공동주택의 종류, 입주자 등의 정의 등


◈ (입주자 등, 법 제2조 및 영 제2조)
 
ㆍ공동주택
 건축법 시행령 별표1 제2호가목내지 다목(아파트, 연립주택, 다세대 주택 *라목의 다가구 주택은 아님)
ㆍ복리시설
 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 시설(어린이 놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당)
ㆍ입주자
 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자와 직계존비속
ㆍ사용자
 주택을 임차하여 사용하는 자
입주자+사용자=입주자 등(영 제50조 제1항)
ㆍ관리주체
 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장, 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자, 임대사업자
 
Q 1-1 주민운동시설을 외부에 위탁하여 영리시설로 운용가능한지?
주민운동시설은 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 시설이므로 위탁하여 영리시설로 운영은 불가
 
 

관리주체 등
 
◈ (관리주체 등, 법 제43조 및 영 제48조)
 
ㆍ의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 직접 관리→과반수 입주시 입주자에게 관리 요구→입주자는 3개월 이내에 입주자대표회의 구성, 관리방법(자치 또는 위탁)을 사업주체에게 통지하고 시장·군수·구청장에게 신고
* 의무관리대상 공동주택:300세대 이상, 150세대 이상 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식, 150세대 이상 주상복합건축물
 
 

입주자대표회의 구성 등
 

◈ (입주자대표회의 구성, 영 제50조)
 
ㆍ입주자대표회의는 4명 이상으로 구성, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(동별 대표자)로 구성, 선거구는 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획 가능

ㆍ한 단지를 수개의 공구로 구분, 순차 건설시 먼저 입주한 입주자 등은 입주자대표회의 구성 가능, 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의 구성
ㆍ동별 대표자는 선출공고일 현재 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 보통·평등·직접·비밀선거를 통해 선출
- (입후보자가 2명 이상) 다득표자 선출
- (입후보자가 1명) 입주자 등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 선출
 
ㆍ동별 대표자의 결격 사유
- 미성년자, 금치산자 및 한정치산자
- 파산자로서 복권되지 아니한 사람
- 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람
- 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람
- 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니한 사람
- 선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람 포함)
- 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속
- 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원
- 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람
- 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등(관리비 등)을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람
 
임원(회장 1명, 감사 1명 이상, 이사 2명 이상)은 동별 대표자 중에서 구성원(관리규약에서 정한 정원, 입주자대표회의의 구성원의 2/3가 선출된 때에는 그 선출된 인원) 과반수의 찬성으로 선출(입주자대표회의에서 간접선거)
- 500세대 이상의 공동주택에서는 전체 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀 선거를 통해 동별 대표자 중에서 회장과 감사 선출
· (입후보자가 2명 이상) 다득표자 선출
· (입후보자가 1명) 입주자 등의 1/10이상이 투표하고 투표한 입주자 등의 과반수 찬성으로 선출
 
동별 대표자는 2년으로 하되, 한 차례만 중임 가능
 
Q 3-1 한 선거구에 2명 이상의 동별 대표자 선출이 가능한지?
한 동을 두개 이상의 선거구로 나누거나 2개동 이상을 한 개의 선거구로 묶는 것은 가능하나, 한 선거구에 2명 이상의 동별 대표자 선출은 불가
 
Q 3-2 동별 대표자의 입후보자가 1명일 경우 선출 요건인 입주자 등 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성에서 “입주자 등의” 의미는 ?
동별 대표자 선출시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조 제3항 제2호)

ㆍ여기서 입주자 등의 과반수란 “총 입주예정 세대 수(총 건설 세대 수)의 과반수”가 아니라 “실제 입주한 세대 수의 과반수”를 말함(법제처 질의회신, ‘11. 5)
* (예시) 총 1,000 세대 중 600세대 입주→과반수 입주했으므로 입주자대표회의 구성 가능→그 중 하나인 “가”동은 100세대 중 40세대 입주→40세대의 과반인 21세대의 투표와 21세대의 과반수인 11세대가 찬성하면→ (입후보자 1명 시) 동별 대표자 선출 가능
 ☞최초의 관리규약 제정 시 필요한 입주예정자 과반수 서면동의(영 제57조 제2항)에서 입주예정자는 총 입주예정세대(총 건설세대)
 
Q 3-3 동별 대표자 선출 시 단독입후보자로 출마 후 낙선하였을 때 재선거 출마 가능 여부는?
동별 대표자 선출시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조 제3항 제2호, ‘12. 3. 13. 개정)
ㆍ이 경우 입주자등의 과반수가 선거하여 낙선되었다면, 동 동별 대표자를 선출하기 위한 재선거에는 입후보 불가능
* 다만, 갑 입후보 후 낙선-을이 그 동별 대표자를 선출하기 위한 선거에 입후보하여 당선-을이 다시 사퇴 후 다시 동별 대표자를 뽑는 경우에는 갑도 입후보 가능(“동 동별 대표자”를 선출하기 위한 재선거 아님)
- 다만, 선거의 투표율이 과반수에 미치지 못하여 다시 재선거를 실시하는 경우에는 재선거에 입후보 가능
 
