입주자대표회의의 의결사항 등
 
☞ 지난 호에 이어

*입주자대표회의는 회의록을입 작성하여 관리주체에게 보관케 함, 관리주체는 열람이나 복사 청구시(청구자 부담) 응하여야 함
쪾입주자대표회의는 주택관리업자의 직원인사·노무관리 등의 업무수행에 부당간섭은 안됨
 
◈ (관리방법의 결정 등, 영 제52조)
*공동주택의 관리방법(자치관리 또는 위탁관리)은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자 등의 1/10 이상이 제안→입주자 등의 과반수의 찬성으로 결정
쪾인접한 공동주택 단지와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 구분관리 가능
- 공동관리는 단지별로 입주자 등의 과반수의 서면동의 필요, 1,500세대 이하로만 가능하며, 20미터 이상 일반도로 등*으로 구분되지 않는 경우에 한함(규칙 제23조제2항)
* 철도·고속도로·자동차전용도로, 폭 20미터 이상 일반도로, 폭 8미터 이상 도시계획예정도로
*입주자 등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리키로 한 경우에는(변경 포함) “주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토부 고시)”에 따라 선정하여야 함
- 계약기간이 만료된 주택관리업자를 재선정하는 경우에는 입주자대표회의 2/3 이상의 찬성으로 결정(사전의견 청취 결과 입주자 등의 1/10 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않는 경우에 한함)
◈ (관리주체의 업무 등, 영 제55조)
*관리주체의 업무
- 공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리
- 공동주택 단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기수거
- 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행
- 장기수선충당금의 징수·적립 및 관리
- 관리규약으로 정한 사항의 집행
- 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행
- 그 밖에 국토해양부령이 정하는 사항
*관리주체는 관리비 등과 잡수입(예금이자, 연체료 수입, 부대시설·복리시설의 사용료 등 관리로 인해 발생 수입)의 징수·사용·보관·예치 등에 관한 장부 작성 후 증빙자료와 함께 5년간 보관 의무
 
◈ (관리비 등의 사업계획 및 예산안 수립 등, 영 제55조의 2)
*관리주체는 관리비 등의 사업계획 및 예산안(선거관리위원회 운영경비 포함)을 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받아야 함, 사업실적서 및 결산서를 회계년도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 함
◈ (관리비 등의 회계감사, 영 제55조의 3)
*관리주체는 입주자 등의 1/10 이상이 연서로 요구 시 또는 입주자대표회의에서 의결하여 요구하는 경우에는 회계감사를 받아야 함, 감사인은 보고서를 입주자대표회의와 관리주체에게 제출
◈ (관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정, 영 제55조의 4)
*관리주체가 “주택관리업자 및 사업자 선정지침”에 따라 사업자를 선정하고 집행하여야 하는 업무
- 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선유지(냉·난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사
- 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하는 공사
- 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사
 
Q 5-1 알뜰시장 개설 및 사용료 징수가 주택법 위반인지?
 
「주택법」 제44조 제2항에 따른 공동주택 관리규약에 따라 입주자대표회의의 의결로 공동주택 단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고, 그에 대하여 사용료를 받는 것은 공동주택 관리에 관한 「주택법」에 위반되는 것은 아님(법제처 유권해석, ‘11. 11.)
 
