아파트의 사업자등록 간이과세자로 할 때

구판서의 세무산책 <8> 구판서l승인2013.11.13 16:33:00l수정2013.11.13 16:33l857호

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사업자등록을 개인사업자로 할 경우 간이과세자와 일반사업자 두 가지 유형 중 하나를 선택해야 한다. 본인은 아파트 단지의 사업자등록 유형에서 개인사업자를 권유하지는 않지만 개인사업자인 간이과세자로 사업자등록을 할 경우의 세금에 대해서 살펴보겠다.
아파트 단지의 수입금액이 연간 4,800만원에 미달하면 간이과세자로 사업등록이 신청 가능하다. 그리고 1년간의 수입금액이 2,400만원에 미달하면 부가가치세 납부도 없다. 따라서 수익사업에 관련된 수입금액이 별로 없는 아파트 단지가 많이 선택할 수 있다. 간이과세자는 세금계산서를 법적으로 발행하지 못한다. 연간 2,400만원 이상의 수입금액이 있는 아파트 단지를 예로 들어보자. 거래처와의 재화와 용역 대금을 수령할 때는 부가가치세를 포함해서 수령하고 그 받은 대금의 증빙으로는 영수증을 발행해야 한다. 적격증빙(세금계산서, 계산서, 신용카드전표, 체크카드전표, 현금영수증)을 발행하지 못하므로 거래 상대방은 아파트 단지에서 발행한 영수증으로 부가가치세 공제를 받지 못한다. 적격증빙을 받아야만 부가가치세 공제를 받을 수가 있기 때문이다. 그러므로 거래 상대방은 아파트 단지와 거래할 때 부가가치세를 별도로 주지 않는다. 부가가치세를 아파트 단지에 주고 본인은 공제를 받지 못하기 때문이다. 따라서 아파트 단지는 수익사업으로 발생된 수입액에 대해서 아파트 단지 자체금액으로 부가가치세를 납부해야 한다. 소매업(재활용품 매각)은 1%, 임대업(장터, 중계기) 및 서비스업(광고업)은 3%의 세율을 수입금액에 곱해 관할세무서에 납부한다.
이와 같이 부가가치세 측면만 본다면 연간 수입금액이 2,400만 이상 되면 아파트 단지가 간이과세자로 사업자등록을 하는 것이 불리하다. 거래상대방으로부터 부가가치세를 받지 못하고 아파트 자체자금으로 부가가치세를 납부하기 때문이다. 부가가치세는 거래상대방으로부터 받아서 납부하는 것이다. 따라서 거래상대방으로부터 부가가치세를 받아 내지 못하고 아파트 단지 자체자금으로 부가가치세를 납부하면 당연히 아파트 단지의 손해다. 간이과세자는 수익사업에 관련해 매입세금계산서를 수령해도 부가가치세를 공제는 해주지만 매출세액을 초과하는 매입세액에 대해서는 환급을 해주질 않는다. 따라서 수익사업에 관련한 큰 투자가 있어도 부가가치세의 혜택은 없을 수 있다. 소득세율은 과세표준 1,200만원까지는 6%다. 법인세율은 과세표준이 2억원까지는 10%이므로 과표가 1,200만원이 넘지 않는 아파트 단지가 유리하다. 다만 그 아파트 단지의 장기수선충당금의 은행예치금을 고려해야 한다. 추후 칼럼에서 법인으로 사업자등록을 할 경우에 설명하겠지만 금융기관에 예치돼 있는 예금 등이 많다면 개인사업자보다는 법인사업자로 사업자등록을 하는 것이 유리하다. 금융소득이 세부담에 영향을 미치기 때문이다.
수입금액이 적은 아파트 단지는 사업자등록을 하지 않으려 한다. 왜냐하면 세무상 추징액이 상대적으로 약하기 때문이다. 미등록사업자로서 세금을 추징받는다면 4,800만원이 넘지 않으면 부가가치세율이 1~3%로 적용된다. 또한 연간 2,400만원 미달인 수입금액에 대해서는 부가가가치세의 추징도 없다. 소득세는 수익사업에 관련된 수입금액에서 필요경비를 공제한 후 과세표준에 소득세율을 적용해 관할세무서가 추징할 것이다. 정상적인 세금납부에 가산세(불성실, 미납부)가 추가된다. 미납부 가산세만 연간 이자율이 10.95%로 무척 높다. 소규모 아파트 단지는 예치된 잉여자금도 별로 없는데 5년간의 세금을 가산세까지 추징받는다면 힘든 상황을 맞이하게 된다. 아파트 단지가 위험하므로 사업자등록을 해야 한다.
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