주택관리사제도 도입 23주년을 맞아 공동주택 안전의 새로운 지평을 열고, 주택의 안전관리에 관한 논의 및 전문자격자 간의 화합을 통해 국민의 주거행복을 모색하는 자리가 마련됐다. 지난달 24일 국회 주승용 국토교통위원장 주최, 한국주택관리연구원(원장 하성규)이 주관한 토론회는 입주자의 주거안정과 복리증진을 위한 제 방안, 주택관리사의 역량 결집을 통한 입주자의 주거생활 만족도를 위한 서비스 제고, 공동체 문화형성의 기틀 모색의 장으로 펼쳐졌다.
 
 
김 정 인 연구위원
김 갑 열 교수
김 성 중 교수
두 성 규 박사
윤 선 화 공동대표
김 수 상 주택건설공급과장
박 정 주 생활안전과장
 
 
“주관사 고용환경이 관리서비스 질 좌우”
 

◈한국주택관리연구원 김정인 연구위원=공동주택에서는 복잡한 설비와 이에 대한 유지 및 안전관리 등이 거주자의 안전뿐만 아니라 관리종사자들의 안전과도 직결하는 문제다. 공동주택 관리는 주택법뿐만 아니라 다양한 법률의 기준을 준수해야 하기 때문에 관리자가 상당한 지식과 경험을 갖고 있어야 한다. 특히 자연재해나 승강기, 놀이터 사고, 층간소음을 비롯한 분쟁이 문제로 나타나 공동주택의 안전에 대한 재조명이 필요하다.
안전보건공단에 의하면 서비스업 사망재해 다발업종 중의 하나로 건물관리업을 꼽을 정도로 아파트 관리현장이 안전사고 대비에 취약하다. 사고원인은 대부분 사용자나 관리자의 부주의였고 관리자의 정기점검이나 이용자의 안전수칙을 주지하는 것만으로 발생건수를 줄일 수 있으므로 관리책임자의 교육이 필요하다.
가정 내 안전사고 방지를 위해 사고위험요소를 계몽하고, 사고예방교육은 지역사회의 안전 차원에서 자치단체 역할이 중요하지만 동사무소의 행정적 역할 축소와 주민센터로서의 커뮤니티와 복지기능 강화라는 트렌드에 입각해 볼 때 공동주택 관리사무소의 활용을 통한 정부 기능 증대와 지자체 역할 방안을 극대화할 필요가 있다는 점에서 주관사의 역할이 기대된다.
주관사는 주택법에 근거해 공동주택의 유지보수, 안전관리 등을 비롯해 관리비 청구 및 집행 등 관리업무 전반에 대한 책임을 진다. 건물의 안전과 장수명을 위해 기술적 지식을 갖고 관리업무에 충실해야 하며 입주민 화합을 위해 커뮤니티를 육성해야 한다.
그러나 현실은 입주자대표회의와의 관계, 업무범위에 비해 낮은 급여수준, 주관사의 수급불균형 등 주택관리전문가로서의 지위를 보장받지 못하고 있다. 특히 현행 시험제도는 주관사가 시험을 통해서 현장에 배치된 후 분야별 전문성을 발휘하기에 부족하다. 최근 설비의 고도화나 초고층 건물 건설로 안전 및 방재관리의 중요성에 부응하지 못할 우려가 있기 때문에 안전관리에 특화한 시험과목을 추가해 기본지식을 가늠하는 것도 필요하다. 이미 선발된 자격자들의 지속적인 업무에 대한 검증 및 재교육을 통해 업무능력 향상과 더불어 급속도로 발전하는 건설기술, 라이프스타일에 대응할 수 있는 자질을 갖추도록 할 필요도 있다. 주관사보 자격취득자의 빠른 현장적응과 전문성을 함양하기 위해 사전연수제도도 도입해야 한다.
관리현장의 책임자인 주관사의 안정된 고용환경은 관리의 품질과 밀접한 연관이 있으며 입주자의 삶의 질과도 연관이 있다. 관리주체와 입대의와의 관계를 재정립하기 위한 제도적 방안을 모색하는 한편 업무영역 확대를 통해 자격자의 수급 불균형을 해소해 근로환경을 개선해 나가야 한다.

