관리비, 잡수입 등
☞ 지난 호에 이어
*사용료
- 공동주택 단지 안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료
- 입주자대표회의의 운영비
- 선거관리위원회의 운영경비
*인양기 등 공용시설물의 사용료는 사용자에게 따로 부과 가능
*관리비 등(사용량, 장기수선충당금의 적립요율 및 사용금액 포함)과 잡수입은 다음 달 말일까지 인터넷 홈페이지에 공개하여야 함
Q 7-1 잡수입의 징수, 사용 등을 부녀회에서 주관할 수 있는지?
잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설·복리시설의 사용료 등)은 관리주체가 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성토록 되어 있고(영 제55조 제2항)
*잡수입 등의 계약도 관리주체가 경쟁입찰의 방법으로(최고낙찰제) 운용토록 하고 있으므로(주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표 4) 잡수입의 징수, 사용 등 제반관리는 관리주체가 하여야 함
Q 7-2 소송비용 등을 잡수입에서 지출 가능한지?
소송비용 등은 공동주택 입주자 등의 권익 보호의 필요성 등을 합리적으로 감안하여, 관리비 등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의의 승인을 받거나(영 제55조의 2)
*공동체 활성화에 관한 사항으로 입주자대표회의의 의결을 받거나(영 제51조 제1항 제8호의 2)
- 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 사항으로 보아 관리규약으로 정하여(영 제57조 제1항 제22호) 지출이 가능할 것임
☞ 관리비 등 : 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등(영 제50조 제4항 제10호)
Q 7-3 장기수선충당금 및 인양기 등 공용시설물의 사용료 부과 방법은?
장기수선충당금은 관리비와 구분하여 징수토록 하고 있고(영 제58조 제2항 제1호), 인양기 등 공용시설물의 사용료는 당해 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있으므로(영 제58조 제4항)
*장기수선충당금의 경우 관리비와 같은 고지서로 부과할 수 있으나 내용상 구분되게 부과하고
- 기타 인양기 등 공용시설물의 사용료 등의 부과는 관리비 고지서와 별개의 고지서로 부과하는 것이 타당
장기수선계획, 장기수선충당금 등
◈ (장기수선계획, 법 제47조 및 영 제63조, 규칙 제26조)
*(수립대상) 300세대 이상의 공동주택, 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식의 공동주택
*사업주체 또는 리모델링을 하는 자는 공동주택 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사권자에게 제출하고 사용검사권자는 관리주체에게 인계
*입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 함
- 장기수선계획은 3년마다 조정하되 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년 전에도 조정 가능
◈ (장기수선충당금, 법 제51조 및 영 제66조)
*관리주체는 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립
*장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따름
- 다만 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 하자심사·분쟁조정 등의 비용(청구비용 포함), 하자진단 및 감정에 드는 비용(청구비용 포함)에 사용 가능
*장기수선충당금의 요율은 관리규약에서 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정함
*장기수선충당금은 사용검사일로부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립
*분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담
*사용자가 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있고, 관리주체는 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체없이 확인서를 발급해주어야 함
Q 8-1 관리여건상 필요하여 시설의 신설(CCTV 신규설치 등)이 필요할 경우 처리방법은?
입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요한 경우에는 3년이내에도 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻어 조정 가능(규칙 제26조 제2항)
*따라서 CCTV 신규 설치 등 관리여건상 필요한 시설은 장기수선계획의 조정(기존 장기수선충당금의 사용 허용 등 포함)을 통해 설치 가능
Q 8-2 장기수선충당금은 의무관리대상 공동주택에만 부과하는지?
300세대 이상의 공동주택과 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택을 건설·공급하는 사업주체는 장기수선계획을 수립하여야 하며(법 제47조 제1항)
*관리주체는 장기수선계획에 따른 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하므로(법 제51조제1항)
*장기수선충당금의 적립은 의무관리대상 공동주택이 아닌 150세대 미만의 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택에도 적립하여야 함
* 주택관리업자 등에 의한 의무관리대상주택(주택법 시행령 제48조)
- 300세대 이상의 공동주택
- 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
- 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택
- 주상복합건축물로서 주택이 150세대 이상인 건물
Q 8-3 장기수선충당금을 사용자가 납부한 경우 환급방법은?
공동주택의 사용자는 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있으며(영 제66조 제5항)
*관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부확인을 요청하는 경우에는 지체없이 확인서를 발급해 주어야 함(영 제66조 제6항)
Q 8-4 장기수선충당금은 반드시 장기수선계획에 따라야 하는지 및 전용부분에도 사용 가능한지?
장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르므로(법 제51조 제2항) 장기수선계획에 따르지 않은 사용은 불가하며
* 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의 대표자에게는 1천만원 이하의 과태료(법 제101조 제1항)
*장기수선계획은 공용부분에 대해 수립하므로(법 제47조제1항) 전용부분에는 사용 불가
* 예를 들어 개별난방 방식의 공동주택에 개별세대별로 보일러 설치 비용을 장기수선충당금으로 사용은 불가
Q 8-5 장기수선충당금을 사용하는 경우와 수선유지비를 사용하는 경우의 차이?
