최근 조선일보, MBC PD수첩 등 언론매체가 각종 부정, 비리 및 관리부실로 전국 아파트 단지의 관리비 누수액이 연간 12조원에 달한다는 내용의 아파트 등 공동주택 관리를 둘러싼 비리에 관한 기사를 보도한 가운데 경찰, 검찰마저도 아파트 관리비 비리에 대한 수사 및 감독을 지시한 것으로 전해졌다.
이에 따라 정부를 비롯한 서울시, 경기도 등 지방자치단체에서도 아파트 관리의 투명성 제고를 위해 윤리교육 및 관리사무소장의 전문성 강화를 위한 각종 교육 진행, 공동주택 관리 조사단 운영, 외부 회계감사 의무화 등 아파트 관리 비리를 근절하기 위한 대책을 발표한 바 있다.
이처럼 아파트 관리 비리에 대한 관심과 우려의 목소리가 커지고 있는 가운데 관리현장의 문제를 진단하고 정책방향을 모색하는 자리가 마련됐다. 국회 국토교통위원회 소속 새누리당 안효대(울산 동구) 의원은 지난달 27일 국회의원회관 제2소회의실에서 국토위 새누리당 간사 강석호 의원, 국토위 민주당 간사 이윤석 의원, 기획재정위원회 강길부 위원장, 한국주택관리연구원 하성규 원장, 대한주택관리사협회 김찬길 회장 등 내·외빈 150여 명이 참석한 가운데 ‘공동주택 관리 현장문제 진단 및 정책방향 심포지엄’을 개최했다.
최근 언론매체에서 공동주택 관리현장의 문제점을 집중 보도해 사회적으로 큰 이슈를 제기한 것과 관련, 투명한 공사비 집행이나 관리회계의 투명성, 관리관련 조직 간의 조화로운 협력을 도모할 수 있는 방안을 모색해 근본적인 해결방안을 논의하기 위해 마련된 이번 행사는 우선 관리현장의 목소리를 보다 생생하게 들을 수 있도록 관리현장의 일선에 있는 입대의, 관리사무소장, 위탁관리회사의 입장에서 현황과 문제점, 당면과제에 대한 토론주제를 던지고 이를 통해 학술적인 측면의 정책조명과 방향을 제안함으로써 현장의 근본적인 문제점을 해소할 수 있도록 했다.
입대의 실질적인 역할 수행 위한 처우개선 필요
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이에 대안으로 최소한의 주인의식을 확인하기 위한 동대표 출마자격을 마련하고 동대표 출마조건에 입대의 교육이수를 전제로 하는 것이 필요하다.
또 관리주체와는 다른 제3의 전문가(지자체 등)를 활용, 입대의의 전문성을 대변할 수 있도록 하고 전문기관 활용에 수반되는 비용부담을 입주자 합의가 도출될 수 있도록 정책적 지도, 지원이 필요하며 의결기관으로서의 대표성을 가질 수 있도록 전문성을 강화해야 한다.
아울러 관리사무소장이나 관리직원처럼 자격증 제도를 만들어 소신껏 책임을 다할 수 있도록 하고 일정한 보수를 책정해야 근본적인 비리가 근절될 수 있다. 이러한 처우개선을 통해 양심적이고 사명감 있는 입주민이 동대표로 많이 나설 것으로 사료된다.
주관사 처우개선 및 고용
안정 위한 제도 마련돼야
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또한 의결기구인 입대의와 집행기구인 관리주체가 수평관계임에도 상하관계로 인식하고 업무에 대한 객관적인 평가기준 없이 입주자대표의 요청에 의해 교체되는 경우가 있는 등 업무수행을 위한 기본적인 환경이 미흡하다.
지난 5월 28일 국토교통부는 보도자료를 통해 장기수선충당금 사용 공사에 대해 계약당사자를 관리주체에서 입대의로 변경할 계획이라고 밝힌바, 이는 의결주체가 계약주체가 된다면 비리발생이 현재보다 확대되고 은폐될 가능성이 높고 관리주체의 책임범위를 벗어나는 모순이 발생할 수 있으므로 문제가 될 수 있다.
이와 함께 주택관리사의 과다배출로 인한 취업의 어려움, 해임에 대한 객관적 평가 기준이 없어 입대의의 이해관계에 따라 해임이 결정되는 점 등 이는 곧 고용불안정을 야기하고 고용유지를 위해 전문성이나 직업에 대한 소명의식을 고수하기 보다는 고용유지를 위한 입대의와 부적절한 관계형성 및 관리부실로 이어질 수 있다.