 
“주택관리 목표 큰 시각으로 바라봐야”
 
◈강원대 부동산학과 김갑열 교수=과거 주택관리제도는 관련법에 의해 유지, 안전, 설비에만 초점을 맞추고 있었으나 현재는 시설관리에서 자산관리의 영역으로의 확대, 생활환경의 사회적 안전성이 강조되고 1인 가구 증가, 고령화 등 공동주택 거주민의 특성이 다양화되면서 주택관리 서비스에 대한 요구도 세분화되고 있다.
이에 따라 주택관리에서 주거관리로 목표를 새롭게 인식하고 일반적 치안과 사회적 안정성을 확보하기 위한 관리사무소의 역할이 필요하다.
또한 주거환경은 쾌적성의 지표에서 입주민 간 커뮤니티에 대한 관심으로 증대돼 커뮤니티 활동이 실제 아파트 가격으로 반영될 수 있는 관리목표와 대상을 찾아 서비스를 제공해야 하며, 거주가구의 특성을 파악해 주택관리서비스의 차별화 욕구를 충족시켜야 한다.
이 밖에도 주택관리 시장규모를 연립, 다세대 등으로 넓히고 급격한 변화에 대응하기 위한 개방형 관리시장으로의 전환이 필요하다. 이를 위해 의무관리 단지 하향 조정을 통한 시장 확대, 공동주택 관리시스템(상주관리제도→출장관리제도 적용 등) 모색, 도시형 생활주택 등 주택관리사에 의한 정기적 안전관리 진단제 시행을 검토해야 할 것이다. 아울러 이러한 과정은 거주민의 비용부담에 대한 절감방안의 제시와 서비스를 통해 얻어지는 자산가치가 더 높아짐을 보여주는 관리모델의 제시가 뒷받침돼야 한다.  
 
 
“주거안전 위해 주관사 권한 상향 조정해야”
 

◈인천대 안전공학과 김성중 교수=주관사는 거주자의 안전한 생활을 위해 막대한 임무와 책임이 있다. 그러나 권한은 미비하다. 때문에 주관사의 권한이 상향 조정돼야 한다.
우선 정부의 산업화 활성화 정책 일환으로 규제완화가 이뤄짐에 따라 산업현장에서는 근로자들의 생명이, 주택에서는 거주자들의 안전이 더욱 위협받게 됐다. 안전 분야마저 규제완화란 미명하에 자질 면에서 미숙한 이들을 몇 번의 교육만을 이수하게 한 후 산업현장에서의 중요한 안전관리 일을 맡겨 수행하게 했기 때문이다.
이를 해결하기 위해서는 진일보해가는 안전기술 및 교육을 체계적으로 배우는 등 주관사로서 실력을 인정받는 전문인의 자질을 갖추도록 해야 한다.
아울러 주관사의 처우도 개선돼야 한다. 주관사의 일에 사명감을 갖고 신명나게 수행할 수 있도록 그들의 처우개선에 관심을 기울여야 한다. 필요에 따라 주관사의 입주민에 대한 안전교육이 수시로 시행되도록 법제화해야 한다. 주택관리의 중대한 임무가 성실히 수행될 수 있도록 법적인 뒷받침이 필요하다는 것이다.
 

“능동적인 주택관리 시점 도래해”
 
◈한국건설산업연구원 두성규 박사=최근 주택시장의 가장 큰 변화는 아파트의 보편화, 1~2인 가구의 급격한 증가를 들 수 있다. 또 아파트 공급에 초점을 둔 정책이 아닌 관리측면을 강조한 법령 및 제도 정비도 점점 높아지고 있다. 그러나 실제 입주자들이 체감하는 주택관리의 만족도는 그다지 높은 편이 아니다.
공동주택에 거주하는 동안 발생하는 민원에 대해서도 주택관리 전문 인력의 도움을 받기란 힘든 것이 오늘날의 주택관리 현실이기 때문. 단순히 기술적·기능적 측면을 넘어 주거의 안정성 확보와 행정지원, 단지 내 분쟁의 조정자 등 다양한 수요를 충족시켜야 할 사회적 요구에 직면해 있다.
그러한 역할의 중심에는 주관사가 있으며 전문성과 기대에 부응하는 능력의 구비, 수동적인 주택관리에서 보다 능동적인 주택관리로 그 역할을 전환해야 할 시점이다.
또 주관사의 책임 및 권한과 관련해 최근 층간소음 등 입주자 사이에서 발생하는 분쟁을 다룰 수 있도록 공동주택 관련 행정조치의 권한을 일부 위임받을 수 있게 제도개선을 하는 것도 검토해볼만 하다.
아울러 주택관리의 업무처리와 관련해 일정한 독립성 부여 및 처우의 현실화가 필요하다. 단순한 급여 인상이나 권한 확대가 아니라 역할 및 책임을 분명히 제시하고 그에 비례하는 처우개선 등을 통해 주관사의 역량을 제대로 발휘할 수 있는 제도적 환경을 구축할 필요가 있다.
 
