율산개발(주)
경영·지원 총괄사장 김경렬

어떤 조직에게 업무를 맡길 때는 그만한 능력이 있는지 확인해야 합니다. 능력은 그 일이 어떤 일이냐에 따라 달라지므로 관리주체가 하는 일을 잘 알아둬야 합니다.

1. 관리주체와 관리사무소장
주택법은 아파트의 관리방법을 위탁관리와 자치관리 중 선택하도록 규정하고 있습니다.
자치관리를 하는 경우 주택관리사인 관리소장이 관리주체가 되며 위탁관리를 하는 경우 주택관리업자가 관리주체가 됩니다. 관리주체의 업무에 대해 주택법은 두 가지 생각을 갖고 있습니다. 전문 자격시험에 합격한 주택관리사를 반드시 관리소장으로 배치할 것, 위탁관리의 경우에도 관리업무는 관리소장을 통해 처리할 것, 이를 위반해 주택관리사가 아닌 자가 관리업무를 하거나 관리업무를 시킨 경우에는 1년 이하의 징역에 처한다는 것입니다.

2. 관리주체가 해야 할 일
법 제43조의 위임을 받은 시행령 제55조는 관리주체의 업무를 다음과 같이 규정하고 있습니다
1. 공동주택의 공용부분의 유지· 및 안전관리
2. 단지안의 경비·청소·소독 및 쓰레기수거
3. 관리비, 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행
4. 장기수선충당금의 징수·적립 및 관리
5. 관리규약으로 정한 사항의 집행 
6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행
7. 공동주택관리업무의 공개·홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도·계몽
8. 단지 내의 토지·부대시설 및 복리시설에 대한 무단 점유 방지 및 위반행위시의 조치
9. 단지 내에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치
이 내용을 보면 무엇을 하느냐 보다 안하는 것이 무엇이냐를 확인하는 것이 빠를 것 같습니다. 이런 일들을 자치관리에서는 관리소장 혼자서 하고 혼자 책임지며 위탁관리는 회사와 관리소장이 함께 하고 그 책임은 관리소장이 아닌 관리주체가 지는 것입니다.

3. 제대로 일하는 관리회사가 갖춰야 할 사항
주택관리업자는 법정인력과 장비만 갖췄다고 다 관리주체가 되는 것이 아닙니다. 관리 전문기업으로서 소양과 능력이 있어야 하며 특히 다음과 같은 능력이 필요합니다.
첫째, 관리현장을 직접 확인할 수 있어야 합니다. 관리업무는 년 중 약 160가지 일을 해야 하는데 한 사람의 지식으로 처리하는 것은 한계가 있으니 관리주체인 회사에서 점검하고 조언하고 확인해 이상이 없도록 해야 합니다.
둘째, 영속성이 있어야 합니다. 아파트는 40년 이상 지속적으로 관리해야 하는데 일시적으로 관리가 부실한 경우 이를 바로잡기 위해 많은 불편과 비용 및 시간이 필요하니 관리주체의 마인드가 달라야 합니다.
셋째, 책임능력이 있어야 합니다. 사고예방과 손해배상은 결국 돈이 있어야 하는데 최근 전국 평균 위탁관리수수료는 ㎡당 5원 정도로 100개 단지를 관리하는 회사도 월수입이 2,000만원이 되지 못하는 현실입니다. 제대로 된 능력을 갖춘 주택관리업자를 선택하는 것은 매우 중요한 일입니다.