■ 한국도시연구소 초빙연구위원 박 신 영 박사
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약 력 ▲이화여자대학교 정치외교학과 졸업 ▲연세대학교 대학원 행정학과 석사 및 박사과정 졸업 ▲LH 토지주택연구원 선임연구위원 ▲건국대학교 부동산학과 겸임교수 ▲국정홍보처 부동산 정책 40년사 집필팀 파견 ▲저출산·고령사회위원회 전문위원 ▲국토부 공동주택 평가위원회 위원 ▲국토부 리모델링 TFT ▲서울시 공동주택 관리 TFT ▲한국주택학회 회장 |
공청회에서 기존 아파트의 장수명화 방안으로 장기수선계획 및 장기수선충당금의 제도개선에 대해 주제발표를 맡은 한국도시연구소 초빙연구위원 박신영 박사는 “올해 중요한 화두가 되고 있는 아파트 장수명화는 국가적 과제”라며 “이를 위해서는 무엇보다 입주민들의 인식 전환이 선행돼야 한다”고 강조한다.
“입주민들의 관리에 대한 인식 전환이 선행돼야”
지난해 6월 국토부는 공동주택의 장수명화를 위한 방안을 마련하고자 건기연과 건산연을 통해 연구용역을 추진했으며 지난달 열린 공청회는 그 연구용역 결과를 바탕으로 각계각층의 의견수렴을 하기 위한 장으로 펼쳐졌다.
이번 연구용역은 두 개의 파트로 나뉘어 진행됐다. 앞으로 건설할 아파트의 장수명화 방안과 기존에 지어진 아파트의 장수명화를 위한 방안으로, 이달 중에 연구용역 최종보고서가 국토부에 제출된다.
기존 아파트의 장수명화 연구를 진행한 박 박사는 이미 오래 전부터 공동주택 관리와 관련한 연구를 몇 차례 진행해왔다. 그 당시에도 장충금을 기금화하는 내용을 연구해 도입을 제안한 바 있다.
박 박사는 “이제 국내 주택시장이 예전처럼 입주자가 비용을 부담하지 않고 재건축을 통해 새로 집을 지을 수 있는 구조가 아니다”며 “물론 주택을 잘 짓는 것도 중요하지만 재고주택의 관리를 체계적으로 해 수명을 늘림으로써 오래 쓰도록 유도해야 한다”고 말한다.
주택의 수명을 계산하려면 모든 멸실주택을 건축연도와 멸실시점을 일일이 계산해서 평균을 내야 한다. 하지만 결코 쉽지 않은 작업이다 보니 재고주택을 신축으로 나눠서 계산해 교체수명이라고 표현한다. 주택의 수명이 다 해서 멸실이 되기 때문에 신축이 들어온다는 개념으로 계산하는 것이다. 이에 따라 신축이 줄면, 즉 건설경기가 좋지 않으면 주택의 교체수명이 길어지는 결과가 발생한다.
아파트 입주자들의 관리는 비용’이라는 인식 낮아
박 박사는 연구를 진행하면서 공동주택의 장기수선계획 및 장충금 적립 실태파악에 나섰다.
그는 “장충금의 부담주체가 입주민이다 보니 입주자대표회의에서는 가능한 한 입주자의 부담을 줄이려고 하기 때문에 관리책임자인 관리사무소장 입장에서는 입대의에서 의결이 이뤄지지 않아 제때에 보수를 하기가 쉽지 않다”고 말한다.
그러면서 “아직까지 관리비용을 부담해야만 주택이 제대로 관리된다는 인식이 입주자들에게 많이 결여돼 있다”고 지적하면서 “자동차를 관리할 때는 제때에 타이어 교체, 오일교환 등을 하면서 주택에 대해서는 전혀 이러한 인식들을 못하고 있어 안타깝다”고 전한다.
이는 곧 관리사무소장이 소신껏 일을 펼칠 수 없는 관리현장의 한계로 작용한다. 관리사무소장이 1년에 몇 차례 바뀌는 단지의 사례를 예로 들며 아직 공동주택 관리현장은 주택관리사가 전문성을 발휘하기에는 어려운 환경이라고 박 박사는 언급한다.
이에 공동주택의 유지관리를 체계적으로 해서 수명을 늘리려면 비용부담은 필연적이라는 사실을 입주자들이 먼저 인식해야 한다는 점을 거듭 강조한다.
임의관리대상 공동주택도 문제
일본은 입주 시 10년치 장충금 적립
입주자들의 인식부재와 더불어 임의관리 공동주택의 문제점도 지적한다.