따라서 주택관리사의 역량을 최대한으로 발휘토록 하기 위해서는 주택관리사의 전문적 보수교육을 지속으로 실시해 개별적 역량을 강화하고 입대의 전원에 대한 주택관리 기본교육을 통해 상호 협력적 보완을 해야 한다.
아울러 해임사유의 명문화, 객관적인 평가기준의 제도적 장치 및 공공성을 가진 기관을 둬 주택관리사 고용안정을 위한 제도의 기틀을 마련하는 게 중요하다.
관리업협회 기능 강화
세 주체 공존·상생 길 걸어야
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입주자대표와의 계약관계때문에 평가보다는 관리사무소장 교체 요청 등 입대의의 요청을 받아들여야 하는 현실과 많은 관리회사들이 관리현장의 케어보다는 재수주에 초점을 맞추는 구조로 이뤄져 있으며 본사의 관리 인력 부족으로 현장 지도, 관리, 소장평가 등에 한계가 있다.
특히 일부 단지의 문제를 전체의 문제로 보게 하는 이번 관리 비리 보도로 인해 그렇지 않아도 저평가돼 왔던 관리주체의 직업 자긍심을 하락시키고 더 부정적인 인식을 입주민들에게 각인시키는 결과를 초래했다.
이를 해결하기 위해서는 위탁관리업체, 입대의, 주택관리사의 세 주체 간 떠넘기기식 대화, 책임문제 등을 따지기 보단 공존·상생을 위해 한 목소리를 내야 한다.
아울러 정부는 영세한 업자의 난립으로 저하된 수준을 자격미달 업자 퇴출, 부정유발 업자에 패널티 부여 등을 통해 우량한 관리업자를 육성하고 관리업체를 대변하는 협회의 기능을 향상시켜 주택관리업자들을 대변할 수 있도록 공신력을 제고하고 소규모의 사업자도 목소리를 낼 수 있도록 업자 간 조화를 모색해야 한다.
“중·장기적 관점에서 신중히 접근해야”
공동주택 관리 관련 주체
전문성·윤리성 강화해야
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우선 입대의의 경우 전문성·윤리성을 강화하기 위해 입대의 의결사항 중 전문성이 취약한 사항을 중심으로 매뉴얼 마련을 점진적으로 확대해 나갈 필요성이 존재한다. 또 교육의 의무화를 통해 교육을 받도록 하는 것도 중요하나 내실화를 통해 교육의 실질적 효과를 도모하는 것이 더욱 중요하다.
주택관리업자는 현 주택법령상 등록말소 등의 조치가 이미 있었으므로 규정의 현실화, 등록기준의 상향화보다는 내실화, 등록유지기준의 정립도 필요하다.
이와 함께 K-apt에 시스템을 구축, 주택관리업자에 대한 입주자 등의 만족도 평가 등을 만들어 주택관리에 관한 교육 내용에 윤리교육도 포함시켜 윤리성 제고를 함께 도모하는 방안도 검토해야 한다.
자격자인 주택관리사는 전문성·윤리성 강화를 실질화하기 위한 기본 전제로서 변호사법, 약사법, 법무사법 등 타 자격자의 경우와 같이 ‘주택관리사법’을 제정할 필요가 있고 대한주택관리사협회 의무가입 규정 마련, 역량 강화 및 전문성 제고를 위한 표준적인 업무 매뉴얼을 마련해야 한다. 아울러 ▲전문분야 등록제도 시행 ▲전공별 커뮤니티 활성화 ▲협회 내 자체 징계권 보유 ▲주택관리사윤리시험 도입 등이 시행돼야 한다.
마지막으로 공동주택 관리 관련주체 간 관계성을 강화하기 위해 위원회의 구성 개선뿐만 아니라 그 역할의 실질적인 활성화가 중요하고 2차 조정업무를 담당할 위원회를 광역시·도회에 추가적으로 둔 다음 그 조정조서의 내용이 재판상 화해와 동일한 효력을 갖도록 공동주택 관리 분쟁조정위원회의 실질화가 중요하다.
또한 우수관리단지 시상이 투명성, 참여도 등을 바탕으로 관리배점을 상향하는 등 선정기준을 내실화하고 주요 선정사례를 홍보함으로써 실질적인 우수사례의 확산을 도모해야 한다.
