공동주택관리 및 IT인프라 개선방향 <65>
(주)지에스피 씨스템즈 이수원 대표이사
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2014년 7월 30일자 본지 6면에는 통합경비시스템 공사대금에 관한 소송에서 2·3차 계약은 경쟁입찰로 해야할 근거가 없어 입주자대표회의가 패소했다는 기사가 실렸다. 이번 호에서 필자는 이 판결에 대한 의견을 피력하고자 한다.
약 600가구에 통합경비시스템 구축 공사를 진행하면서 본 계약 이외 2차·3차 계약을 맺어 진행된 단지에서 입대의 임기가 마감되면서 새로운 기수에서는 1차 계약에 관해서만 계약금, 중도금을 지급했고 잔금은 미지급했고, 2·3차 공사 계약에 대해서는 효력을 인정하지 않아 결국 사업자가 미지급 공사대금을 청구하는 소송을 제기하게 됐다. 이는 소송 이전에 입대의 구성원, 크게는 입주민들의 화합이 저해되는 상황이 초래되고 서로 간의 불신의 벽이 높았다는 것이다.
공사를 진행한 사업자와 아파트 간에 소송이 진행될 경우 무상 AS 기간 중의 유지보수와 그 이후의 유지보수가 원활하게 이뤄지지 않아 결국은 입주민이 피해를 보게 된다는 점이다. 우선 이 아파트의 경우 1차로 인터폰 설치 공사, 자동문 공사, 화재수신기 및 승강기 비상인터폰 공사를 했고, 2차로 가구 인터폰 공사, 열감지기 설치공사, 주차 차단기 공사를 3차로 경비실 리모델링(관제센터), 택배보관실 공사, 지하 자동문 바닥공사 등을 체결했다. 법원의 판결 요지는 2·3차 공사를 입대의에서 의결했고 국토교통부 사업자 선정지침상 추가 공사 계약에 대해 명시적 규정이 없고 2·3차 공사는 1차와 연장선이라는 점에서 위법이 아니라고 판결을 내렸다. 일부 지체 보상금 부분에 대해서만 공제를 해야한다고 판시했다.
상기 1·2·3차 공사를 모두 합쳐야 늘 이야기하는 통합경비시스템이 구성된다 특히 경비실 확장 리모델링은 소유자 3분의 2 동의를 구해야 하는 행위허가 사항일 가능성이 아주 높다. 사업자의 제안을 받아 제안 내용 중에서 최저가로 본 계약을 하고 2·3차 공사를 진행하는 것은 역으로 보면 본 계약에 없는 내용을 입대의 의결을 통해 증액, 확장 공사로 해석될 소지가 아주 크고 또한 장기수선계획서에 포함돼 있는 공사가 아닐 수도 있다. 물론 가장 중요한 것은 결과적으로 모두 필요한 항목이고 필요한 설비인 것은 맞지만 과정에서 입주민들이 바라보는 시각에 따라 불투명하고 객관적이지 못하게 보일 수도 있다는 것이 아주 큰 불신의 벽을 세우게 된 것이라고 판단이 된다. 장기수선계획에서 수선 또는 교체 주기에 나와 있듯이 공동주택의 인터폰 배선 교체 주기(리와이어링 주기)는 통상 30년으로 돼 있지만 주로 20년 내외에서 검토를 많이 한다. 비용 절감이나 공사 기간 단축을 위해 기존 20여 년 전의 인터폰 배선을 그대로 사용하고 공사를 하면서 공사 과정의 연장선이라고, 몇 차례에 걸쳐서 계약을 할 경우 이는 수의계약으로 보일 수도 있고 또 사업자 선정지침에서 200만원 이상의 공사에 대해 경쟁입찰을 해야한다는 것도 위배되는 부분이다. 다만 법원의 판단이 최종 대법원에서도 확정될 경우 공동주택에서 1차로 경쟁입찰 후 2·3차 이상의 연장 계약이 지속적으로 발생할 수 있고 이는 엄청한 혼란과 분란을 초래할 수 있을 것으로 보인다. 필자는 사업을 추진함에 있어 전체 시스템 구성을 위한 예산과 적합항목 등을 사전에 입주자에게 안내하고 설명하고 동의를 구하는 절차를 지켜 나가는 것이 서로 간에 오해를 불식시키고 화합을 유지해 나가는 비결이라고 생각한다. 당연히 시스템 구축 과정에서의 문제가 많이 발생하지 않고 향후 유지보수에서도 좋은 관계를 맺을 수 있을 것이다. 이번 판결은 향후 통합경비시스템을 구축하고자 하는 단지에서 반면교사로 삼아야 할 내용이며 어떤 경우도 절차의 정당성과 객관성 그리고 위법적 요소를 내포해 주민 간의 화합을 저해하는 사업 추진이 돼서는 안될 것이다.