 
관리규약 등
 
◈ (관리규약의 준칙, 영 제57조)
*시·도지사가 정하는 관리규약의 준칙에 정하여야 하는 사항
- 입주자 등의 권리 및 의무
- 입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임
- 동별 대표자의 선거구·선출절차·해임사유(업무상의 위법행위로 한정한다)
- 선거관리위원회의 운영·업무·경비, 위원의 선임 및 임기 등에 관한 사항
- 입주자대표회의의 소집절차
- 제58조 제3항 제8호에 따른 입주자대표회의의 운영비의 용도 및 사용금액(제50조의 3 제5항에 따른 입주자대표회의의 운영 및 윤리교육에 드는 비용을 포함)
- 자치관리기구의 구성·운영 및 관리사무소장과 그 소속 직원의 자격요건·인사·보수·책임
- 입주자대표회의 또는 관리주체가 작성·보관하는 자료의 종류 및 그 열람방법 등에 관한 사항
- 위·수탁관리계약에 관한 사항
- 제4항 각 호의 행위에 대한 관리주체의 동의기준
- 관리비예치금의 관리 및 운용방법
- 관리비 등의 세대별부담액 산정방법 및 징수·보관·예치·사용절차
- 관리비 등을 납부하지 아니한 자에 대한 조치 및 가산금의 부과
- 장기수선충당금의 요율 및 사용절차
- 회계처리기준·회계관리 및 회계감사에 관한 사항
- 회계관계 임직원의 책임 및 의무(재정보증에 관한 사항을 포함한다)
- 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차
- 관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차
- 공동주택의 관리책임 및 비용부담
- 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치
- 공동주택의 보육시설 임대계약(지방자치단체에 무상임대하는 것을 포함한다)시 보육시설을 이용하는 입주자 등 중 보육시설의 임대에 동의하는 비율에 관한 사항
- 공동주택의 층간소음(아이들이 뛰는 소리, 문을 닫는 소리, 애완견이 짖는 소리, 늦은 시간이나 이른 시간에 세탁기·청소기·골프연습기·운동기구 등을 사용하는 소리, 화장실과 부엌에서 물을 내리는 소리 등을 말한다)에 관한 사항
- 그 밖에 공동주택의 관리에 필요한 사항
*최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용을 입주예정자의 과반수가 서면동의하는 방법으로 결정(사업주체가 제안한 내용은 인터넷 홈페이지나 게시판에 게시하거나 개별 통지 필요)
- 관리규약의 개정은 입주자대표회의 의결 또는 입주자 등의 1/10 이상의 제안→전체 입주자 등의 과반수 찬성으로 결정, 개정안에서 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 기재하여 인터넷 홈페이지나 게시판 게시 또는 통지
 
《의결정족수 정리》
*(동별 대표자) 입후보자가 2명 이상인 경우 다득표자를 선출하며, 입후보자가 1명인 경우 입주자 등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조 제3항)
*(회장 및 감사) 입주자대표회의 구성원* 과반수의 찬성으로 선출하며, 500세대 이상의 공동주택의 경우 후보자가 2명 이상인 경우 다득표자를 선출하며, 후보자가 1명인 경우 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자 등의 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조 제5항, 제6항)
* 구성원 : 2/3 이상 선출시에는 그 인원
*(관리방법의 결정) 입주자대표회의 <의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안>하고, 전체 입주자 등의 과반수의 찬성하는 방법에 따름(주택법 시행령 제52조 제1항)
*(주택관리업자 재선정) 입주자대표회의 2/3 이상 찬성(사전의견 청취 결과 입주자 등의 1/10 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않는 경우에 한함)
*(관리규약의 개정) <입주자대표회의 의결 또는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안>하고, 전체 입주자 등의 과반수의 찬성하는 방법에 따름(주택법 시행령 제57조 제3항)
 
 
Q 6-1 임대주택에서 분양전환된 단지의 최초의 관리규약 제정은 어떻게?
 
임대주택에서 분양전환된 단지의 최초의 관리규약을 제정하는 경우 별도의 규정은 없으나, 관리규약의 개정의 절차를 준용하여(영 제57조 제3항 및 제52조 제1항)
*전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법으로 운용하는 것이 타당
 
Q 6-2 관리비 등 체납에 따른 단전, 단수가 관리규약으로 가능한지?
 
관리규약이라 하더라도 입주자 등의 기본적인 권리를 침해하는 것은 불가하며, 단전·단수에 대한 그간의 법원의 판단을 고려할 때 관리규약으로 정하는 것은 불가한 것으로 사료
 
Q 6-3 누수 부위가 세대 전용부분인지 공용부분인지와 책임주체는?
 
공동주택의 관리책임 및 비용부담에 관하여 관리규약에 정하도록 하고 있으므로(영 제57조 제1항 제18호), 세대 전용 또는 공용부분 등의 관리책임에 대해서는 해당 관리규약에 정하여 운영하여야 함

관리비, 잡수입 등
 
◈ (관리비 등, 영 제58조)
*관리비의 비목별 세부내역
- 일반관리비
- 청소비
- 경비비
- 소독비
- 승강기유지비
- 지능형 홈네트워크 설비 유지비(지능형 홈네트워크 설비가 설치된 경우만 해당한다)
- 난방비(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제37조의 규정에 의하여 난방열량계 등이 설치된 공동주택의 경우에는 난방열량계 등의 계량에 의하여 산정한 난방비를 말한다)
- 급탕비
- 수선유지비(냉·난방시설의 청소비를 포함한다)
- 위탁관리수수료
*관리비와 구분 징수가 필요한 비용
- 장기수선충당금
- 안전진단 실시비용
*사용료
- 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함한다)
- 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다)
- 가스사용료
- 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비
- 정화조오물수수료
- 생활폐기물수수료

☞ 다음 호에 계속
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