Q 3-4 동별 대표자 선출 시 선출시기를 달리 할 수 있는지?
동별 대표자의 선출시 선출시기에 관하여는 별도 규정이 없고
ㆍ선거구·선출절차 등은 관리규약으로 정할 수 있으므로(영 제57조 제1항 제3호) 관리규약으로 이를 규정할 경우 순차 선출도 가능(입주자대표회의 임기는 같이 시작하여야 할 것임)
 
Q 3-5 동별 대표자 선출 시 결격사유 확인 방법?
동별 대표자의 선출 시 금치산자, 한정치산자, 금고 이상의 실형 선고자 등은 동별 대표자가 될 수 없으므로(영 제50조제4항)
ㆍ동별 대표자 선거전 본인 소명(서류제출 등)을 거쳐 결격사유에 해당하지 않는 경우에 한해 동별 대표자 후보자로 입후보할 수 있도록 하는 것이 타당
* 선거관리위원회 위원장(선거관리위원회 미구성 등 부득이한 경우에는 입주자대표회의 회장이나 관리사무소장)이 대상자 본인의 위임장(동의서)를 받아 경찰서에 조회하거나(“범죄경력조회”) 등록기준지(종전 본적지) 시·구·읍·면에 조회(“금치산자, 한정치산자, 파산자 열람”→공문으로 회신받을 수 있음) 하는 것도 가능
 
Q 3-6 동별 대표자 결격사유 중 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역 제공자(사업자)의 소속 임원의 범위?
해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 제공하거나 사업자로 선정된 자의 소속 임원은 동별 대표자가 될 수 없음(영 제50조 제4항 제8호)
ㆍ이 경우 해당 범위는 자치관리의 경우, 관리주체가 관리사무소장이므로(법 제2조 제14호), 관리사무소장 및 소속 직원, 관리사무소장에게 용역제공·사업자의 소속 임원
ㆍ위탁관리의 경우, 관리주체가 주택관리업자이므로 주택관리업자 소속 임직원(본사 임직원 및 당해 공동주택 관리사무소장과 그 직원 * 그 주택관리업자가 관리하는 여타 공동주택의 관리사무소장과 직원은 해당없음), 주택관리업자에게 용역 제공자나 사업자(당해 공동주택에 용역 제공자(사업자)에 한함 * 여타 공동주택에서 그 주택관리업자에게 용역 제공자(사업자)는 해당없음)의 소속 임원
 
Q 3-7 관리주체 소속 임직원 등의 배우자와 직계존비속의 동별 대표자 가능여부?
* 현행 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원은 동별 대표자 불가(영 제50조 제4항 제8호)
입주자가 당해 공동주택 관리주체의 소속 임직원에 해당하는 경우, 그 배우자와 직계존비속 또한 동별 대표자가 될 수 없음
 
Q 3-8 동별 대표자로 당선된 자가 학력을 허위로 기재하였을 때 당선이 유효한지?
학력 허위기재 시 당선을 무효로 한다고 입후보자와 입주자  등간에 약속이 되어, 선출공고에 이를 명시하였다면 이에 따라야 할 것임
 
Q 3-9 자진해산의 경우 사퇴로 보아야 하는지?
자진해산 당시의 구체적 사실관계에 따라 주택법시행령 제50조 제4항 제9호의 사퇴 해당여부를 판단하여야 할 것임
 
Q 3-10 동별 대표자 결격사유(영 제50조 제4항)를 관리규약 등으로 추가할 수 있는지?
동별 대표자의 결격사유는 주택법령에 정해진 바에 한하며 추가하는 것은 불가, 다만 해임사유는 관리규약에 규정 가능(영 제57조 제1항 제3호)
☞동별 대표자의 결격사유를 선거관리위원회에서 임의 추가하는 것도 위와 같은 이유로 불가
 
Q 3-11 동별 대표자 해임사유에 회의 3회 이상 연속 불참을 규정할 수 있는지?
동별 대표자의 해임사유는 관리규약에 정하여 운용하되 업무상의 위법행위로 한정함(영 제57조 제1항 제3호) 따라서 회의 3회 이상 연속 불참 사유를 해임사유에 추가는 곤란
☞ 다음 호에 계속
저작권자 © 한국아파트신문 무단전재 및 재배포 금지