▲박신영 박사
◈한국도시연구소 박신영 박사=
2012년 7월 k-apt에 입력된 총 1만3,118개 단지 데이터 중 150가구 미만 59개 단지와 장기수선충당금을 적립하지 않는 단지 1,407개 단지, 자료가 불충분한 단지 66개 단지를 제외한 1만1,586개 단지를 대상으로 분석했다. 분석결과 단지당 평균 장충금 적립액은 1㎡당 97.5원으로 나타났다. 이는 국내 장기공공건설 임대주택 장충금인 1㎡당 388.2원의 4분의 1수준이고 일본의 10분의 1 수준에 불과하다.
매월 장충금 규모는 627억원 내외이며 2012년 7월 현재 총 2조6,000억원이 금융기관에 장충금으로 예치돼 있다. 장기수선계획에 의한 공사가 시행된 단지는 전체의 12.7%인 1,468개 단지며, 비용은 690억1,000만원이 사용된 것으로 조사됐다.
사업주체가 장기수선계획을 수립해 사용검사권자에게 제출하고 사용검사권자가 관리주체에게 인계토록 하고 있지만 그 과정이 형식적이다.
관리주체의 중요한 업무가 장기수선계획을 조정하는 것인데 자료가 미흡하거나 관리사무소장이 직접 실측하기에 업무가 과중하다는 점, 불명확한 항목, 공사이력관리 미흡 등의 문제들이 있다. 
일본의 경우 장기수선계획수립이나 수선비용 적립에 대한 법적 규제는 없으나 관리에 대한 상담지원을 하는 맨션관리센터가 있다. 맨션관리센터에서는 수선계획 수립을 지원하고, 관리조합에서 공용부분의 리폼공사를 실시할 때 수선적립금만으로 공사비가 부족하면 맨션공용부분 리폼융자를 이용할 수 있으며 이력관리시스템도 운영하고 있다. 
결론적으로 우리나라는 입주자의 무관심으로 장충금을 제대로 적립하기 어렵고 계획에 맞춘 공사시행도 어렵다. 장기수선계획을 수립하지 않은 단지도 다수가 존재하며 형식적인 장기수선계획으로 조정 및 추진이 곤란하다. 뿐만 아니라 수선공사에 대한 이력관리가 이뤄지지 않고 있다. 이에 따라 장충금의 최소기준을 제시하고 이의 적립을 의무화할 필요가 있다.
2012년 신축아파트의 계획수선을 제대로 할 수 있는 장충금은 ㎡당 362~497원으로 평균 432원, 현재 적립되는 97.5원의 3.7~5.1배 수준이다. 이에 따라 장충금 최소기준으로 제시하는 적정 장충금은 매년 기본형 건축비의 1만분의 3으로 제시한다. 적정규모의 장충금을 적립하려면 최소 적립기준을 의무화하는 방안이 필요하다. 다만 분양주택의 건축연도, 장충금 적립금, 계획수선공사 추진실정 등을 감안할 때 일괄 적용하는 것은 무리다. 이에 2015년부터 사업승인을 받는 신축 분양주택에 대해 최소기준 적립을 의무화하고 위반 시 과태료를 부과한다. 기존 공동주택은 유형별 적정금액을 제시하되 의무 적립은 배제해야 할 것이다. 
이와 함께 장충금을 국민주택기금에 예치하는 제도를 검토해야 한다. 예치한 장충금을 활용해 계획수선에 의한 공사비가 지출돼야 할 경우가 확인되면 인출 시까지 기간에 대해서는 약정 금리를 부여하는 것이다. 또한 대출 시 장충금 적립과 연계해 적립단가가 높은 단지일수록 대출금리를 인하하고 장충금 적립을 유도하는 방안이다. 강제저축으로 의무화하지 않고 우대금리, 대출 연계 등의 방안으로 단지 자율 가입을 유도하겠다는 것이다.
장기수선계획 세부지침 즉 가이드라인도 마련해 장기수선계획 인수과정의 체크리스트 등을 제공해야 한다. 아울러 시설교체, 수리이력을 체계적으로 관리할 수 있는 시스템이 미비하다. 한국시설안전공단에서는 시설물의 안전관리에 관한 특별법에 따라 정밀점검을 실시하고 그 이력을 관리하나 16층 이상 공동주택에 한정돼 있다. 이에 따라 공동주택 시설 교체, 수리 이력과 관련한 데이터를 지속적으로 누적 관리해 향후 공사 필요여부 등을 판단하는데 참고하고 소비자에게 이력정보를 제공할 수 있는 이력관리시스템 구축이 필요하다.
특히 현재 장기수선계획 등 시설보수를 지원하거나 아파트 관리민원을 상담할 전문기구는 없다. 이에 장기수선계획 등 시설보수 지원, 민원상담, 유지보수 이력관리, 장충금 대출보증, 커뮤니티 활성화 등 업무를 수행할 전문센터 설립이 필요하다. 기구 설립방안으로는 중앙정부와 지자체가 공동으로 출연해 설립하되 필요한 인력은 공동주택 관리 전문가, 건축 관련 퇴직자 등을 활용하는 것이다.
 
