바라는 머슴과 다름이 없게 됩니다.

 

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