박 박사는 “아파트에서는 장충금을 3.3㎡당 30원 정도 걷는 단지가 많았다”며 “작은 금액이라도 의무관리대상 공동주택은 장충금을 적립하고 있지만 의무관리대상이 아닌 공동주택은 적립을 하지 않아 더 큰 문제”라며 앞으로의 접근이 필요하다고 설명한다.
일본의 경우 법으로 의무화돼 있지 않지만 사람들의 인식이 우리나라와는 사뭇 다르다고 한다. 심지어는 최근에 새로 등장한 제도 중의 하나가 처음에 공동주택에 입주할 때 수선적립금(우리나라의 장충금) 10년치를 미리 기금으로 적립한다고 한다. 대신에 입주 이후에는 조금씩 내는 구조다. 단지 내 주차도 유료여서 주차요금을 모두 장충금으로 적립해놓는다는 것이다.
박 박사는 “일본은 자가거주율이 높아서 제대로 관리해야 한다는 인식이 국내보다 더 높을 수도 있지만 건설사들이 분양하기 전에 주택사용설명회를 열어 입주자들에게 앞으로 관리를 어떻게 해야 할 것인지를 안내하는 등 유지관리에 대한 인식이 높다”고 말한다.
장충금 기금화 및 대출제도 마련
이력관리시스템 구축 절실해
이번 연구용역 결과를 통해 박 박사는 우선 장충금의 최소비용 적립기준을 제시했다.
현재 임대주택의 경우에는 장충금 적립기준이 의무화돼 있어 기준대로 적립하지 않으면 1,000만원 이하의 과태료를 부과한다.
이에 신규 아파트에 대해서는 2015년부터 최소기준 적립을 의무화하고 이를 이행하지 않을 경우에는 과태료를 부과하는 방안을 제안했다. 다만 기존 아파트는 지금까지 장충금을 얼마나 적립했는지 단지별로 다르고 앞으로 얼마를 더 적립해야 할지도 준공년도 등에 따라 천차만별일 수밖에 없다. 그렇기 때문에 가계 부담을 고려해 2015년부터 신축 공동주택에 대해 표준건축비와 연계하는 방식을 적용키로 방향을 설정했다.
박 박사는 “기존 아파트에 대해서는 의무가 아닌 권장을 유도함으로써 표준적인 적립단가 지침을 작성해 활용토록 해야 한다”고 제시한다.
이와 함께 장충금을 국민주택기금에 예치해 높은 금리를 보장하고, 공사비용이 기존에 적립된 장충금으로 부족할 경우에는 대출을 해주는 제도를 마련토록 했다.
아울러 장충금 통장에 적립하면 장충금을 급하게 인출해 쓰더라도 계약기간만큼은 금리를 보장받을 수 있도록 함으로써 장기수선계획의 추진이 차질 없이 진행되도록 하겠다는 것이다.
이번 장수명화 방안에는 이력관리시스템 구축에 대한 내용도 포함됐다. 현재 한국시설안전공단에서는 시설물정보관리종합시스템(FMS)을 통해 16층 이상의 공동주택에 대한 이력관리를 하고 있다. 이에 이 시스템을 활용해 층수와 상관없이 모든 공동주택에 적용, 이력관리가 철저히 이뤄질 수 있도록 제안했다.
지난해 공동주택 우수관리 단지 평가에 참여한 바 있는 박 박사는 이력관리가 잘 되고 있는 단지도 있었지만 인수인계가 제대로 안 되는 경우도 있는 등 이력관리시스템 구축의 필요성을 실감했다고 한다.
국토부, 공동주택관리지원센터 설립의지 강해
또한 이번 연구용역 결과를 통해 제안한 ‘공동주택관리지원센터’ 설립은 이미 오래전부터 전문가들 사이에서 주장해왔던 요구사항이다. 현재 설립이 검토되고 있는 ‘공동주택관리지원센터’는 중앙과 지방자치단체가 공동으로 출연해 장기수선계획 등 시설보수 지원, 민원상담, 유지보수 이력관리, 장충금 대출보증, 커뮤니티 활성화 등의 업무를 수행하게 된다.
박 박사는 특히 “공동주택의 장수명화와 관련한 업무뿐만 아니라 공동주택 관리업무를 전반적으로 지원할 수 있도록 제안한 ‘공동주택관리지원센터’ 설립에 대해서는 국토부의 사명감과 의지가 그 어느 때보다 강하기 때문에 곧 실현될 것으로 보인다”고 기대감을 내비친다.
한편 국토부는 기존 아파트의 단지별 장충금 적립기준을 제시하기 위해 추후 연구과제를 통해 경과년수, 장충금 적립규모, 수선경력, 가구 수 등을 고려한 장충금 적립기준안을 마련할 계획이다.