 
“관리지원센터 사법권 보조기능 부여해야”
 
 
▲우영제 회장 
◈한국주택관리학회 우영제 회장=
몇 년 전 일본에서 공동주택에 관해 조사할 기회가 있었다. 홋카이도에서는 이력관리시스템을 민간인들이 직접 관리하고 있다. 관리자가 바뀔 때마다 체계적인 관리가 이뤄지고 있는 것이다.
이에 반해 우리나라는 이력관리시스템이 구비가 안 돼 정부에서 법률에서 강제적으로 하려고 하고 있다. 장기수선계획도 관리주체나 관리회사가 바뀔 때마다 없고 이를 관장하는 정부기관도 없다.
박신영 박사가 제안한 것처럼 시설안전공단 또는 지방자치단체나 국가기관에서 의무적으로 이력관리시스템을 구축토록 하는 것이 바람직하다. 또한 공동주택관리지원센터 설립에 전적으로 동감한다. 전문 인력과 능력을 활용해서 사용자나 소유자 그리고 관리주체 등 누가 바뀌더라도 볼 수 있게끔 이력관리시스템을 제도화해야 한다.  
앞으로 공동주택관리지원센터가 설립되면 조정·통제권, 배심원제 등을 줘야 한다. 사법권의 보조기능 역할을 할 수 있는 권한을 부여해야 국토부가 제대로 정책을 수립할 수 있다. 이제는 건설이 아닌 관리시대다. 
공동주택관리지원센터가 설립될 때 관리회사, 입주자대표회의, 변호사, 현장에 있다가 퇴직한 전문 인력 등을 잘 활용해 구성한다면 좋은 제도가 되지 않을까 생각한다. 형식적인 장기수선계획 수립 및 장충금 적립이 아니라 물가변동률 등을 반영하고 합리적인 수립을 위해 현장 전문 인력을 활용해 과학적인 시스템이 마련되길 바란다. 
 
 
“장기수선계획 공종 더 줄여야”
 
▲이태봉 소장
◈강서구 태진한솔아파트 이태봉 관리사무소장=
공동주택의 장수명화를 위해 생겨난 것이 장기수선계획제도다. 이 제도에서 제일 중요한 것은 시행이다. 그런데 이 집행이 현재 안 되고 있다. 그 이유는 첫째, 장기수선계획 수립이 적정하지 못했고 둘째, 조정이 적정하지 못했으며 셋째, 집행권자인 관리주체와 입대의가 회피하고 있어서다.
사업주체는 근본적으로 장기수선계획에 있어서 물량과 단가 등을 반영해야 하며 조정권자로서는 시설물의 상태를 계속 지켜보면서 적정하게 판단하고 그 판단결과를 장기수선계획에 담아야 한다. 그리고 입주자는 장기수선계획에 맞춰 필요한 장충금을 납부해 그 장충금으로 장기수선 집행이 이뤄져야 하는데 지켜지지 않고 있다.
우선 사업주체의 인식은 제도적으로 보완해야 한다. 장기수선계획의 수립의무를 더 강조하고 수립권자가 사용검사권자에게 장기수선계획을 넘길 때 체크리스트를 만들어서 점검하는 것은 매우 바람직하다.
특히 공동주택지원센터를 통해 장기수선계획이 적정하게 수립될 수 있도록 지원해야 한다. 
또한 장기수선계획 수립기준 공종의 정리는 환영할만하다. 개선안을 보면 공종이 147개에서 107개로 조정되고 221개 공사방법에서 116개의 공사방법으로 조정됐으나 지형과 기후의 영향에 따라 수선주기가 다르고 개별법령에 따라 수선유지를 매년 의무적으로 시행하는 항목과 소액 지출성 부품, 소모성 부품 등이 장기수선계획 수립기준에 존치돼 있고 장기수선계획 대상 공사가 전혀 이뤄지지 않는 공종도 일부 남아 있어 정리가 필요하다.
자동화재 감지설비의 경우 매년 유지보수가 이뤄져야 하는 항목으로서 수신반을 제외한 나머지 항목 감지기, 중계기 등은 수선유지대상 공종으로 판단해 장기수선계획수립기준에서 삭제하는 것이 바람직하다. 이러한 부분들을 심도 있게 검토해 현재 147개 공종에 200여개의 장기수선계획 수립대상을 3분의 1정도로 줄여야 한다.
 