장기수선충당금은 주택의 내구성 증가 등 주택의 가치 보전을 수반하는 자본적 지출에 사용되며
*관리비 중 수선유지비는 냉난방시설의 청소비, 소화기, 충약비 등 주거생활의 편의를 위해 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당하는 비용임(영 별표5)
관리사무소장
◈ (관리사무소장, 법 제55조 및 영 제72조)
*주택관리업자·입주자대표회의(자치관리)·임대사업자는
- 500세대 미만의 의무관리대상 공동주택에는 주택관리사 또는 주택관리사보를
- 500세대 이상의 공동주택에는 주택관리사를 의무적으로 배치 필요
Q 9-1 관리사무소장에게 시간외 근무수당을 지불할 수 있는지?
관리사무소장의 시간외 근무수당은 근로기준법 등 관계법령과 당해 공동주택의 근로계약 등에 따름
기 타
Q 1 주택법에 따른 과태료 부과 시 불복절차는?
주택법에 따른 과태료 부과 시 불복절차는 아래 기고문 참조
< 기고문 출처 : 한국아파트 신문(‘11.11.16) >
주택법에 의한 과태료 부과를 다투는 방법
오민석 변호사(법무법인 산하)
주택법은 공동주택 관리에 관한 감독권한을 국토해양부 장관과 지방자치단체장에게 부여하고 있고, 이에 따라 국토해양부 장관 또는 지방자치단체장은 입주자·사용자·관리주체·입주자대표회의 등에게 시정명령, 공사중지·원상복구 등의 시정조치 및 과태료 처분을 할 수 있다(주택법 제59조, 제91조, 제101조, 제101조의 2 각 참조). 이러한 시정명령이나 시정조치 등에 대하여 불복이 있는 입주자대표회의 등은 국토해양부 장관 또는 지방자치단체장을 상대로 시정명령 ·시정조치의 취소나 무효를 구하는 행정소송을 제기함으로써 시정명령과 시정조치의 적법성을 사법부로부터 판단 받을 재판청구권이 보장된다.
그런데 문제는 국토해양부 장관 또는 지방자치단체장이 주택법을 근거로 입주자대표회의 등에 과태료 처분을 하는 경우이다. 주택법에는 과태료를 부과할 수 있는 근거조문만 있을 뿐 과태료 처분에 불복이 있을 경우 입주자대표회의 등이 다툴 수 있는 절차에 관하여는 따로이 절차규정을 두고 있지 않다. 그렇다면 입주자대표회의 등은 시정명령이나 시정조치에서와 같이 국토해양부 장관이나 지방자치단체장을 상대로 과태료부과처분의 취소나 무효를 구하는 행정소송을 제기할 수 있는 것일까? 결론은 그렇지 않다.
과태료 부과대상, 부과 및 징수절차, 재판과 집행절차 등 과태료 일반에 관하여 따로이 정하고 있는 “질서위반행위규제법”(2007. 12. 21. 법률 제8725호 신규제정, 2009. 04. 01. 법률 제9617호 일부개정, 2011. 04. 05. 법률 제10544호 일부개정)이 시행되고 있기 때문이다. 질서위반행위규제법은 민법, 민사소송법, 변호사법 등 일부 법률에서 규정하고 있는 과태료를 제외한 과태료 전반에 적용되는 법률로서 다른 법률에서 과태료에 관하여 달리 규정하고 있더라도 동법이 우선 적용되는 등 과태료에 관한 일반법으로 기능한다(동법 제2조, 제5조). 그런데 동법에 의하면 과태료 처분의 불복절차에 대하여는 행정소송이 아닌 특별 절차를 두고 있다. 즉, 과태료 처분을 받은 상대방이 불복하고자 하는 경우에는 처분통지를 받은 날로부터 60일 이내에 관할 행정청에 서면으로 이의제기를 하여야 하고(동법 제20조), 행정청은 이의제기를 받아들이지 않는 한 관할 법원에 이의제기 사실을 통지하여야 한다(동법 제21조). 이의제기 사실을 통지받은 법원은 비송사건절차법의 규정을 준용하여 과태료 재판을 하여야 하는데(동법 제28조), 당사자를 소환하여 심문절차를 거친 후 이유를 붙여 결정으로 재판을 할 수도 있고(동법 제31조, 제36조), 심문절차를 생략하고 약식재판을 할 수도 있다(제44조). 약식재판에 대하여 이의신청이 있을 때에는 다시 심문절차를 거쳐 결정으로 재판을 하여야 하고, 결정에 대하여는 항고로 불복할 수 있다(동법 제45조, 제50조, 제38조).
그런데 질서위반행위규제법이 정한 과태료에 대한 이의신청 및 비송사건절차법에 따른 과태료 재판절차를 거치지 않고, 과태료 처분에 대한 일반 행정소송을 제기하면 어떻게 될까? 대법원은 건축법상 과태료 처분에 대하여 비송사건절차법에 다른 과태료 재판을 거치지 않고 행정소송을 제기한 사례에서 “과태료 처분은 행정소송의 대상이 되는 행정처분이라고 볼 수 없다”는 이유로 소를 각하한 전례가 있다(대법원 1995. 7. 28. 선고 95누2623 판결). 최근 서울고등법원에서도 주택법상 과태료 부과에 대하여 행정소송을 제기한 것은 절차가 부적법하다는 이유로 소 각하 판결을 한 바 있다. 따라서 입주자대표회의 등은 시정명령, 시정조치와 과태료는 각각의 불복절차가 다르다는 점에 유의하여야 할 것이다.
☞끝
한국아파트신문사
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