 
“사고예방 대책 및 안전관리 전략 필수”
 

◈한국생활안전연합 윤선화 공동대표=주관사의 생활안전 개념 및 영역을 어디까지로 볼 것인지의 정립이 필요하다.
공동주택 입주자의 안전문제, 주관사의 안전문제로 나눌 수 있다. 특히 주관사들은 입주자들의 특징을 제대로 파악하고 그에 맞는 관리서비스를 실시해야 하는 한편, 아파트를 방문하는 외부인이나 배달자 등의 사고도 두루 살펴 그에 대한 관리도 필요하며, 아파트 내에 사고를 유발하는 큰 요인에 대한 관리 및 예방 역시 주관사들의 몫이다.
입주자들의 안전문제를 해결하기 위해서는 주관사의 근무환경도 중요하다. 그러나 현재 주관사의 근무환경은 열악할 뿐만 아니라 아파트 내 시설·환경문제를 해결하기 위해서라기보다 오히려 민원처리 부분에 큰 비중을 두고 있다.
이에 주관사의 산재적인 측면을 새로운 시각에서 바라보고 시설관리, 민원처리, 입대의와의 관계도 산재로 볼 수 있도록 협회에서 이를 지원할 수 있는 시스템 및 실질적인 연구를 통해 주관사의 역량을 강화해야 한다.

 
“입주민 안전 위해 주관사 처우개선 선행돼야”
 
◈국토교통부 김수상 주택건설공급과장=예전에는 국회에서 공급위주의 법안이 많이 발의됐지만 현재는 주택관리에 관한 주택법 개정안이 점점 늘고 있다. 이는 공급에서 관리 분야로의 사회적 이슈가 넘어가는 것이 아닐까 생각한다.
공동주택의 거주 수요가 높은 우리나라는 그만큼 주관사의 의존도도 높다. 생활 속 작은 시설관리 민원부터 입주민 간 갈등과 분쟁을 조정하는 등 모두 주관사의 손을 거치고 있다. 층간소음의 경우 선진국에서는 입주민 스스로 생활습관을 통해 자제토록 하는 반면 우리나라는 주관사를 통한 조정을 요청하고 있어 업무에서 오는 스트레스도 만만치 않다. 이런 부분에 있어서 주관사의 전문성을 보장하고 업무교육 등 지속적이고 중장기적인 지원제도가 필요할 것으로 사료된다.
입대의와 관리주체의 역할적인 부분 역시 아파트마다 관계의 특성이 다르나 향후 공동체 활성화에 중점을 두고 이를 매개체로 삼는다면 입주민과 주관사의 소통의 부재가 줄고 입주민의 삶의 질, 주관사의 위상제고에도 도움이 될 수 있으리라 본다. 이와 더불어 주관사의 처우개선을 위해 정부의 제도적 지원체계도 뒷받침하도록 노력하겠다.
 
 
“안전교육 철저, 곧 관리자 위상 제고”
 

◈안전행정부 박정주 생활안전과장=최근 안행부에서 국민안전조사를 실시한 결과 국민 10명 중 7명은 안전하지 않다고 답변했다. 이는 과거 국민들의 안전의식이 그리 높지 않은데 비해 현재 국민들은 안전에 관한 의식이 높다는 것을 보여주는 예다.
안전증진을 위해서는 시설에 대한 투자가 반드시 필요하고 안전을 생활화할 수 있도록 안전에 대한 인식변화도 중요하다. 시간이 지날수록 아파트 입주자들 역시 안전에 대한 인식개선이 이뤄지고 있고 주관사 또한 이러한 영향을 받아 업무량이 증대하고 있다.
안전사고는 관리자들의 시설 관리 소홀 측면에서의 문제도 있으나 이는 10분의 1수준으로 오히려 이용자들의 부주의로 인한 사고가 더 많다. 이 때문에 안전교육을 통해 안전기초상식을 다시 되짚고 인식을 개선할 수 있도록 주관사의 도움이 필요하다.
시설물 점검 시 직원들의 안전교육을 철저히 하고 입주민들의 안전을 도모한다면 안전을 책임지는 관리자로서의 위상 제고에 더 좋은 영향을 끼칠 것이다. 안행부는 국민안전 종합대책을 마련 중이며 안전의식 개선과 주관사 근무환경에 대한 논의도 펼칠 예정이다.
 

【공동취재=마근화, 김효영 기자】
 마근화, 김효영  yellow@hapt.co.kr