이와 더불어 주택관리에 대한 사회적 요구 및 시대적 흐름에 맞춰 산재하고 있는 주택관리 관련 법령을 통일적으로 규율하기 위한 ‘주택관리 모법’을 제정하고, 객관적·보편적인 평가기준을 마련해 부당해고, 부당입찰참가제한 등 주체 간 관계상 문제점을 최소화하고 역량을 최대화 할 수 있는 타당한 관계 정립, 각 주체 간 발생하는 각종 문제에 대해 사전적·사후적 측면에서 대응 지원할 수 있도록 공동주택관리지원센터를 활용해야 한다.
근로환경 개선 및 합리적인 전문 관리 지향 필요
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특히 근로관계에 있어 입대의와 관리회사 간 계약에 따라 관리현장 직원 선발이 이뤄지고 관리사무소장 교체가 입대의 입장에서 이뤄지는 등의 문제가 발생하고 있는 실정이다.
이에 정당한 이유 없이 관리사무소장과 직원의 교체 등 부당한 조치를 배제할 수 있도록 주택법상 관리사무소장의 선임·해임에 관한 규정을 마련하고 주택법령에 관리주체의 업무가 명시돼 있더라도 그 방법과 세부사항을 계약서상 명시, 관리사무소장 교체 절차를 명시해 공동주택 위·수탁관리계약서를 전면 개편하는 등의 정책이 뒷받침돼야 한다.
이러한 제도개선과 더불어 관리사무소장은 다양한 업무 카테고리 내 취약한 분야에 대해 계속적인 학습과 자기계발, 전문가로서의 정보 공개 및 설명, 현 정책·제도와의 융화 등 업무수행에 있어 전문성이 전제돼야 하며 관리업체의 경우 현장의 문제해결에 대한 인식의 폭이 좁고 입대의와 관리사무소장 간 문제에 대한 소극적 개입, 재수주 중심의 기업운영, 소장평가, 근로환경에 대한 기업자체의 기준과 노력이 부족하므로 능력에 대한 검증과 판단에 대한 기본 틀을 정하고 복무기준, 표준계약 등 기업신뢰, 전문성을 높이기 위한 방안을 마련, 자격자에 대한 교육 및 재교육, 전문분야 인증 시스템 등의 자정노력이 필요하다.
또한 입대의는 봉사자로서의 역할이긴 하나 관리업무에 대한 의결을 수립하기 위해서는 최소한의 기초 지식이 필요하므로 입대의 운영교육을 받아야 하며 관리주체를 신뢰, 제3의 전문가 또는 기관의 의견청취를 통한 공정성과 투명성을 확보해야 한다.
이에 정부는 자격증 취득 후 주택관리사 자격 유지를 위한 보수교육(자격유지/갱신), 실무경력 인정, 공사의 적정성 판단을 강화할 수 있는 원가산정 실무 등의 시험과목을 신설하는 등 주택관리사 제도를 개선하고 주택관리회사의 전문성 강화를 위해 기업 간 선의의 경쟁을 유도하고 주택관리회사의 평가요소를 다양화하는 등의 노력이 수반돼야 한다.
우선 가장 시급한 것은 정책입안자로서 관련단체와의 협력을 통해 자정을 독려하고 주택법령 개정, 관련단체 역량강화 방안 등 최소한의 정책이 뒷받침돼야 할 것으로 보인다.
입대의 법인화
관리주체 신분보장 모색
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이에 따라 입대의·관리주체·관리업체 간의 관계가 설정되고 관리업무의 효율성·전문성 제고와 입주자 만족도가 큰 화두로 떠오르고 있으나 세 주체에 대한 정책적 뒷받침은 여전히 미흡한 상태다.
더욱이 입대의의 경우 비법인사단이 아닌 의결주체로서 권한과 책임을 공고히 하는 법인화가 검토돼야 하며 관리사무소장은 근로형태에 재량권이 폭넓게 인정돼 종속정도가 비교적 완화될 수 있도록 실질적인 관리주체로서의 역할을 하도록 도와줘야 한다.
우선 각각의 견제와 균형적인 역할 분담을 위해 관리주체는 선임 배치한 자를 위해서가 아닌 공동주택 입주민을 위한 업무집행자로서 전문적 직능을 통한 실질적 관리주체와 리더십을 가지고 새로운 변화에 대응을 필요로 하는 똑똑한 관리자로서의 역할을 해야 하며, 입대의는 동대표나 입주자대표직이 명예직 성격임을 내세워 책임을 면하려는 경우가 존재하므로 입대의 업무집행과 관련해 입주민들에게 손해를 끼친 경우에는 과실행위에 대한 책임규정을 만들어 업무책임감을 제고시킬 필요성이 있다.