 
“입주자 과중부담 우려돼”
 
▲김원일 사무총장     
◈전아연 김원일 사무총장=
우리나라 공동주택 제도가 유지관리 중심으로 바뀌는 것은 바람직하다고 생각한다. 다만 장수명화를 위해 입주자의 부담을 과중시켰을 경우 과연 해결될 수 있을지는 의문이다. 먼저 장기수선계획에 따른 행정적인 지원은 물론 관리전담기구 설치뿐만 아니라 정부의 적극적인 지원이 필요하다. 표준안이 제대로 나와야 수선계획이 원활하게 만들어질 것이다.
공동주택에서는 보통 몇 년 살다가 이동이 이뤄진다. 그렇기 때문에 장기적인 비용을 현 입주자에게 과다하게 부담시켜서는 안 된다.
장기수선계획에 따른 법령정비도 필요하다. 현행 주택법에는 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 않은 입대의 회장에 대해 처벌토록 하고 있는데 관리주체도 이에 포함해야 한다. 그리고 관리주체가 바뀌었을 때 장기수선계획서를 분실하거나 제대로 인수인계가 되지 않을 때가 있으므로 주택관리사 배치신고 시 같이 신고토록 해야 한다. 
정부에서 각종 세금완화대책을 제시했는데 사실 이것으로는 해결되지 않는다. 공동주택 관리지원조례가 각 지자체에 만들어져 있지만 재정자립도가 낮은 지자체는 지원이 전무하다. 이에 설비배관, 엘리베이터 등 공동주택 시설물에 대해 국가나 지자체에서 지원책이 있어야 한다. 또한 임차인이 장기간 거주하고 이사했을 경우 소유자 입장에서는 부담이 되는데 이에 대한 대책도 마련해야 한다. 현재 집건법에서는 관리단, 주택법에서는 입대의가 있는데 같은 성격이면서 다른 부분이 있다. 이에 민법과 공법의 차이에 대한 보완도 필요하다. 마지막으로 공동주택관리지원센터 설립에 대해 적극적으로 찬성한다. 다만 센터가 특정 단체나 이익집단이 돼서는 안 된다. 공동주택을 관리하고 있는 기구들이 합심해서 설립해야 한다.
 
 
“장기수선제도 의무보다 권장”
 
▲노병용 사장
◈우리관리 노병용 대표=
강제적으로 의무화하는 것에 대해서는 생각해볼 필요가 있다. 법 제도를 만들 때 과연 유지관리 할 수 있는 직무인가를 판단해야 한다. 잘못됐을 때 사회적인 부작용이 많이 발생한다.
그 좋은 예로 2010년 7월에 고시된 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 들 수 있다. 이 지침으로 인해 많은 고소고발, 법원 판결사례, 민원 등이 발생했다. 이해관계자들이 악용하는 경우도 있다.
일본의 사례를 보면 의무가 아니다. 권장사항이고 인센티브를 부여하고 있다. 우리나라에서도 시스템적으로 해결해야 하는 것을 강제적으로 했을 때는 상당히 문제가 될 수 있다. 일본의 맨션관리센터를 벤치마킹해서 공동주택관리지원센터를 제안했는데 우리나라에 필요하다고 본다. 다만 사단법인과는 다른 재단법인으로 해서 독립단체로 운영하는 것이 굉장히 중요하다.
주택관리사협회와 관리회사협회를 활용해 이 부분을 해결할 수 있도록 하는 것이 바람직하다. 관리회사의 경우 70%의 위탁관리를 하고 있는데 많은 단지에서 관리사무소장에 대해 교육과 점검을 하고 있다. 위탁관리이기 때문에 단지 관리사무소장이 제대로 하고 있는지 여부를 판단할 수 있다. 위탁관리제도는 굉장히 효율적이고 순기능 역할을 하고 있다. 관리회사에 소속된 많은 단지의 주택관리사들이 좋은 제도를 실천할 수 있도록 하는 것이 좀 더 현실적이고 장기적으로 사회적인 비용을 줄일 수 있을 것이다.
 
 
“공동주택관리지원센터 통해 문제해결”
 
▲권혁진 과장    
◈국토부 권혁진 주택건설공급과장=
여러분이 지적했던 장충금 적립 의무화와 과태료 부과에 대해서는 연구진 내부에서도 많은 논란이 있었다. 그럼에도 불구하고 추진해야 할 것으로 판단하고 그 고민의 결론으로서 신축 주택에 대해서는 2015년 사업계획승인분부터 일단은 적용키로 했다. 실제로 보면 적용대상이 2019년 정도에 입주하는 분들부터 해당된다.
기존 주택에 대해서는 적정한 수준을 제시하고 그 정도로 상향 적립할 것을 권장하는 수준이다. 이 부분은 플로어에서 제시한 의견들을 듣고 반영토록 하겠다.
공동주택관리지원센터 설립에 대해서도 강한 의지를 갖고 있다. 이를 통해 문제를 해결코자 한다.  


 
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