특히 관리주체와의 긴장관계 형성보다는 관리주체의 업무수행에 대한 감독 및 전문가로부터 도움 받아 양질의 관리서비스를 제공받는다는 인식의 변화가 필요하다.
아울러 정부는 주택관리기본법 등의 제정과 관련사항들의 입법을 정비하고 입대의의 법인화, 관리사무소장의 신분보장 모색, 회계 및 전자발주, 주택관리 정보 등의 투명화·체계화 등을 비롯해 ‘공동주택관리 지원센터’를 설립, 정부차원의 지원을 뒷받침해야 한다.
관리관련 전문
자문조직 필요해
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현재 16년 이상 아파트가 전체 아파트의 47.7%를 차지, 그 비율은 늘고 있으며 이에 따른 계획수선 및 리모델링 공사 등 많은 공사가 예상됨에 따라 관리비, 장기수선충당금, 공사비를 둘러싼 비리가 성행할 우려가 존재한다는 우려의 목소리가 큰 실정이다. 이에 관리와 관련된 분쟁, 갈등 발생 시 상설대응 조직이 없어 비리와 비효율이 발생하므로 관리관련 전문 자문조직 설립이 필요하다.
중앙정부 주도하에 별도조직으로 공동주택관리지원센터를 설립, 국토교통부가 관리감독함과 동시에 센터는 관련업무 전반을 보고하고 공동주택관련 정보 수집 및 제공, 기술지원 등을 실시하는 방안과 지자체별로 설립을 유도하는 방법, 근본적인 예산은 중앙정부가 편성하되 해당업무를 LH 등을 활용, 주택법에 명시된 하자심사분쟁조정위원회가 공동주택관리지원센터 업무를 병행토록 하는 방안, 대주관이나 한국주택관리협회 등 주택관리 전문 유관기관의 출자를 통해 별도 법인으로 설립토록 하는 방안을 검토해야 한다.
아니면 중앙정부, 지자체가 공동으로 설립하고 입주자대표단체, 대주관, 주택관리업협회 등 유관기관 관련자를 당연직 위원으로 참여토록 하는 등 관리지원센터 운영위원회를 설립해 관련사항을 주택법에 명시함으로써 지속가능한 조직으로 운영될 수 있도록 예산을 지원하는 등의 근거를 마련해야 한다.
지원센터 설립 장기적으로 검토해야 할 문제
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근래 보도로 인해 관리업무 불신 팽배로 봉사하는 입주민의 사기 저하도 안타깝고 이러한 부분은 개선해야 할 것으로 보인다.
전문기관과 정책적 보완에는 공감하나 관리규약에 처우개선 명시 부분에 대해서는 살펴봐야 할 문제이며 동대표 임기연장, 연임허용은 제도가 시행된 지 얼마 안 된 부분이므로 좀 더 두고 봐야 할 것 같다.
주택관리사 역시 객관적 평가 없는 자율적 해임으로 인한 고용 불안을 해소하기 위해 필요한 해임규칙안은 중·장기적으로 검토가 필요한 것 같다.
장충금 계약주체 변경은 권한과 책임을 일치시키기 위해 관리사무소장 보호를 위해서도 필요하다는 데 동의한다.
관리업자의 경우에는 관리현장에 대해 목소리 내기에 한계가 있다고 보인다. 우량한 관리업체를 양성할 수 있도록 재심의 등 실효성 담보방안을 고심해 볼 필요성이 있다.
주택관리사의 전문성·윤리성 강화를 위한 방안으로 우선적으로 협회에서 그리고 업계차원에서 협회가입회원에 한해 더욱 더 서비스가 우월하다는 점을 홍보 수단으로 활용하는 것도 좋은 방안이라고 생각된다.
다만 주택관리모법의 경우 심사숙고해야 한다. 위탁관리계약서상 위상부분의 경우 지침으로 이 부분을 상향해서 올릴 수 있는 방안을 찾도록 노력하겠다.
입대의와 관리사무소장의 위상은 기본적 문화의 정착과정에 있기 때문에 법적으로 설정하기 어려운 것이 사실이다. 더 두고 보고 고심해야 할 문제다.
센터설립 필요에 공감하나 예산 확보에 어려움이 있어 우선은 전문기관을 지정, 용역계약 정당성에 대해 자문 구할 수 있도록 해 단기적인 면에서 효과가 있도록 하겠다.